见习记者 徐广蓉 深圳报道

　　高房价预警

　　在深圳楼市“涨声一片”的情况下，政府的表态尤为市场所关注。

　　日前，深圳市房管局下属房地产研究中心受深圳市房管局等相关部门委托发布《进一步加强房地产市场调控，稳定房地产价格》报告，提出一系列政策建议，力推“重典治市”。

　　在１１月１日召开的新闻通报会上，该中心提出四项建议管理楼市：一是制止囤积土地，２年未动工土地无条件收回；二是明年增加房地产用地供应量；三是提高首付比例，抑制非理性需求；四是收回囤积房源企业的预售许可证。

　　此外，报告还建议人民银行应采取更加严格的金融调控手段，提高购房首付比例，购买普通商品住房（建筑面积在１４４平方米以下）首付比例为４０％；非普通住宅为５０％。

　　而就在同一天，深圳政府宣布恢复增收土地增值税，这项税收将计入开发成本，无形中也将增加三级市场的房地产交易成本。

　　一切缘于深圳近期的房价飙升。

　　十月以来，深圳房价暴涨的势头愈发明显。世联地产一项内部调查报告表明，价格方面，１０月份全市的均价高达９５５３元／平方米，环比增长２７．４％。主要原因是楼盘结构失衡，高档产品的大量入市，如波托菲诺天鹅堡三期，港中旅花园二期，观澜湖高尔夫大宅黄金岭三期，恒立听海花园，鸣溪谷，水榭花都三期，万科１７英里二期等不仅价格高，而且量大，对全市整体均价的拉升力很大；另一方面，宝安、龙岗两区的中低端产品推售量较９月份大量减少，使得中低端产品的比重较９月份大幅下降，这从反向推升全市的均价。

　　需求量最大的中低档房出现了“断档”导致结构性供求紧张明显扩大，对中档楼盘也产生投机空间，投机力量的增加，“深圳投机力量已经远远大于政府统计的１７％，基本上目前市场的投机力量已经接近２００３年的上海，投资需求比重占到至少３７％”，深圳地产研究人士半求指出。

　　由于房价飙升，开发商囤积楼盘的现象出现。半求通过市场调研估计，大约４０％的开发商正在考虑将整个项目开发延后，以期从暴涨的价格中获得更多利润。

　　这两种作用力对全市均价有双重拉升作用，故１０月份全市的均价较９月份大幅上涨。

　　政策短期效应

　　为避免投机资金“覆水难收”，深圳市房地产研究中心高调推出上述四项建议。但是业内人士普遍认为，此四项建议更倾向于短期效应。

　　除了建议首付提高至四成，从而抬高购房门槛之外，报告还建议，鉴于我市特殊的人口结构，政府应考虑研究制定非深圳户籍人口购房的有关措施。该研究中心主任王锋解释说：“这一建议主要是针对外来的炒房人群及资金。”

　　报告建议加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无条件无偿收回土地使用权。相对于“８·３１”大限，这项建议不亚于旧话重提，然而相对于市区已无多少储备土地的深圳来说，仿佛一句无言的提醒，开发商通过延后开发而引起阶段性供求失衡，从而推高房价的可能性似乎被否定了。

　　另一方面，深圳市政府还将积极增加房地产用地供应量。王锋表示，明年深圳市房地产用地供应将保持在１．６平方公里左右的水平，其中特区内０．２平方公里；特区外宝安、龙岗两区合计１．４平方公里。总供应面积为２００５年的两倍。

　　此外，政府对开发商售楼环节进行严控，收回囤积房源企业的预售许可证。王锋指出，此项建议目的就是抑制开发商“销控”造成房源紧张的假象。政府希望通过土地和销售环节的收紧来实现存量土地与存量房的消化。然而，市场在短期内并无法验证此策略的效应。

　　已于２０００年到期的土地增值税制度也适时恢复增收。开始恢复征收土地增值税以后，由于累进税率的影响，开发豪宅的利润可能受到大幅度控制，而普通住宅又可以免征、少征土地增值税。因此无论普通宅或开发豪宅，其开发利润率更为接近了。这对于缓解供应结构失衡或有帮助。

　　建议的短期目的，令其可行性旋即遭到业内质疑。

　　中国银行深圳分行的有关人员表示，目前每个楼盘的按揭贷款项目都会被各个银行争抢，大部分楼盘均可做到两成按揭，但首付一下子提高到四成，对于银行而言就不太乐观。

　　中国农业银行深圳分行地王支行负责人表示，四大商业银行对于首付成数的确定只能够参照央行的管理方案并由各个总行制定，提高首付到四成，对银行业务影响很大。“银行与相关政府部门的出发点不同，只能够通过两部门联合发文才能够执行，那将成为一个漫长的过程。”该人士表示。而王锋对此显得非常坚持，他认为提高房贷按揭成数，是通过增加供房压力来提醒消费者避免在市场高位时入市，对银行而言，也有降低风险的意义。

　　“这些建议如果严格执行的话，抑制目前的房价疯涨已经足够。”世联地产总经理罗守坤认为，“一旦市场进入观望时期，楼价或许不会出现大幅‘跳水’，但是经过新一轮博弈，其持续性的效果仍然有待观察。”

　　“政府政策是可以引导市场的。如果只解决短期问题，那么经历长期市场博弈后，难免会有负效应出现。目前更要加强长期政策的培育和建设，短期长期双向和谐。”罗守坤说。

(责任编辑：姜俊)

共找到 1,107,755 个相关网页.