8月1日，北京清河地块公开招标。素以“天价拿地”著称的顺驰与财大气粗的首钢结成战略联盟有备而来，但当竞争对手报出25.65亿元天价时，顺驰最终还是以500万之差将清河地块拱手让与华润置地。而两年前，顺驰却力压群雄，以9.05亿勇夺地王，并一鸣惊人，红遍全国。不难看出，在房地产行业宏观调控的重压下，顺驰正由“快速扩张”向“稳健增长”进行战略转型。

　　以市场为主导的土地运作

　　地产宏观调控前，在全国跑马占地的顺驰，曾引发诸多各地同行的不满，但不管怎样，截至目前，顺驰基本完成了在全国的土地布控：北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、武汉、郑州、洛阳。仅在华东地区（上海、苏州、南京、无锡）就约有400万平方米的土地储备。

　　但土地公开拍卖政策，在带来机会的同时，也使土地的价格越来越透明，这样国内的房地产商获利的主要来源发生了变化，过去是只要获得合理的土地价格，即使项目做得很一般也可能有百分之几十的利润率。而现在最主要的获利来源是管理、成本控制、品牌，也就是你的综合操作能力。顺驰董事长汪浩敏锐地意识到房地产业游戏规则正在发生根本性变化。

　　汪浩上台后做出的第一个决策，就是放慢了增加土地储备的速度，今年到目前为止，顺驰才拍到了三块不是很大的土地，总支出只有两亿元，而且基本上都采取了与其他开发商合作开发的方式。

　　这次清河地块拍卖会上，顺驰和竞拍对手华润地产一直竞相举牌到最后一刻，竞拍价从18亿元的心理价位一直攀升至25.65亿元，在经历了近81次出价后，顺驰最终偃旗息鼓。很多媒体习惯性地将顺驰此次举动与2003年顺驰以9.05亿元的天价拿下北京大兴黄村一块土地相比，那次惊人的一拍使顺驰从一家天津的地产企业迅速“蹿红”为一家全国知名的企业。

　　汪浩则将这次放弃视作顺驰战略调整的结果：最后的报价超过了25亿元，以我们目前的操作模式和操作水平，很难实现利润底线，以往顺驰碰到这种情况或许还会拼一拼，而在宏观调控的背景下，该放弃的就得放弃。除了放缓土地储备的增加速度，汪浩考虑最多的是如何通过精耕细作让现有土地储备充分实现增值。

　　汪浩向记者算了一笔账：目前，顺驰在全国15个城市有将近900万平方米的土地，按最低10%的利润率计算，顺驰在今后三年内，哪怕一块地不拿，只要保证了操作水平和管理水平，土地储备量也可以给顺驰带来至少50个亿的利润。而如果把利润率做到12%，利润就是60个亿。提高两个点的利润率，相当于多了10个亿的利润，增加了100个亿的销售额和200万平方米的土地储备。“在高价买地和提高利润率之间，我当然要选择后者”。

　　踩着市场节奏的赢利模式

　　有人说“合理利用应收账款的账期”资金模式，使其资金链绷得很紧（72%的资金是靠销售回款来解决的），这是顺驰最危险的地方，也是导致顺驰产品未至精良境地的重要原因。

　　宏观调控前，顺驰采取了一种聚焦现金流的商业模式，具体表现为快速拿地、快速开工、快速销售、快速回款。公司为了保持快速发展，采取有竞争性的售价回笼资金，然而过快的开发周期损失了部分利润， 2004年上半年，开盘的项目比较少，为了增加现金流，不得不加快项目的建设速度，致使价格达不到先前的预期。现在很多楼盘经过半年到一年后升值都在500元甚至1000元每平方米，业主得到了很大的收益。

　　未来的两年，顺驰将把销售和操作的速度放慢，好把以前给客户的那部分利润争取回来。为了做到这一点，利润规划工作要深入到公司管理的每一个环节，比如工程管理实施、产品研发、销售策略等，各个体系都在围绕利润规划进行协同。对每个环节，都要用行业平均净利润水平10%去靠一靠，比如招投标的质量与成本，材料的重量等，即便是企划和推广费用，也必须加以细致考虑。

