●前10月房价同比上涨13.54%，南山、宝安及龙岗等区涨约30%

    ●开发商代理商本地客联合炒楼花，业界称豪宅及小户型投资比例超过30%

    在上海房价连续3月领跌国内楼市的当儿，一向被官方誉为“理性、健康”的深圳楼市却在经历了6、7两个月短暂的冷市之后，突然开始了强力反弹，楼价上升速度仅次于去年的上海。前三季度，深圳房价高涨12.18%，到了10月份，环比上涨10%，高居全国第三。

    同时，伴随着开盘哄抢越来越频繁，越来越多的人也开始相信，深圳楼市的投资客比例已经达到甚至超过了被国际列为警戒线的20%，个别豪宅甚至高至50%.当年上海投资客比例约30%时，政府开始着力进行调控。有评论者称：政府如若不拿出治本之道，深圳下一步就要蹈上海覆辙！

    新盘遭抢购，前10月房价猛涨逾13%

    世联数据：10月份深圳新开楼盘均价超1万元/平米

    “吃了药，还在发烧”，深圳地产界一位不愿具名的资深地产评论人士称，用这句话来概括自七部委新政出台以来的6个月的深圳楼市，似乎再恰当不过。

    9月23日，南山南硅谷片区下半年惟一推出的新盘“听海”认筹，兴冲冲到达现场的买家恼火地发现：价格涨到了9000元/平方米，这已是该盘自5月份春交会以来第三次涨价了。当时，其售价约7500元/平方米。即便如此，这个仅有不到500套单元的小楼盘，却积累了1500个客户！10月15日开盘时，发展商推出的346套单位，卖掉了283套。短短2周后，听海后续200多套单位又涨了400元/平方米！这个楼盘被作为深圳“房荒”及房价非理性上涨的一个经典案例，在深圳的各个角落四处流传。

    无独有偶，南山的鸣溪谷10月22日开盘遭抢购，215套单位，均价逾9000元/平方米，认筹号却超过1000个，发展商当天推出120套房，售出113套。

    从纯海岸在6月份冷市期创下的排队遭抢购局面开始，中信红树湾、友邻国际公寓及雷圳碧桐湾，均是如此，楼市“开盘就尾盘”的神话再次重现。即便是在新政之前的2004年，深圳也无如此景况。

    前3季度，整个南山房价涨幅接近30%，宝安、龙岗两区房价涨幅均达到甚至超过了30%.深圳楼市在10个月时间内，房价在上半年涨幅为12.05%的基础上再次变为13.54%.而据世联地产提供的一份数据显示，10月份深圳新开楼盘均价超过了1万元/平方米。

    “现在的房价有很大的炒作成分”，在《通告》出台的新闻发布会上，深圳国土部门一位官员直言。

    “我觉得深圳已经到了上海楼市的前期阶段，开发商和消费者普遍都已经变得很不理性，投资炒房相当严重”，星彦地产市场研究中心经理青忠贵说。

    2003年以前，深圳楼市涨幅基本都在10%左右，青忠贵认为，“真正大涨，就是从今年开始，下一步会不会朝着上海发展就看政府这次的调控了”。

    不少业内人士预计，今年深圳房价涨幅将会突破20%，甚至有望高达25%.这个涨幅已经逼近去年的上海。

    热炒楼花，8成为年内新盘

    新盘频现二手市场，转手即涨上百万；短期炒卖者占投资客的15%

    香蜜湖———在过去的3年，这里的房价几乎涨了50%并成为炒家的集中据点的片区。11月15日下午，禁止中介机构代理销售尚未办理《房地产证》的二手房的《通告》发布后第4天，在金地置业地铺，一套300多平方米的香蜜湖1号别墅单位已经赫然挂牌，并写上“可更名”。

    在深圳两份报纸11月13－14日的房地产分类广告上，下半年甚至1个月前刚公开发售的新盘几乎都出现在二手地铺里：香蜜湖1号、水榭花都三期、香山美树苑、听海、中信红树湾2期、万科·17英里、万科第五园。同时，还包括较早前发售但尚未取得房产证的楼盘，如金地香蜜山2期、香域中央等。

