“深圳房价涨疯了！”据此，深圳市房地产研究中心日前明确宣布，截至10月底，深圳实际待售商品住宅约有6．8万多套，达688万平方米，充足的待售房屋可满足9至10个月的市场需求。

    这一消息有力舒缓了市民对住房供应短缺的担忧，也戳穿了个别开发商及相关利益集团借渲染“房荒”牟取暴利的如意算盘。 炒作诱发房价猛涨12.18%

    深圳住宅均价今年1月至9月猛涨12．18％，达到6639．64元／平方米，其中特区外房价涨幅更高达3成。房价上涨相当大程度上是人为操控造成的，近日一度甚嚣尘上的“房荒”流言就是个别开发商哄抬房价的伎俩之一。据了解，今年以来深圳一些开发商采取各种隐蔽的手段违规销售、炒作、囤积房源，使上涨的房价掺进了不少水分，主要表现为以下几招： 一是在拿到楼盘预售许可证后，采取分期销售的办法，人为制造供应紧张的气氛，由此大幅提升房价。例如，一个1000套房子的楼盘，开发商先推出一期100套上市，制造“抢购”局面，给消费者造成房子紧缺的心理暗示；接着推出二期100套，再次出现“抢购”局面，房价就上涨一截；然后三期、四期依次类推，房价被人为操控猛涨。

    二是销售定价不透明、不规范，利用信息不对称诱使购房者就范。开发商在通过内部登记和认筹来积累客户的过程中，大多不标价或标价内容不全，等到客户积累到一定的程度，发现某些房型特别受客户青睐，就在正式销售时调高房价，如果楼盘整体热销，更随时提高房价，即使同一个楼盘，连营销人员也不知道明后天的房价是多少。

    如深圳某著名开发商最近推出一个海滨豪宅楼盘，客户认筹时房价为16000元/平方米，到最后销售时竟涨到24000元/平方米；加上原先许诺推出的400多个单位，到时又减少至120个，引起排长队等候购房客户的强烈不满，以致售楼处被砸坏了。有的开发商甚至在楼盘销售前的十几分钟都不公开房价，剥夺了客户对真实销售信息的知情权。

    三是与地产中介代理商串通组成联盟，共同不断制造房价新高。由于代理商的店铺遍布大街小巷，这种联盟影响力很大，有的还雇人排队，营造供不应求的假象，实质是共同欺骗客户。

    此间地产研究人士指出，依据价格法，商品应该明码标价，商品房也不例外，同一个楼盘同类型房子，地价、建材等成本基本相同，人为分期销售就把房价大幅提升，不仅损害了消费者利益，还有乱涨价、偷税漏税之嫌。 专家建议强力监管

    鉴于今年以来房地产市场交易环节出现的种种不规范行为，对深圳房价上涨有很大的影响，研究人士建议从多个方面采取措施加强监管，提高市场透明度，抑制房价不合理的上涨势头，保护消费者的合法权益。这些措施包括：———建立商品住宅成本监测制度，提高房价透明度，加强社会对房价的监督。可由物价部门或者国土部门定期测算城市分区、分建设项目的商品住宅平均成本，强化对土地取得费用、前期工程费用、建筑安装成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代缴的行政事业性收费的监审，这7项成本是商品房价格构成的主要成本，实行严格的监测有利滤掉其中的水分。

    ———由物价、税务和国土等部门联合实行严格预售许可审批、打击非法操纵房价行为的措施。国土部门在批准预售时，开发商必须上报其楼盘的推盘计划，并且经物价部门审核，作为批准预售的依据之一，审核合格后，方可批准其预售许可证。

    ———对商品房实行价格审核制度。分期推出的楼盘价格，应先由物价部门审核，即结合地段、物价上涨、利率变化及成本因素，由物价部门给出核定的价格基准，然后公开对外发布，开发商可以有一个5％到10％的浮动范围。

    ———国土房产主管部门还应逐步改革商品房销售制度，加强对开发商批准预售后的工程监管。可借鉴香港等地的经验，对于批准预售后的房地产项目，要定期由监理机构、质量检查机构出具工程形象报告，同时加强预收款的监管，防止烂尾楼的出现，减少金融风险和社会风险。

    深圳开征土地增值税抑高房价暴利

    深圳市地税局日前发布通告，深圳自11月1日起开征土地增值税。有关人士表示，此举的目的显然是打击房地产市场的投机和炒房行为，将有利于抑制高房价和房地产暴利。

    业内人士表示，征收土地增值税对深圳的普通购房者影响不大。

    据《深圳商报》报道，深圳市地税局的通告称，对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的（含5年）免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。而对个人转让普通标准住宅免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

    深圳市房地产研究中心负责人王锋表示，深圳市征收土地增值税，主要出于两个方面的考虑。

    一是深圳目前房价上涨，主要是受一些高档住宅影响，这些高端项目利润率比较高，存在着暴利的可能，因此，为了防范和抑制该行业的暴利行为，从而采取的措施；

    二是深圳目前的市场需求很大，老百姓所需要的普通商品房的供应还有待提高。采取开征土地增值税，通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房，从而也起到平抑房价的作用。

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