山东省济宁市市中区建设局 董群忠

　　研究方向：以民主自治方式建造经济适用房是解决城市中低收入住房困难的必由之路

　　一、住房制度改革的现状分析

　　目前，我国的住房制度由实物分配向货币化分配的改革已基本完成，这次房改使得国家和社会放下了住房实物性分配的沉重包袱，彻底改变了只有投入而没有产出的社会住房供应体系，对国家和社会的发展具有巨大而深远的意义，这一点是勿庸置疑的。但是，我们也应该注意到，住房制度的改革引发了诸多问题和矛盾，随着时间的推移，这些问题和矛盾日益突出和尖锐。其具体表现如下：

　　1、住房制度改革加大了社会的贫富分化，引发新的社会不公。国家每一政策的出台，都会考虑到绝大多数人的利益，政策和制度对每个人来说都是平等的，无论是住房实物分配还是住房货币化分配，单就每一制度都做到了这一点。但在两项制度交接变革处，出现了利益不均衡的问题，参加过福利分房的职工同样享受货币分配制度的补贴，而同样参加工作未分到福利房的却享受不到更多的优惠，就目前状况看，经济效益好的单位和财政开支的单位的职工大多分配到福利住房，无房户和住房困难户大多是单位经济效益差的或已经破产单位的职工（其中相当一部分是城市低保家庭，这些人连住房货币化分配的待遇也得不到）。这就产生了“有住房的收入高不用买房，无房户收入低没钱买房”的现象。因而，不可否认，房改加大了社会的贫富分化，引发了新的社会不公。

　　2、房改使我国的住房分配保障体系更加薄弱。在住房实物化分配的时代，单位职工即使一时分不到住房，但至少还有期盼；然而在货币化分配时代，前面已提到，单位效益好、收入高的职工大多已分配到福利房，而无房户大多是中低收入家庭，面对飞涨而高额的房价，纵然有国家的公积金政策、抵押贷款政策等等，这种温饱型的收入也只能是杯水车薪、无济于事，这使我国的住房分配保障体系面临严峻的挑战。

　　3、房改引发新型的腐败和社会矛盾，造成国有资产的大量流失。1998年，中央发文从98年下半年开始停止住房实物分配，然而，由于住房实物分配制度可以使房屋以极低的价格实现住房的私有化，于是便有了一些单位不顾中央的三令五申，不顾党纪国法，巧立名目、弄虚作假、欺上瞒下、削尖脑袋在房改上大做文章，甚至直到现在，在一些地方的一些部门（尤其是一些主管房改的部门），仍然在暗地里进行住房实物化分配，并套用1998年前的房改政策，这绝非危言耸听，这是一种新型的腐败，不但造成大量国有资金的流失，更严重的是影响了党和政府在群众中的形象，极大破坏了我国房改政策的严肃性。房改，需要回头看！房改，需要复查！

　　二、住房制度改革的发展趋势

　　目前，全国各地已基本完成住房实物化分配向住房货币化分配的改革过程。完成这一过程，似乎房改已完成它的历史使命，全国各地的房改机构也纷纷撤销、合并或更名，各地政府对房改的发展趋势不甚明晰，基本处于停滞状态，似乎无所作为。而同时，由房改而产生的各种深层次的矛盾逐渐暴露，暗流涌动，产生社会不稳定的隐患，而新的住房保障体系、新的住房体制尚未完全建立，并存在诸多薄弱之处，因此说房改还任重而道远。政府应继续深化和完善房改，明确住房制度改革的发展趋势：一方面针对房改深层次暴露出的问题进行调查研究，并制定针对性的措施加以解决；另一方面要建章立制，全面建立健全住房新体制和社会住房保障体系。

　　三、深化和完善住房制度改革的对策

　　面对住房制度改革转型期出现的困难和矛盾，既不能漠视、激化矛盾；也不能惧怕，止步不前。应该看到住房分配货币化的优势，正是住房分配货币化分配制度的实施，才激活了房地产市场，培育了住房的有效需求，加快改善了干部职工的住房条件，盘活存量，拉动了相关产业及国民经济的发展。“解铃还需系铃人”，化解矛盾的手段依然要靠国家的政策，在政策上对中低收入的无房户一定程度的倾斜，要体现政府对社会弱势群体的关心和照顾，使他们在心理上平衡，并鼓励他们购买适当的住房。建议采取以下几点做法：

　　1、对1998年前参加工作而未分到福利房的职工，按工作年限给予一次性的住房补贴（住房补贴的标准要高一些，尽量缩小与分配到福利房职工之间的差距，这项工作一些省市已在进行。）。并根据情况和个人申请，国家优先给予他们一次购买经济适用房的机会。

　　2、对于城市所有中低收入的无房户和住房困难户，有关部门应组织力量认真调查情况，根据他们的承受能力来策划建造经济适用房，并根据其个人申请，分批给予他们购买经济适用房的机会。

　　3、对于中低收入的城市职工购买经济适用房，国家除提供住房公积金贷款外，对特殊困难职工还应提供一定比例的贴息（甚至无息）贷款。这样的贷款仅限于特困户购买小面积经济适用房。

