有关人士表示，此举对大型开发商冲击有限

    11月15日，在下过一夜小雨之后，深圳气温骤降。同一日，深圳国土资源和房产管理局召开新闻发布会，宣布将采取“五大措施”稳定深圳房价。对于仍处于“高温”状态的深圳房地产市场而言，虽然五大措施的“降温”效果尚待观察，但这多少给进入年末的深圳房地产市场带来了一些凉意。

    “(深圳)房价的上涨既有市场发展中的合理因素，也与市场中存在的违规操作，以及个别机构的不实宣传有一定关系。”深圳国土局副局长黄珽表示，这是在进行深入调研的基础上得出的结论。支持这一判断的依据是，2005年1－10月份深圳商品住宅的价格较2004年同期增长了13.54％，而一些房地产开发企业仍在通过“提前登记、分期销售、集中开盘”等手段人为制造房源紧张的局面。

    五大措施击向要害

    增加市场供应量和严堵各炒房环节成为此次深圳国土局“五大措施”的主旨。其中，增加房地产市场供应量的举措包括今后每年增加住宅用地的供应，初步拟定今后每年新增商品房用地保持1.6平方公里的供应规模，并加快城中村的改造步伐。根据深圳市实际的人口构成情况，效仿香港的“公屋”制度，在未来10年内建设2000万平方米的政府公共租赁住房。

    规范市场秩序的举措则包括禁止房地产开发企业采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式，并严禁炒卖楼花等行为。今后深圳房地产开发企业与购房者签订的“认购书”，须使用全市统一的示范文本，签订后不得随意变更或解除，以堵住房地产开发企业采取各种手段制造供应紧张假相的道路。

    此外，深圳国土局还将加强对闲置土地的清理力度，依法征收土地闲置费；完善一手房、二手房市场信息发布系统等。

    大型开发商冲击小

    “确实将有助于稳定深圳房价”。招商地产(行情,论坛)(000024)董秘陈宇表示，招商地产(行情,论坛)对国土局的五大措施表示欢迎，政府方面是从整个市场发展的角度出发，充分考虑各个层面的居住需求而制定的措施。对于规范市场秩序的相关措施，陈表示目前招商地产(行情,论坛)不存在此种情况，而对于将来采取怎样的销售方式，陈表示公司方面正在进行学习和研究。而更多的深圳房地产上市公司对国土局措施的推出保持了相对的低调，特别是在售房模式的问题上，均保持着足够的缄默。

    “五大措施”对于房地产开发企业的影响无疑是直接的，但业内人士多认为带来的冲击将在中小房地产企业身上显现，而对于优秀地产开发商而言，冲击会小得多。“以往中小房地产开发商的盈利更多的依靠销售策略”，联合证券地产行业分析师鱼晋华称，由于楼盘品质及开发实力上的差距，中小房地产商反而把主要力量集中在销售上，在采用统一的“认购书”后，市场将变得统一和透明，在这样的情况下，楼盘的地段、品牌、品质等因素将成为优秀房地产商胜出的筹码。虽然此次深圳国土局严禁的销售策略在此前实际已成为地产业内比较通行的做法，但具有优秀的设计能力、开发实力雄厚的开发商未来更易获得定价优势。

    还要看市场的反应

    “降温效果如何，还要看市场对政府发出信号的解读”，招商证券地产行业分析师余志勇认为，从短期来看，深圳国土局的措施还难以对楼市起到立竿见影的效果，而政府方面实际上希望达到的效果是稳定房地产的市场价格，控制今年以来深圳楼市价格的涨幅。余表示，由于深圳关内可供开发的土地资源已经相当有限，因而此次国土局提出的今后每年新增商品房用地保持在1.6平方公里的规模，将更多的集中于关外地区。而实际上今年1－10月份深圳商品房价格同比平均增长13.54％，远高于全国大部分地区房地产价格的涨幅，主要是由关外房地产市场以及豪宅市场的强劲涨升带动的。新增关外土地供应对于稳定房价有积极作用。1.6平方公里的土地供应量以适中的容积率计算能提供约500万平方米的住房供应，能令房地产的需求方对于未来有一个良好的预期。

    而对于10年内新建2000万平方米“公屋”的提出，余认为，政府推出公共租赁住房是对现实情况发展的适应，平均计算每年推出的“公屋”面积在200万平方米左右，政府方面在“公屋”建设上是不盈利的，未来的效果须根据具体的实施情况作出判断，但长期看对于稳定房价将起到一定作用。鱼晋华也表达了类似的观点，虽然平均计算每年200万平方米的“公屋”推出量并不为多，但实际推出的面积并不会是一个每年平稳均衡的过程，“这至少传递了政府的一个信号”，鱼晋华表示，从目前上海的情况看，这样的政策起到了稳定房价的效果。政府也可以在长达10年的时间跨度上根据楼市的具体情况控制“公屋”的推出量。

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