同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系

　　课题主要带头人姓名：钱瑛瑛

　　研究方向：

　　市场化条件下的城市中低收入家庭住房保障政策与保障方式研究

　　研究方案设想：

　　本方案设想包括指导思想、设计原则、设计依据、创新点和预期成果等5个部分

　　1 指导思想：“人人享有适当住房”

　　城市，因为人口的集聚而精彩；居住，因为城市而更美好。“人宅相扶，和谐共生”，这是城市居住的最美愿景。

　　“人人享有适当住房”，让中低收入的每一个群体享有适当的住房保障，给每一个工作、学习和生活在城市的人，提供取得适当住房的权利和渠道，这是住房保障的基本出发点。

　　2 设计原则：科学、和谐、适宜

　　基于“人人享有适当住房”这一出发点，本研究旨在构架一个科学、和谐、适宜的住房保障模式，以解决我国城市中低收入人群的居住困难。科学、和谐、适宜是本设计方案将遵循的三条原则。

　　所谓科学，就是要尊重市场经济、尊重住房消费规律。从宏观分析，由于城市土地资源的稀缺性，解决城市化引致的日渐庞大的中低收入群体居住问题面临严峻挑战。各种相关资源的归集与分配制度往往直接影响保障住房资源分配的效率，所以建立有效的住房保障体制是解决中低收入群体住房困难的关键。从中观分析，住房各子市场，如高档市场、中档市场、低档市场的有着怎样的联系？市场化住房市场和保障性住房市场的关系如何？从微观分析，住房消费的基本规律是怎样的，如：居民如何在购买与租赁、一手房与二手房之间选择？是实物补贴还是货币补贴、集中安置还是分散安置更符合人们的居住生活方式和更加有效地使用资源？科学的住房保障方案应该基于对这些问题的正确回答。

　　所谓和谐，就是在城市中高收入家庭的住房条件通过市场渠道不断得到改善的同时，保障弱势群体的基本居住权利，使城市的户籍中低收入家庭、特殊困难家庭（如单亲家庭、重大疾病家庭）、新移民家庭、农民工家庭等群体的居住条件得到相应改善。和谐，不仅指不同收入阶层在居住面积上的相互协调，而且指在空间关系上的相互协调，应当避免中低收入家庭居住区的边缘化（产生空间失配），减少不同收入阶层之间的居住隔离。

　　所谓适宜，就是要实事求是，方案要适合我国目前的国情，便于实施。要适合目前我国城市快速发展和城市人口急剧增加的情况，适合目前住房困难群体的住房消费特征，适合我国现行的个人信息不透明引起的中低收入群体难以准确界定的实际情况，还应与我国现阶段城市住房制度的总体框架相一致、与现行的住房保障政策相衔接，与城市发展水平相适应。

　　3 设计依据：

　　(1) 我国城市中低收入人群构成和住房需求特征；

　　(2) 住房过滤理论；

　　(3) 住房保障理论；

　　(4) 我国现行的住房制度框架和住房保障政策及其实施效果；

　　(5) 发达国家和地区的住房保障经验教训

　　4 创新点

　　本方案将突破已有的研究成果，在以下三方面有所创新：

　　(1) 拓展住房保障对象的范围，适应城市中低收入人群的构成变化

　　为适应我国城市发展的新情况，构建和谐社会，本方案将拓展住房保障的对象。我国现有城市住房保障对象大多局限于城市户籍居民，鉴于城市化趋势的不可逆转和城市人口变化的新特征，本方案扩大住房保障的覆盖范围，将在城市中工作生活的、居住困难的全部中低收入人群（包括城市原户籍人口、农民工、新毕业落户的白领）均纳入保障范围。

　　(2) 提倡住房保障主体的多元化，有效防范保障过度或不足

　　为顺应城市发展与管理的之社会参与的新理念，确保住房保障方案与城市社会经济发展相适应，在明确政府责任的前提下，强调社会各方的参与，如社会组织、用人单位和个人等的参与。各方参与，特别是用人单位和个人的参与，可以有效预防住房保障过度或不足，防范与城市发展速度的不协调。方案将明确各参与方在新的住房保障体系中扮演的角色、承担的义务与责任。

