在襄阳路市场搬迁之前，它也被看做是上海最具有投资价值的商铺之一。每年该地块上的租金收益相当可观

    “在寸土寸金的淮海路，它绝对称得上是‘大型黄金地块’。”而这一地块，正是上海著名的襄阳路服饰礼品市场(下称“襄阳路市场”)。

    由于徐汇区政府的推动，这块闲置已9年之久的黄金地块的搬迁几成定局。实际上，在它搬迁之前，它也被看做是上海最具有投资价值的商铺之一。每年该地块上的租金收益相当可观——“一年的收益可能达到1亿元以上。”有知情人士称。

    租金一路高涨

    “2000年的时候，因为华亭路要拆迁，我们只有搬到这里来。当时为了聚拢人气，位置好的大门面都随便我们挑，当时有一间14个平方米的门面,8万元就能买断5年的使用权。”襄阳路市场A区的一家经营服饰的商户回忆称，当时买断襄阳路市场的价格对外报价是每平方米6000元。

    2000年5月，襄阳路服饰礼品市场开始试营业。当时的价格相当优惠，每平方米每天的租金大约在10元左右，一个10平方米的商铺每月租金不过3000元左右。

    “当时一度非常冷清，买断商铺经营权的人每个月都往里面贴钱。”陈先生是襄阳路市场上第一批商户之一，“当时买断的人非常少。”转折出现在2000年的11月，华亭路正式拆迁，襄阳路市场一夜爆棚。

    半年不到，襄阳路市场的对外报价从6000多元迅速升到了每平方米2万元，租金价格也随之水涨船高，有统计资料显示，2001年襄阳路市场的平均租金价格已达到每平方米每天28元，2002年租金价格上升到每平方米每天40元。

    当时，襄阳路市场副总经理薛勇曾公开表示，襄阳路市场的“官方”价格是6平方米每月租金6000元,同时还要缴纳20万元的押金。

    一位曾在当时促成襄阳路上的小业主交易的某中介告诉记者，在商铺价格高涨之后，部分买断的业主收了一笔转让费之后退出了襄阳路市场。目前的大部分业主都是和襄阳路市场签订租金合同的。“但是由于历史原因襄阳路市场里面，价格相当混乱。”一位熟悉襄阳路市场的业内人士称，“市场本身和业主约定的是一个价格，业主炒卖出去的租金价格又各不相同。”

    但是粗略估算，襄阳路市场每年的租金涨幅在10%左右。炒卖转租的商铺甚至每年租金高达50万元。

    “我们这个铺面将近15个平方米，现在一年的租金达到30万元。”A区一家商户告诉记者。

    一本万利的生意

    实际上，在襄阳路复杂的租赁情况背后，最受益的还是开发商。

    据襄阳路市场管理办公室的工作人员介绍，目前襄阳路市场的建筑面积约2.4万平方米，共有800多家商铺，根据入驻时间的不同，分为A、B、C、H、S五大块。新的半年合同签到明年的5月15日。

    “每年租金价格都会有新的调整，在不同的时间，不同的位置、不同的时段签约的价格都会不一样，但是一直处于涨势，即使在非典时期，当年还涨了7%。”一位曾经考察过襄阳路市场的人士回忆道。

    如果把这些零碎的信息加以拼接，可以粗略地算出襄阳路市场的租金收益极为可观。按照2002年的行情为基准点计算，6平方米每月租金6000元，一般的店面大多在10个平方米左右，小一点的商铺大约是6~8个平方米，还有部分已经买断经营权的商铺，按照800个商铺计算，一个月的租金收益粗略估算在480万元左右，整年的收益大约超过5700万元。而且这个数字正以每年10%的比率增长。

    一位知情人士给出的数据称：“目前，1年的租金收益在1亿元以上。”按照襄阳路市场商户的说法，这些租金都交给了城开集团。

    根据此前媒体报道，襄阳路市场的批租方为新上海国际商城发展有限公司，该公司控股大股东为城开集团，拥有其60%的股权，而城开集团是徐汇区政府下属的企业。每年，商户都要和新上海国际商城有限公司签订续约合同。

    “如果从2000年5月正式试营业算起，批租方已经获益超过3亿元。”上述知情人士粗略地算了笔账。

    而襄阳路市场本身是一块闲置9年的有主之地：香港万都集团通过批租的形式在1996年和1998年分两次拿下了襄阳路地块,面积达4万平方米。业内人士称，容积率超过4。当年的用途为综合地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺、住宅等。

    几欲改造

    由于地块性质属于闲置，徐汇区政府一直希望将其处理。

    此前，襄阳路市场经常会传出要搬迁的消息。今年5月份，按照惯例续签租约时，商户们惊讶地发现原来的一年一签变成了半年一签。与此同时，变化的还有租金的涨幅。

    据部分租户反映，此次签约给他们最大的震动是租金普遍上涨1倍左右：市口差的租金也上涨了30%~40%；主通道、包口位置的摊位租金上涨了1倍左右；而位于中央大道两旁的摊位最高涨幅达220%~230%。

    分析人士称，可能是为搬迁作准备,这一轮涨幅尽管出乎意料，但是租金收益显然更有诱惑。

    徐汇区政府的相关人士证实，万都集团欠缴出让金及动迁费用就达到了上亿美元，加上高额的滞纳金，此外还有动迁居民、单位的不可预见费用，万都集团欠下了巨额债务。

    万都资金不到位以及襄阳路市场的火爆带来的租金收益节节高升，难以掩盖一个既成事实：襄阳路地块的经营难题。

    “我们每年都会打报告给相关部门申请延长这块土地的临时使用权期限，按照今年规划局的批复，使用权将延期到明年7月6日。”襄阳路市场管理处办公室朱主任表示。此前，由于万都集团的资金一直没有到位，该闲置土地上才盖起了襄阳路市场，新上海国际商城在那时获得了5年的临时使用权限。

    记者从徐汇区经委和商委获知的信息表明，襄阳路市场最终可能搬往龙华。“如果开发商的资金能落实，搬迁就迫在眉睫，但是一切都还没有定论。”徐汇区政府相关人士表示。

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    一位精通商铺投资的人士用一句话概括了襄阳路市场的商铺租金价格，不同的时期，不同的地段，价格完全不同。试以一间10平方米的铺面的价格做一个非典型代表，该铺面为经营者向新上海国际商城租得，并未经过转手，而一间经过几道转手出租的10平方米的铺面现在的年租金在50万元以上。而一个花车的租用费用也从最初的几百元上升到现在8000元左右的月租价格，并且供不应求。

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