日前，农行公布了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等7个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。

    无疑，这对于整个商业地产来说是一个利好

    就在银行紧缩房贷的宏观调控之际，中国农业银行突然松绑商用物业的银行贷款。日前，农行公布了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等7个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。

    无疑，这对于整个商业地产来说是一个利好，商业地产金融配套正在逐步完善，一直在商业贷款上有些“堵”的商业地产或许将出现一个新的拐点，当然随之而来的挑战也将会越来越大。

    金融政策从此放宽？

    据了解，经营性物业抵押贷款是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置的经营性物业，并以其经营收入还本付息。简单来说，就是个人或企业都可将名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得贷款，也可以在购置这些物业时办理按揭贷款。

    对于这种经营性物业抵押贷款，资金在银行、开发商和购房者之间形成一种循环的“三角关系”。银行发放项目开发贷款给开发商，购房者则以房子作为抵押向银行申请贷款付给开发商，开发商再用回款归还银行贷款。“银行如果在放开开发商贷款的同时不放开购房抵押贷款，银行的房产开发贷款风险会非常大”。而如果银行贷出去的房产开发贷款，随着房产出售变成购房按揭贷款后，银行就“安心”了。一位不愿透露姓名的银行人士分析。

    可以说，这次对商业用房贷款的放宽，给银行、开发商以及投资者都带来了实际的利益，实现了“一箭三雕”。北京万达广场总经理罗昕表示不光农业银行如此，东亚银行等外资银行也有类似业务。“这对商业地产来说是一次革命性的变化，以前都是针对其他产业的。”他认为，国际资本都非常之精明，追求利益最大化，如果国内银行能够开展此种业务会令金融环境比较宽松，对商用地产开发商来说是件好事。

    而农行为何松口，从先前的紧缩商业贷款转变到现在推出经营性物业抵押贷款呢？农行方面表示没有过多的说明原因，只表示“客户有这个需求，而在其他地方试行后逾期率较低”，所以看好市场前景。而相关专家则指出，“表面上这是一种简单的需求推动表现，但深层次分析，商业地产市场的发展现状导致金融政策的转向。”银行贷款仍将“嫌贫爱富”

    商务部的全国商业地产调查报告中指出：“全国的商业地产有50%来自银行贷款。”但业内很多开发商表示数字有些保守。知情人士透露，“起初以为，收紧商业物业贷款一方面能够控制商业地产的盲目开发，一方面又能在相当程度上减小金融风险，但是事实上，却没有达到预期效果。”

    一边是银行捂紧“钱袋”，另一边是商业地产项目建设还在如火如荼地进行着。记者了解到，今年1~5月，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建项目面积同比增长94.7%。复地（集团）股份有限公司（2337.HK）于9月份成功竞拍获得天津北洋大厦在建工程，这是复地对商业地产的首次涉足，其总经理张春华表示目前对于该项目还没有更具体的想法，希望多吸取好的经验。

    而为解决开发资金问题，不少开发商以住宅名义立项而取得的贷款用于商业地产开发，这直接导致了市场开发的扭曲，而几乎就在银行收紧商业地产信贷之后，不少商业项目胎死腹中。“事实表明，收紧银根并不能有效抑制商业地产的发展，而不配套的金融政策反而扭曲了商业地产的发展，放宽贷款政策是新的尝试，也是一个信号。”中国商业地产联盟会秘书长王永平强调。

    虽然银行目前放松了贷款条件，但还是会很谨慎，更加看重开发企业的资金实力、项目运作能力及以往开发和销售的业绩，进行严格的挑选。银行在选择放贷对象时表现出来的态度是绝对的“嫌贫爱富”，对实力弱的开发商是严格挑选或者干脆放弃，实力强的开发商会占取优势。

    金融风险刺激商业地产多面求生

    很多商业地产项目建成后，为了快速回笼资金，多采取产权分割销售的形式，正是这种急功近利的商业地产运作模式最终导致了市场上很多失败的案例。第三极总裁欧阳旭指出，这也是银行谨慎对待商业房贷的重要因素。

    罗昕更一针见血地指出，如果可能最好是全部开发商自己持有，自己经营，如国贸、东方广场便是此类成功典范。在这个问题上，万达广场也走过一段弯路。罗昕坦承当初也是被逼无奈走上出售之路，而目前万达广场已经逐步增持物业股权，同时回购部分物业。对于出售的物业，万达采取统一经营管理的原则保障投资者利益。

    而目前无能力持有的股权的开发商占多数，这些项目又如何保障自己和投资者的双重利益？欧阳旭认为从投资者的角度来说，如果项目租金收益不明显，甚至不到住宅投资标准8%的话，将会陷入贴补收益不足，还得付银行按揭的双重尴尬境地。如此一来，银行收到的首付款就会大幅缩水，按揭款因为商铺租不出去资金断链而还不起，所面对的压力就可想而知了。因此，商业地产必须从多方面重新求生。

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