　　(3) 强调住房保障方式的针对性，防范住房保障中的道德风险

　　公平的住房保障政策不是一刀切，而是针对不同的保障对象和具体情况对症下药。在尽可能减少对中高档商品住房市场的干预、坚持中高收入家庭“自住其力”的前提下，探索多样化针对性的保障方式，保障不同住房消费特征的中低收入各群体的居住需求。鉴于我国目前由于实际收入不透明而无法清晰界定（或界定成本过高）中低收入群体的实际情况，按一般消费行为特征、住房消费行为特征及住房支付能力等，将中低收入人群按类划分，采取多样化的保障方式。

　　针对性设计可以更好地保障不同群体的住房需求，同时使施政对象更明确，可以防范住房保障中的道德风险，避免“开着宝马买经济适用房”这一类现象的发生。

　　5 预期成果：

　　基于对中低收入居住困难家庭特征的分析，基于对住房消费规律的研究，基于对现行住房制度和住房保障政策的剖析，借鉴国内外经验教训，提出一个科学、和谐、适宜的城市中低收入家庭的住房保障模式。

　　“人宅相扶，和谐共生”，期待我们的努力将城市居住的最美愿景变为现实。

　　附录1：课题组成员名单：

　　姓名 性别 职业 单位

　　钱瑛瑛 女 高校教师 同济大学经济与管理学院建房系

　　徐莹 男 硕士研究生 同济大学经济与管理学院

　　向婷婷 女 硕士研究生 同济大学经济与管理学院

　　浮延强 男 硕士研究生 同济大学经济与管理学院

　　史晓琛 女 硕士研究生 同济大学经济与管理学院

　　陈哲 女 硕士研究生 同济大学经济与管理学院

　　郭冰 女 硕士研究生 同济大学经济与管理学院

　　附录2 课题组负责人简况：

　　同济大学经济与管理学院副教授、管理学博士、硕士生导师；近三年潜心研究住房保障与住房市场。

　　附录3 课题组成员的现有相关成果：

　　⑴钱瑛瑛，中国住房保障政策研究，《中国房地产》，2003年8期

　　⑵钱瑛瑛，区域经济、房地产市场与都市竞争力，《中国房地产研究》，2004年1期

　　⑶钱瑛瑛，也谈“物业税”，《上海房地》，2004年7月

　　⑷钱瑛瑛，房地产经济学，同济大学出版社，2004年11曰

　　⑸钱瑛瑛，市场化条件下的住房保障政策研究，同济大学博士学位论文，2004年9月

　　⑹钱瑛瑛，加息与房地产价格走势，《中国房地产》，2005年1月

　　⑺钱瑛瑛，上海市中低价位住房租赁补贴机制研究，《培育发展住房租赁市场论文集》，上海市政协、九三学社上海市委主办，2005年6月

　　⑻钱瑛瑛，住房保障政策的效率、福利分布及其对住房市场的影响，《中国房地产研究》，2005年2期

　　⑼钱瑛瑛， 住房保障政策原则研究，《上海房地》，2005年6期

　　⑽钱瑛瑛，向婷婷，中低价位配套商品房的市场效应、社会效应及政策完善建议，《中国房地产》，2005年8期

　　⑾浮延强，钱瑛瑛，城镇外来务工人员住房问题的探讨，中国房地产，（待发）

　　⑿陈哲，空间失配理论与公共住房选址研究—上海市配套商品房选址问题分析与研究，同济大学本科论文，2005年7月（获校级优秀论文，钱瑛瑛指导）

　　⒀郭冰，发达国家市场化租金补贴模式的比较与借鉴，同济大学本科论文，2005年7月（获年级优秀论文，钱瑛瑛指导）

　　近期主持和参与课题：上海市外来人员住房保障、上海市青浦区“十一五”住房发展规划、上海市中低价位住房租赁补贴机制研究、完善上海市住房保障体系研究

(责任编辑：丁潇)

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