随着国家发改委、国家统计局１０月楼市的一系列统计数据出台，“十月小阳春”的局面已经成为业界共识：预售房屋总成交量和总成交套数位居第三，仅次于位于波峰的１月和４月。新盘上市量和成交套数较上月均有微量增长，新开楼盘共２２个，以微弱优势超出上月的２１个新楼盘，居全年之冠。经历了新政实施后长达数月的“捂盘”。房产商们纷纷择机开盘。

    根据统计数据，１０月份日平均销售套数为５２９套，比９月份日平均销售套数多２套，比前几个月的成交量高出一至两成。市场处于调整期的微妙时刻。

    “刚性需求”与理性购房

    值得关注的是，商品房预售成交面积已稳坐“第二把交椅”，仅次于处于高峰期的４月，对此，有关人士表示，北京有数以万计的“北漂”一族、有全国最大的公务员群体、有规模最为庞大的涉外机构、有数量最多的外省市驻京办事机构、有全国人数最多的白领阶层、有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。这些人员的存在，使北京商品房的“硬缺口”进一步扩大。由１０月的销售状况可知，住宅的刚性需求经过数月的压抑后得以释放，只要房产商提供的住宅产品与购房者的消费需求对位，就能获得满意的销售业绩。

    然而，更值得关注的却是一个微弱的“下降”，虽然１０月的商品房预售总成交量以微弱的优势超出９月（仅多６套），但１０月份的商品房预售总成交面积反而比９月份下降了１％，由此可见，房产商在新政的威慑下多采取谨慎态度，及时调整了户型面积（单套建筑面积控制在１４０平方米以内）和市场策略，迎合购房者理智和务实的需求。

    而北京市房地产交易管理网的退订登记页面上的一系列数字记录也表明，高档物业和大户型成为退订主流，有购房需求的人并不少，只是到底买不买房，许多人仍在犹豫、观望，同时人们对高价位，大面积的楼盘消费信心已降低。市场调研表明，８０％的消费者需要的是８０－１００平方米的户型，能接受的价格在６５００元／平方米以下。

    南城出现“新看点”

    考察一下１０月新推出的２２个新盘，毫无悬念的是，朝阳区仍以７个新盘的绝对优势稳居第一，海淀４个、丰台３个紧随其后，接下来是昌平、顺义，各为２个，很久没有项目推出的东城、石景山、房山、涿州也各推出一个项目，预计朝阳区还将长期占据冠军宝座。但总的来说，新盘分布较广，没有形成新的热点区域。

    但是值得注意的是，１０月北京获预售许可项目６２个，其中１／３在南城，所以未来楼市的主要看点将在南城。业界普遍认为，这是因为南城可供开发土地较多，有后来居上趋势，新项目将有所增加。

    此外，１０月开盘的高档物业居多，２２个新盘中每平方米６０００元以下项目只有４个，占１８％。而权威机构预计未来新盘将以经济型项目为主，这也正是南城的优势所在，再次凸显了南城未来“看点”的地位。

    房价涨幅放缓

    根据以上数据和信息，不难推断未来房价的走势，１０月新增楼盘以中高档盘为主，大大拉升了新盘的均价，而未来新盘将以经济型项目为主，因此商品房均价将有所下调，但这只是由于产品供应结构发生变化所致，并不代表房价走低。

    据国家发改委、国家统计局调查显示，１０月份全国７０个城市房屋销售价格比９月份上涨０．５％，涨幅降低了０．１％，其中新建商品住房销售价格比去年同期上涨７．２％，比９月上涨０．６％，涨幅提高０．１％。

    而北京的情况略好，１０月份，北京房屋销售价格比９月份上涨０．４％，涨幅比９月下降０．１％。其中新建商品住宅虽然比９月上涨了０．２％，但涨幅比９月下降０．４％，由此可见，在政府宏观调控的作用下，北京房价上涨速度继续放缓。

    由此可见，虽然调整和观望仍是近期楼市的主旋律，但随着时间的推移，春季出台的新政对于市场的影响正逐步减弱，加之年内政府将不会出台大的宏观调控政策，在经历了几个月的徘徊后，有效的市场需求开始释放，导致成交量的稳步上升。因此，可以预见，北京商品住房将会继续保持旺盛的需求，因而总体看来北京房价不会下降，只是在国家宏观调控作用下，房价涨幅将持续放缓，市场前景仍然可观。

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