目前海外基金已经将目光移向上海和北京之外的二线城市，聪明的海外基金们规避税金的绝招将继续在那里上演

    高力国际华东地区常务董事翁琳至今还对今年年初的那 笔得意之作回味无穷。

    因为在她的操作下，新加坡嘉德置地集团在短短的三个月之内将旗下的新茂大厦转让给澳大利亚麦格理集团旗下的MGPA管理公司。

    翁琳为MGPA管理公司节省了一笔可观的费用，通过持有项目公司的股权间接购买物业，规避了一系列房产税。

    “MGPA管理公司出资８亿收购嘉德置地旗下的新茂房地产开发有限公司９５％股权，另外５％股权则由上海永业集团持有。”翁琳对《财经时报》表示。

    避税额惊人

    一系列的税收政策为外资在收购商业物业设置了障碍，如何避税让他们绞尽脑汁。

    新茂大厦位于淮海路商业街的写字楼项目，毗邻新天地，为一幢楼高２０层的甲级写字楼项目，地上面积３２２００平方米，地下总面积１１１７４平方米。该项目由凯德置地和上海永业集团共同投资建造。

    《财经时报》获悉，新茂大厦交易案从２００４年９月开始接触，２００５年１月２５日便正式签署了这笔价格为８亿元的交易。

    高力国际认为，如果MGPA管理公司直接购买新茂大厦的物业，则需要支付高昂的税金。

    在新茂大厦出手前，嘉德持有的那部分商用物业的价值约为５亿人民币，此番转让的作价为８亿元人民币，物业升值３亿元。

    其所需交纳的税金为：合同印花税（５亿原价×０.０５％）=２５万，房产税（８亿（售出价）×８０％×１.２％×３（年数））=２３０４万，营业税（（５亿（原价）×５％）=２５００万，所得税（３亿×３３％）=９９００万，河道管理费=（营业税２５００万）×０.５％=１２.５万，共计１４７４１.５万元。

    如果通过股权转让，所缴纳的税金为：营业税=８亿元×５％=４０００万，附加税（７亿元×０.５％）=３５０万，合同印花税=７亿元×０.０００３％=２１００元，共计４３５０.２１万元。

    两种转让方式税金相差１０３９１.２９万元，也就是说，高力国际在该笔操作帮MGPA管理公司节省了一笔巨额资金。

    瞄向二线城市

    新茂大厦转让案的避税方法并非孤本。分析指出，今年是海外基金的收购年，一些上海顶极的商用物业被海外基金PK，名单中包括明天广场、上海广场、百腾大厦、城市酒店公寓等上海的商用物业，“这些被收购的写字楼大都是通过股份收购完成的。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强说。

    目前，海外基金已经将目光移向上海和北京之外的二线城市，聪明的海外基金们规避税金的绝招将继续在那里上演。

    风险暗藏

    通过股权转让购买物业确实能避开一些税收，但同样存在不可预知的风险。

    “产权交易时，一切文件都很清楚地展示给买家，而股权存在的不确定因素多，转让方如果把债权一并转让给买家，会造成买家承担不必要的债务。另外这种操作方式，帐面上可以不显示出物业升值后的差额。”仲量联行中国区董事陈立民说。

    翁琳也认为在股权交易上存在不确定性，如在土地增值税方面，按现行《土地增值税暂行条例》及实施细则，税率按增值收入的３０％到６０％不同级别进行征收，但在实际层面上并没有完全执行，合同中无法预计将来会不会有税收的问题。比如说，一些税种在国外５年后就不再追溯，但在国内却可能无限追溯，这是潜在的风险。

    尽管如此，海外基金还乘势在国内楼市的低迷期频频收购物业，它们等市场恢复后，再将物业抛售。海外基金通常的做法是，既赚汇差，也赚物业升值的利润。