一、 外资炒房规模

    据中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》指出，境外资金大举进入上海、北京等热点地区房地产市场，主要采取的方式有4种：

    第一， 直接设立房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。据国家统计局统计，今年1至7月，全国房地产开发企业利用外资共计142亿元，较去年同比增长16.3%。

    第二， 以购买房地产开发企业债券、或外资中介公司以包销方式批量买入楼盘进行商业销售方式进行间接投资。其规模尚无具体统计数据。

    第三， 外资银行对房地产开发企业批量发放贷款。这种外资规模也无准确数据。

    第四， 非居民在境内购房。据人民银行金融司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例由2003年1季度8.3%上升到2004年4季度23.2%。

    外资炒房成为值得关注的现象始于2001年。此前，外资不能购买内销房。2001年8月起，我国实行内外销售房并轨政策，取消了租售对象限制。这对于上海、北京等地区高档楼市走出低迷起到重要作用。

    二、外资炒房原因

    2004年外资炒房成为引人关注的现象，其原因主要体现在以下三个方面：

    1. 房地产价格节节攀升。在1999-2004年，我国房地产价格指数从100上升到109.7，特别是私房住宅价格指数从101.5上升到115，而同期居民消费价格指数只是从98.6上升到103.9。据基强联行投资管理有限公司研究报告，外资炒房的几个项目市场反映为：锦麟天地均价由2003年每平米2万元上升到2004年每平方米4.5万元，复地雅园由2003年每平米1.26万元上升到2004年每平米1.67万元，天山河畔花园由2003年7月每平米8千元上升到2004年7月每平米2.2万元。

    2. 人民币升值预期。自2002年起，欧美日联合对我国施压，要求人民币升值。由于美元对欧元和日元贬值，欧洲和日本要求人民币升值的呼声更为强烈。在国际经贸关系的博弈中，我国政府不能不考虑对手的反应。从国内方面来看，连年的巨额国际顺差使我国的国际储备直线上升，目前已显著超过6千亿美元，并使得我国货币供给增加速度远远超过国民生产总值增加速度，引起近两年的通货膨胀倾向。在这种背景下，人民币升值是迟早的问题。只要人民币升值，在升值前进入中国的外资就可以获取升值的利益。即使房地产价格不涨，炒房的餐资也是有利可图的。

    3. 证券市场持续低迷。自2001年6月我国证券市场出现熊市以来，以各种合法和非法途径进入我国的近千亿美元资金就急于寻求新的投资场所。我国房地产市场既具有价格上升特点，又具有较好的流通性，自然成为新一轮的投资热点。

    三、外资炒房与我国经济发展的一般关系

    从宏观经济的角度来看，外资炒房的影响可归结为：①提升了房地产价格，在外资集中的高档楼盘5公里范围内，其他楼盘习惯以该楼盘为参照标准。②支持了我国房地产业的发展，并通过这一支柱产业对上洲(如钢材、水泥业)和下游(办公设备、家具业)产业的拉动作业来带动整个国民经济的增长。③促进了我国城市化进程，这也有利于改变我国二元经济结构。

    从地方政府的角度来看，外资炒房带来的利益是：①直接获取土地出让的利益。②获取房地产开发前后产生的税收利益。哪怕盖了一所学校，学生的进入会通过消费，导致商店缴纳的税收增加。在建房过程中，钢材、水泥等建筑材料的需求也可能给政府增加税收。

    四、警惕房地产泡沫的发展

    无论什么东西出现泡沫，指的都是其市场价格大于其真实价值。

    首先，根据国家统计局和建设部公布的数据，我国商品房和商品住宅平均销售价格在2004年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期上涨12.5%和13.5%。其次，按西方标准，合理的房价收入比为5：1，超过这个标准，即认为房价已经包含泡沫。2004年全国35个大中城市，该比例都超过6：1，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安都超过10：1。第三，房地产需求带有较强的投机趋势。如上海2004年新房转让占二手房交易量的46.6%。据建设部2004年调查，北京商品住宅投资性购房占17%，其中28.5%短期转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。第四，我国房地产开发企业负债问题较为严重。如2000-2002年，北京房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。一旦房地产价格下降，资金链条断裂，就会出现难以收拾的呆帐局面。第五，空置率较高。就空置面积与近3年竣工面积之和的比例而言，我国在2004年4月底的空置率为57.6%，远远超过10%的国际标准。

    从国际上看，日本的房地产泡沫及其给金融业带来的后遗症使日本经济出现长达10年的停滞。在东南亚金融危机前后，我们也看到房地产价格上升催动着外资进入，而泡沫的破灭又引起资本外逃，从而造成汇率大幅下跌及银行出现困境的局面。

    泡沫的生成和发展有其自身的规律。从我国来看，政府今年实行的政策是卓有成效的。这种政策加上世界银行预测的中国经济将保持9%的增长率，泡沫的破灭及其一系列消级影响是完全有可能避免的。

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