　　4、国家采取积极政策和措施指导经济适用房建设，按照“标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美”的要求，尽量革除房价中的泡沫，切实把经济适用房的价格降下来，使得他们能买的起。

　　5、开展房改“回头看”行动，认真清查房改过程中的违法违规行为。房改中的违法违规行为，不仅造成了国有资金的大量流失，造成了新的腐败，而且破坏了房改政策的严肃性，严重破坏了党和政府在人民群众心中的形象，造成广大城市无房户和住房困难户的心理失衡，进而引发新的社会不稳定因素。有关部门要从讲政治的高度，以对党、对国家、对人民负责的精神，认真搞好房改清查工作，彻底纠正和处理房改中的违法违规行为，并把违规罚没金作为建立城市住房保障体系的启动资金使用。

　　概括说，发展经济适用房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城市中低收入家庭日益增长的住房需求。由此可见，发展和推进经济适用房的建设，是化解房改引发矛盾的利器，是我国房改政策深化和完善的必由之路（日前，国家建设部、财政部等几部委已决定，明年国家将投资1100个亿用于经济适用住房的建设）。

　　四、发展经济适用房需要注意的问题和需要做的工作

　　1、注意政府在经济适用住房管理中“度”的把握，正确合理地发挥政府的作用。现阶段，经济适用住房的建设用地实行的是行政划拨，有关费用国家又给予优惠政策予以减免，因此可以说经济适用房是带有一定福利和救济色彩的住房，是具有社会保障性质的住房。因此，管理好经济适用房的建设，合理把经济适用房分配到城市最急需住房的中低收入家庭，是政府有关部门重要的职责和任务。而在发展经济适用房的过程中，我们走过不少弯路，先是管的过宽和过多，前几年，不少城市的政府从各个部门抽调人员成立指挥部，从策划到分配到管理一手包办，但往往由于其管理过程的封闭和策划的盲目，尽管出了很多力，老百姓却不买帐，造成大量经济适用房的闲置，给政府又背负上沉重的包袱，只能成为政府的“形象工程”和某些官员的“政绩工程”。而近一两年，在发展经济适用房的过程中，政府又管的过少，或招标或指定房地产开发企业来全权代理建造经济适用房的任务，并言之有理——按市场化来运作。而经济适用房是社会住房保障体系的重要组成，不是市场化的产物，把如此重要的社会职能委托给企业来行使，显然是一种不负责任的做法。因此，政府一定要注意管理过程中“度”的把握，一定要以“人民满意”为基本准则，并顺从民意，发挥经济适用房的作用，成立“经济适用房业主管理委员会”来参与经济适用住房的建设管理事务，大力推进经济适用住房建设管理的民主化进程。

　　2、推进经济适用住房管理的法制化建设，建立健全经济适用住房管理的法律、法规体系。相关的法律、法规是经济适用住房健康发展的法律保障，而目前，我国尚缺少发展经济适用住房所必须的法律法规，各地所自行制定的制度和规定也大相径庭，难以统一。这种状况严重阻碍了经济适用住房发健康发展，阻碍了住房保障体系的建立和住房新体制的形成。发展经济适用住房是一件利国利民的好事，关系到国计民生和国家的长治久安，有关部门应充分认识到发展经济适用住房的重要性，尽快出台保障经济适用住房健康发展的法律法规，使经济适用住房建设走向制度化、法制化的轨道。

　　3、建立经济适用住房公正合理的分配机制和科学的管理方式。经济适用住房是“帮民工程”、“民心工程”，是房改深入和完善的必由之路。因此，各地政府要以对党和人民负责的态度来抓好经济适用住房的建设，立党为公、执政为民，建立公正合理的分配机制，以确保经济适用住房真正分配急需住房的城市中低收入家庭，不是以建多少经济适用住房为指标，而是要以真正解决多少城市中低收入家庭的住房困难为指标来衡量经济适用住房建设的成败，这一点非常重要，它是保证国家建设经济适用住房目的能否实现最重要的环节，是保障国家的优惠政策真正落实到城市中低收入家庭的关键。同时，必须创新科学的管理方式，不但建设的住房要经济合理，工程质量好，而且要让老百姓能喜欢和接受，这就要求经济适用住房的建设管理工作一定要顺民意、合民心，从工程策划到选址、再到具体工程建设管理、直到物业管理公司的选择，一定要让经济适用房的业主广泛参与，成立“经济适用房业主管理委员会”参与管理，让他们真正当家作主，真正成为建设经济适用住房的主人翁，真正实现经济适用住房的民主管理。这一点对于推进我国政府整体管理体制的民主化进程都具有非常重要的意义。

　　综上所述，建设经济适用住房不仅仅是解决城市中低收入家庭的住房困难；不仅仅是为了平抑市场过高的房价（房价的过快增长只能使一些房地产开发企业渔利，对整个社会来说并无多大益处）；而且能够化解由于房改而产生的各种深层次的问题和矛盾，消除社会的不稳定因素；并能够健全住房保障体系和完善住房新体制，因此说建设经济适用住房是深化和完善房改的必由之路，对整个国家的长治久安和经济繁荣发展具有深远而重大的意义

(责任编辑：丁潇)

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