　　据顺驰华东集团董事长闵锋介绍，原来顺驰项目的开发周期从拿到地到开盘一般在半年左右，但今年平均延长到1年左右。以上海宝山项目为例，去年12月9日拿到地，但大致要到今年10月份才开盘。这样就可以充分等到楼盘的增值接近预期。

　　以市场为纽带的战略伙伴

　　随着政府对房地产行业宏观调控政策的实施，尤其是在银根和土地资源紧缩的情况下，房地产企业对资源互补的渴求将越发明显。

　　对于购地和开发过程中的资金瓶颈问题，顺驰选择了与不同企业合作，比如今年顺驰与中远、绿地、首钢分别成立了合资公司。汪浩坦言，合作其实是为了解决顺驰面临的资本金不足的问题。而由对方带入大部分资金，既充实了顺驰的资本金，又降低了相应风险，可谓一举两得。

　　3月19日，顺驰中国控股有限公司与北京中远房地产开发有限公司在天津宣布进行合作，由顺驰出资45%，中远房地产出资55%，双方共同组建一家名为“远驰”的房地产公司开发天津河东区新开路项目。该项目为天津内环线的最后一块大规模地块，占地面积18万平方米，地上、地下总建筑面积约60万平方米，将被打造成为集商业、五星级酒店、酒店式公寓、五A甲级写字楼为一体的综合配套完善的全新的国际品质的经济生活中心。

　　从表象来看这仅仅是两个公司之间项目层面的合作，但正如一位分析人士所指出的：这不仅是中远房地产全新扩张战略的“试水”动作，也暗示了顺驰在自身形成一定的核心能力之后，开始着手整合市场资源的必然趋势。显然，顺驰通过此次资源整合开始步入“资本合纵连横”的时代。

　　6月2日顺驰与上海绿地结盟无锡，携手开发占地1720亩的无锡惠山新城项目。

　　很快，顺驰又与首钢房地产公司结成战略联盟，并联手出击清河地块。此次顺驰和首钢的合作已经包括钢材采购、建筑设计与施工等领域，顺驰非常看中首钢包括资金在内的综合实力和久已形成的良好政府关系，而首钢也看好顺驰经过市场检验的品牌影响力和专业化团队，于是仅仅经过不到一年的深入了解，两家公司就走到了一起。

　　据披露，首钢搬迁后，在石景山和门头沟两区之间将出现一块7.5平方公里土地，这个面积相当于一个半CBD，对于现在急需土地的大开发商而言，得到7.5平方公里的哪怕是1/10都意味着未来3年的发展有了着落。业界猜想，顺驰之所以瞄上首钢应该与首钢搬迁有很大关系。

　　从市场出发多中心布局

　　北京，融科资讯大厦南楼16层，国庆前夕一个普通工作日的下午，面积达2000多平方米的顺驰中国控股有限公司北京办事处已装葺一新，只待国庆后公司人员入驻了。顺驰中国发言人表示，随着北京办事处的成立，顺驰中国总部今后将在天津、北京两地同时办公。同时该发言人强调，天津仍将是顺驰大力发展的重点区域。

　　分析人士认为，顺驰此举一方面将有助于集合北京信息、金融等资源优势，同时，也将进一步加强北京区域在顺驰全国发展版图中的重要地位。

　　在业内人士看来，这一设置更多是出于顺驰全国布局结构方面的考虑。毕竟，具有强大资源汇聚能力的北京，是提高企业品牌影响力和美誉度、加强战略合作资源获取的制高点，北京办事处的成立无疑将在这些方面发挥作用。

　　在顺驰中国北京集团董事长荆宏看来，顺驰青睐北京区域的原因显而易见：“作为一个健康的市场，消费者的消费能力、房价水平、城市发展后劲等因素都使北京还有长远的发展空间”。

　　宏观调控前顺驰的扩张曾被业界瞩目，宏观调控后顺驰的平静也吸引着人们的目光。顺驰这个曾经在风口浪尖上狂舞的地产弄潮儿，如今却放慢了舞步，这个颠覆传统为新秩序呐喊的独行客，如今却选择沉默。有首歌叫《沉默是金》，说明沉默的背后孕育着更大的力量。也许顺驰成熟了，也许他在寻找新的舞台。

(责任编辑：丁潇)

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