    “香蜜湖1号我们手里有2套”，中联地产东海地铺一位经纪人员介绍，“其中一套标价1400万元的独栋别墅，开盘当天就放盘，业主买进价是1280万元，更名不需费用”。

    记者循着广告打进电话，中天置业经纪人员也提供了1套香蜜湖1号的湖景单位，转手即涨300万元。其经纪人员还透露说，公司尚有10多套水榭花都三期单位和“大把的中旅国际公馆3期及金地香蜜山房源”。

    “据我们粗略统计，目前深圳投资客比例约在15%－20%之间，而他们所投资楼盘中，约有8成是今年内推售的新盘，都没有拿到房产证，即是我们所说的炒楼花”，深圳一家知名中介机构高层透露。

    持有相同论调的还有以擅长豪宅代理著称的世联地产，其策略资源中心总经理甘伟认为，20%的这个投资比例仍在可控范围之内，因为“深圳的投资客多以本地散客为主，经济实力雄厚，未见有财团及境外热钱，与上海全民皆炒楼不同”。但他同时也透露，目前深圳个别豪宅的投资比例高至50%.“豪宅和小户型的投资比例达到30%甚至更高都有可能”，包括青忠贵在内多位职业经理人表示。其中，中信深圳一位中层更是指出，在这30%的投资客中，可能单纯进行短期炒卖的楼市投机者就超过15%！

    而记者长期跟踪的9位职业炒家之一的宝安炒家赵仁（化名），他同时也是一家房地产中介公司老板，在新政之后他不清盘抛售反而低价吸货，他直言：“宝安中心区1000套新房中，至少有200套在炒家手里”。

    上海当年投资客比例在30%左右的时候，政府开始着力进行调控。

    200亿热钱入深？

    官方、商界集体抨击“200亿热钱袭深”，中原数据：两个月内楼市新增资金约20亿元

    似乎深圳房价飞涨30%没有让其成为全国焦点，反而是本月初某财经媒体一纸《200亿热钱袭深》的报道使深圳骤时成为焦点。

    该报道援引美亚置业集团深圳海外部经理张玉铃的话说，“集中于上海炒楼的200亿元资金正流向深圳”。

    这一观点几乎遭到了深圳本地从官方到商界的集体抨击。官方的论据是，今年前3季度深圳楼市外销仅比去年多了16亿元。

    深圳最大的中介机构深圳中原地产深港研究中心总监张伟则根据其公司的成交监控数据表示，“这2个月真正流入深圳楼市的有明确购房意向的新增资金大约是16亿元，加上二手楼市流入的4－5个亿，合共约20亿元”。他认为，上述媒体应该把数据的统计标准及计算方式公布出来。

    “确有一部分炒家抽身离开上海去了珠三角”，上海富岳房地产公司总经理彭海龙曾用半年时间调查上海调控后的楼市变化，“目前上海房价比年初整体降幅达15%－20%，现在炒家分成两派，一派按兵不动，一派抽身离开，初步判断是去了珠三角，因为在过去的几年里，那里的投资风险系数相对安全”，但他最终也没能提供出具体实例。

    记者至今也尚无法获得有关内地大批量资金游离于深圳楼市的事实。但国庆期间万科·17英里被砸，据消息人士透露，其间有少数上海等内地豪客乘飞机赶来选房；另有消息，香蜜湖1号选房时出现港澳及内地豪客的身影，但上述均未获发展商证实。

    包括中原、世联及多位职业经理人均表示，尚未见到有温州炒房团等大批量的炒楼客涌进深圳。

    不仅是对于内地热钱的担心，坊间传闻，深圳已有不少境外热钱流入，“就我所知，有华侨拿了1000万元在南山的蛇口大量买房”，赵仁说，但记者至今没能联系到该位华侨。

    ■炒家调查

    本地客及行内人士撑起深圳炒房热

    途径：炒家往往通过与发展商的关系拿到房号，签认购书后转手套现

    与上海不同，抛除供需矛盾，单纯从投资客角度看，现在比较能肯定的是，深圳房地产投资主要仍是由本地客支撑起来，这些人包括职业炒家及更多的散客，散客中又包括有一大批量的行内人士，发展商、中介商以及媒体界人士。

