业主抗费 法院“祭起”强制执行“法器”

　　一波未平，一波又起，近年来频繁发生的物业纠纷案再次升级。10月30日清晨，北京朝阳法院98名执行法官和法警兵分6路，前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”的方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。

　　有关媒体的报道披露了强制执行中的细节场面：“执行队伍立即冲进楼门直奔7层。电梯门一打开，一个身穿秋衣秋裤的中年男子出现在执行队伍面前……业主却用劲将门狠狠地关上，法警再次推开门，该业主又再次重重的撞上门，并坚决不许法官进家……被铐上手铐后，某业主死死地扒着门，4个法警合力才将他架出……”还有某媒体刊登的照片显示，一名外衣不整的年轻女性业主，戴着手铐正被带出家门。

　　在当前不少地方业主与物业矛盾突出、物业纠纷屡屡发生的情况下，事件引起了公众的高度关注。

　　此后仅仅数日，著名歌唱家朱明瑛拖欠物业费一案，再次吸引了公众视线。11月2日，北京市朝阳法院一审判决，朱明瑛被判向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元，并赔偿延期付款滞纳金1200余元。这起案件在审理过程中，法庭上的若干细节也让人印象深刻。朱明瑛在法庭上手举一沓百元大钞称：“我不是不想给钱，也不是没钱给，更不是我想违法，问题是这钱应该给谁？我现在就带着钱，哪个物业公司合法，我就给谁！”

　　近年来物业纠纷遍地开花，愈演愈烈，已成为很多人的切身感受。以北京朝阳法院为例，短短3年间，该院受理的物业管理纠纷增长率高达878％，从2002年194件升至2004年的1894件。在朝阳法院审结的2140件物业管理纠纷案件中，物业公司起诉业主索要物业费的为2021件，占到此类案件的9成以上。稍加注意就会发现，这些年来，凡是业主与物业产生“交费矛盾”闹上法庭的官司，大部分都是以业主败诉告终。针对如此大张旗鼓的强制执行，北京朝阳法院执行庭庭长康长庆说，由于目前该院受理的物业纠纷案太多了，法院这次采取强制执行的作法就是为了起到震慑作用，让广大拖欠物业费的业主增强法律意识，及早解决纠纷。

　　物业纠纷 业主高举“拒不交费”大旗

　　长期以来，物业与业主的纠纷，在北京乃至全国各地的小区屡见不鲜。物业公司的配套不齐全、服务跟不上、收费不透明，构成了冲突的来源。与财力、人力都居优势的物业公司相比，业主维权的能力、方式都有限，不得不把集体拖欠物业费当做“消极维权”的方式。这种方法当然与法相悖，法院作出欠债者还钱的判决，并非不合理。

　　据了解，此次北京朝阳法院介入物业费纠纷并强制执行，原因有两点：一是物业公司讨要物业费的案件已经胜诉，判决已经生效，“如果不实施强制执行，判决书就成了一张废纸，法律的尊严就会打折扣。”二是拖欠物业费的现象非常普遍，案件多、执行难，业主即便败诉也往往拒不执行，物业公司赢了官司却拿不到钱，法院如果“坐视不管”，势必影响以后类似的审判执行活动。纵观事件全程，法院的做法无论从实体还是程序上都是合乎法律规定的。

　　但在“完全合法”的背后，此事也引起不少人的担心甚至质疑。据北京市消协的一项调查显示，73％的业主对物业公司不满意。据有关部门透露，商品房小区平均物业收费率仅为65％左右，目前有一半的商品房小区物业管理举步维艰。

　　有人质疑，为什么物业公司可以不提供优质服务不尽义务，而业主必须交纳物业费，不交纳就要强制执行？读者董女士致电本报称：“如果物业服务让大家满意的话，谁还会抗费不交呢？”家住北京宣武区广门南街的刘先生认为，业主属于弱势群体，当物业服务不到位时，业主基本上只有采取拒绝交费这一个办法，如果走其他的办法，成本实在太高，单个业主无法承受。

　　欠债还钱，天经地义。可这个“债”若欠得心不甘、情不愿，还起来自然不利落。而执行难、难执行，也一直是困扰司法机关的难题。法院靠判决定纷止争，若判决书成了一纸空文，既损害了债权人权益，也削弱了司法权威。不少读者认为，单靠强制执行，解决不了盘根错节的物业纠纷。物业起诉业主拖欠，再借助法院执行，省时省力。而业主想就收费不透明、服务不完备等原因起诉业主，却常因缺乏适用之法而无法立案。在目前物业欠费比较普遍的情况下，要想从根本上解决物业纠纷难题，确实不能把希望完全寄托在诉诸法院以及强制执行上，否则，一方面会加大司法机关的负担，使之面临诉讼之累、执行之累；另一方面，动用法警强制执行的行为也可能加剧业主和物业公司之间本已紧张的关系，甚至可能导致一些极端事件发生。

　　众说纷纭 谁来破解物业纠纷难题？

　　据专家分析，物业纠纷有6大成因：有关物业管理的方式方法未能形成制度化和规范化；很多业主与物业公司未签订物业管理合同，或者是虽然签订了物业管理合同，但合同中的约定却相当不明确、不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题；立法不完备；物业企业缺乏服务意识和法律观念，将自己凌驾于业主之上；物业公司的管理和运作未做到公开、透明；业主未能树立物业消费观念，维权存在误区；有些开发商重开发、重销售、轻物业管理，如其在售房时承诺减免物业费的允诺不被物业管理公司认可，因此产生纠纷。

　　部分业主不满意———不交费———服务质量下降———越来越多的业主不交费。那么，当越来越多的矛盾出现在物业与业主之间时，二者到底应该怎样化解矛盾呢？

　　纵观整个物业管理条例，国家提倡业主如何如何，类似的“提倡”式条款不止一次出现。本来立法就是靠国家的强制力来规范权利义务关系，只“提倡”而不做硬性规定，并且对违反法律所要求的行为也缺少必要的罚则，必然造成操作过程中出现诸多的麻烦和尴尬。

　　任何一项权利只有在同时具备了行使这一权利的方式和权利受到侵害时应当获得的救济时，才称得上是一项实实在在的权利。物业管理条例虽然规定了业主在物业管理活动中享有的10项权利，但具体如何行使并不明确，这等于给业主开了张空头支票。

　　有法律界人士认为，当业主与物业之间出现矛盾的时候，最好的解决方法还是协商。“虽然从表面上来看，物业公司行使管理职能，但归根结底，物业是为业主提供服务的，物业与业主之间实际上是一种消费行为，不应存在对立。成立业主委员会，是解决物业纠纷的根本方法。”中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心说，业委会成立后，就可招投标选聘物业公司。

　　根据目前业委会成立和备案的制度设计，如果居委会、开发商不参与的话，业委会很难成立。因此，舒可心建议可以把成立业委会放一放，先选举居民自己的居委会。根据我国《居委会组织法》规定，居委会是社区居民的自治组织，但目前多数居委会是由街道办指定人员担任，不能很好地维护居民利益。《居委会组织法》同时规定，只要有10个业主联合提出罢免现任居委会，就可以重选。在此基础上，成立业委会就比较容易。舒可心说，业委会成立后，有责任监督物业公司，将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行，否则无效。因此，如果物业公司不肯进行公示或者擅自提高物业费，业委会可以召集业主大会讨论重新选聘或采取其他手段。

(责任编辑：桂衍民)

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