课题主要带头人姓名：周京奎

　　研究方向：

　　城市中低收入人群居住问题研究

　　研究方案设想：

　　随着住房市场化进程加快，中低收入家庭，尤其是低收入家庭住房问题，得到社会各界关注。解决城镇中低收入家庭住房，已成为住房制度改革的重要方向和根本目的。近些年来，各地逐步建立起了以廉租住房制度、经济适用住房制度、住房公积金制度等为主要内容的住房保障制度体系，取得了良好的社会效益。然而，这些住房保障政策在实施中仍存在政策落实不到位，收益面不广、社区管理混乱等问题，极不利于和谐社会的构建。因此，新形势下的住房保障模式必须剔除短视的管理机制，从中低收入者和社会的长远发展出发，从完善房地产市场体系出发，建立长效的住房保障模式。本课题的研究内容如下：

　　1．研究中低收入群体对房价承受力进行研究。我们一般用房价收入比来判断房价的高低或居民对房价的承受力。国外有一套评价居民对房价承受力的评价指标，但我国国情有特殊性，因此，从我国实际情况探索中低收入人群对房价的真实承受力，是一个很重要的研究课题。

　　2．对我国房地产市场发育状况进行研究。房地产市场发育状况直接影响住宅消费和消费者福利得失。一旦某一市场发育不完善，就导致另一个市场供求出现失衡，从而直接影响了中低收入群体的住房消费。

　　3．对住房租售比例进行深入研究。目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%。很明显我国住房私有率过高，与本国经济发展现状不相协调，因此，如何从理论上探讨住房私有率合理空间，解决私有率过高所带来住房供求紧张的问题，也是本课题研究的重点。

　　4．继续推广廉租住房，同时大力推进经济租赁房发展。廉租住房只针对最低收入者，而社会存在着众多既不是最低收入者，但又属于低收入群体的居民，这部分人财力有限，买不起商品房和经济适用房。因此，政府向他们提供经济租赁房，采取了市场价格与政府补贴相结合的方式，可以很好的解决这部分人的住房问题。

　　5．廉租房和经济租赁房不应过度集中，并探讨原因。目前，经济和社会协调发展已成为时代的潮流，也是经济和社会发展的必然。廉租房和经济租赁房在市区范围内分散布局，可以在社区间创造协调的环境，不仅有利于居民自身的发展，也有利于社区繁荣和社会进步。

　　6．探讨廉租房和经济租赁房应逐步向货币补贴方向转变的理论基础。过去，政府为建廉租房花费了大量资金和精力，房子建成后还要进行后期管理，无形中加大了住房保障成本。将实物补贴向货币补贴转化，不仅减轻了政府负担，还增加了居民的住宅选择权，同时也是活跃本地区住宅租赁市场的一个很好的途径，另外，活跃的租赁市场也为中低收入者提供了广阔的选择空间。

　　7．为使经济适用房更加“适用”，探讨多样化的开发与分配模式。目前，经济适用房开发与分配只有一种模式，即开发商在取得优惠政策建经济适用房，消费者在市场上以较低的价格购买。在这种模式下不仅难以调动开发商积极性，导致供求失衡，而且也很难掌握消费者的收入和住宅状况。因此，对有资格购买经济适用房的消费者给予货币补贴，应该是一种较好的选择。

　　8．探讨住房公积金制度在贷款额度和利率方面应向中低收入者倾斜的可能性。中低收入者年缴存额远远低于高收入者，而中低收入者对住房有迫切需求，因此在实际操作中可以考虑对他们有一些政策倾斜。同时，为使公积金制度发挥更好的保障效应，还可以利用一部分闲置的资金开发低价位住房。

(责任编辑：丁潇)

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