    记者长期跟踪的9名职业炒家，其中，包括赵仁在内的5位仍在楼市转悠，寻找投资机会，其余的均表示要离开楼市。南山职业炒家陆明（化名），他炒房最“鼎盛”的时候手中拥有100多套房产，如今手中仅有2套房产，他和他所拥有的炒楼班子目前正在主力进行境外股票投资。

    令房价飞涨的还有那些行内人士及与发展商有内部关系的散客。置业国际的一名策划师私下向记者透露，他们公司高层目前多数都在投资，“就我所知，我身边大约有5－6位同行都在投资。我们代理的一些新盘，中原、世联等代理商都会有一批人在里面投资，各个级别的都有”。

    “这些豪宅都是与地产商有内部关系的人才能拿到的”，在香蜜湖星彦地产地铺，其经纪人员称。陆明揭示其内幕称，不少炒家往往通过与发展商的关系，拿到房号，签了认购书，直接放盘到地铺，并在签预售合同之前完成更名，转手卖出套现。

    “政府应该严厉打击这些炒楼客，而不是我们这些投资二手房的投资客”。

    此外，业内分析认为，上海当年炒楼风大盛，多是由以温州炒房团以及海外财团为代表的大型炒楼团带动的，而深圳目前尚未见到海外财团及炒房团大规模拥入。

    ■新政观察

    遏制炒楼需整治认筹

    目前1张身份证可认购2－3个筹，多则5个，人为制造供不应求局面

    《通告》指出，“新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房”，可见将发展商分期销售和炒家炒房列为导致房价上涨的两大因素之一。此前有研究者表示，现阶段市民们可能夸大了炒家的作用，意在指引市民将目光转向操纵房价的发展商及中介商身上。

    据记者调查，发展商操纵房价，分期销售是其中一个手段，而更为重要的手段则是提前登记。长期以来，深圳官方对1张身份证认2－3个筹号的行规没有整治，地产商及中介商正是瞅准这一点。上月，关外龙岗新盘百合星城认筹，1张身份证竟认5个筹。3天后，地产商发布信息称，其认筹量已达到500套。

    如果楼盘套数较少，认筹量却动辄上千，给置业者带来的心理压力可想而知。

    官方对此公开谴责：地产商通过信息垄断，人为制造供不应求的紧张局面，改变置业者购房预期，并最终导致房价非理性上涨。

    要“治本”需增大土地供应

    连续3年关内无新增土地供应，明年关内可能只有0.2平方公里房地产新用地

    “和上次一样，这次调控仍然是针对销售环节，政府没办法加大土地供应，只能在技术层面大做文章”，甘伟说，“在短期内这样能遏制住房价飞涨的势头，但长期来看，估计很难保证，毕竟深圳还是有极为强劲的购房需求”。

    据统计，深圳近年来每年都会新增约50万人口。而据世联地产统计，“每隔3年，这50万人口中的10%都会成为新增的购房群体”。

    尽管官方不愿承认，但在过去的10个月里，深圳总体供应短缺的矛盾已经暴露无遗。更为可怕的是，占了今年供应量1/3强的豪宅纷纷在关内楼市唱起了主角。这种“豪普”住宅供应结构的剧烈失衡，一方面令大批量的关内客买不到房，不得已出关置业，同时又在客观上推高房价。

    一个至为简单的事实是，欲遏制房价飞涨的势头，根本之道还在加大土地供应。这个谈了多少年的老话题如今又被业内以一种前所未有的姿态抛了出来，并最终迫使政府放弃已经施行了3年的土地供应紧缩政策———每年房地产用地供应控制在1平方公里内，关内连续3年无新增供应，允诺自明年起将土地供应增至1.6平方公里，其中，关内可能为0.2平方公里。

    另外，政府此前公开宣称，旧城改造将会在5年内向市场释放出总量达2500万平方米的商品房，用以解决楼市饥渴。对此，不少业内人士保持谨慎乐观，原因是基于对旧改拆迁困难、手续烦琐的考虑。

    似乎在土地高度稀缺的深圳———尤其是关内4区，进行房地产调控变得如此困难。

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