珠三角区域由于市场化程度较高、政策调控影响弱化、房价泡沫较少，该地区部分城市房地产市场未来几年依然会保持健康稳定，稳定增长的消费需求以及稳步上涨的房价将使房地产项目主要集中于此地区的房地产上市公司充分受益。在政策调控背景下，我们对房地产上市公司依然坚持“以区域性、结构性为导向”的投资策略，建议关注珠三角地区以中低档住宅项目为主的区域性龙头上市公司。我们建议重点推荐G华发，将其投资评级从“审慎推荐”调高到“推荐”。

    政策调控不碍珠三角房价上扬

    我们始终认为:始于年初的房地产政策调控是以“区域性、结构性”调控目标为主，因此，政策对房地产行业的影响程度将呈现区域性差异。正如我们所预料，在今年下半年的房地产行业政策调控下，以上海、杭州等为代表的长江三角洲地区的部分城市房价出现了小幅回调，而珠三角地区大部分城市房价却出现了稳步上扬的独立走势，而深圳房价10月份以来出现了快速上涨。这正符合我们“政策调控对房地产行业的影响程度将呈现区域性差异”的判断。

    珠三角地区城市房地产市场在“政策降温”下依旧“不温不火”地走出独立上升行情，我们分析其原因主要有:

    一是该地区房地产市场化程度较高，对政策调控信号反应相对弱化。特别是广州市等城市在经历了上世纪90年代的房价暴涨暴跌后，当地消费者在购房时相对比较理性，市场交易体系比较成熟，较高的市场化程度使政策调控信号相对弱化，减弱了政策调控的负面影响。

    二是该地区房价累计涨幅较小，价格相对较合理。自2004年以来，珠三角大部分城市房价虽然有一定涨幅，但累计涨幅较小，目前广州、珠海等城市的房价仍远低于温州、上海、杭州、北京。相比之下，广州、珠海、深圳等城市的人均GDP以及人均可支配收入却始终名列全国前茅，房价收入比相对上海、北京、杭州等城市处于较低水平，显示该地区房价处于基本合理区间，房价泡沫较少。

    三是珠三角部分城市由于独特的地理环境与地域优势，地产增值空间较大。例如，深圳毗邻香港，珠海毗邻澳门，香港与澳门地区寸土如金，近年房价逐渐走高，而深圳、珠海与其房价差距较大，香港、澳门人的投资置业和本地人的再置业使得当地房价水涨船高。另外，个别地区经济正面临巨大发展前景，如珠海。目前珠港澳大桥方案已经获批，未来珠海和香港的联系越来越紧密，内地与港澳经济联动效应加快，加之中央将珠海定位为“发展特色经济，辐射西部地区”的区域副中心城市，当地房价在经济快速发展的带动下仍有上涨空间。

    珠三角龙头公司值得关注

    在房地产政策调控背景下，我们对房地产上市公司依然坚持“区域性、结构性投资策略”，建议关注珠三角地区以中低档住宅项目为主的区域性龙头上市公司。

    我们认为，珠三角区域由于市场化程度较高、政策调控影响弱化、房价泡沫较少，该地区部分城市房地产市场未来几年依然会保持健康发展，稳定增长的消费需求以及稳步上涨的房价将使房地产项目主要集中于此地区的房地产上市公司充分受益。在珠三角区域的房地产上市公司中，除了万科、金地等全国性的房地产上市公司以外，大部分公司的项目主要集中在珠三角区域。从今年3季度的财务指标来看，珠三角区域大部分房地产上市公司净利润、主营业务收入指标同比均有大幅增长。从市盈率、市净率等估值指标来看，在11家公司中，动态市盈率低于15倍的有6家，而市净率低于或接近1.5倍的有6家，该地区的房地产上市公司的投资价值可见一斑。

    我们认为:即使在政策“寒冬”下，房地产行业上市公司也不应被边缘化，把握正确的投资理念是关键。在上海、杭州等长三角地区城市的房地产市场景气度下滑、成交量持续萎缩以及房价小幅回落的情况下，在北京、天津等环渤海城市房价累计涨幅偏高、未来房价上升空间较小的情况下，我们建议回避此类地区一线城市的房地产上市公司，也对此地区项目占比较大的全国性的房地产上市公司保持一份警惕。在房地产政策调控预期延长的背景下，我们对房地产上市公司依然坚持“以区域性、结构性为导向”的投资策略，建议关注珠三角地区以中低档住宅项目为主的区域性龙头上市公司。

    G华发具有“小而美”的投资价值

    公司所在珠海地区的房价上升空间较大。由于公司的主要项目都集中于珠海，公司未来将明显受益于珠三角区域，特别是珠海地区的房地产市场的走强。在珠三角地区城市中，珠海未来几年面临巨大发展机遇，经济发展潜力较大，房价累计涨幅较小，未来房价上升空间较大。数据显示，珠海的房地产行业评判指标在珠三角地区城市乃至国内其他一线城市中仍处于最优水平，当地房地产市场处于健康良性的发展轨道。未来几年，随着港珠澳大桥的建成，以及广珠轻轨、江珠高速和粤西沿海高速的陆续开工与建成，珠海将面临重要发展机遇，当地房地产市场未来增值空间较大。

    珠海前山河两岸开发将使公司面临重大利好。今年10月，珠海市政府审议通过了《珠海前山河一河两岸滨水地区城市设计》方案，据此方案，珠海政府将此地区定位为珠海未来主城区的交通中心、旅游休闲中心和高档生活中心。受此政策影响，公司位于前山河西岸的“珠国土储2004－02”，面积达47万多平方米地块将成为此项城市规划的最大受益者，该块土地目前升值潜力较大，如果公司2年后完成开发并预售，该项目开发后带来的良好预期将会给公司未来几年后带来较高的收益。

    我们认为，公司所在的珠海具有明显的区域优势，公司具有的品牌优势、较强的定价权、充足的土地与项目储备使其成为目前行业政策调控“寒流”下的“避风港”，并将支持公司未来业绩的稳定增长。从财务指标上看，公司的毛利率始终保持较高的水平，而且现金流充裕，负债率较低，像G华发这种“小而美”的公司将会逐渐被市场所关注并认可。

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