2005年10月20日，北京市统计局公布了今年1—3季度全市经济社会统计数据，截至9月底，北京市完成房地产开发投资908.5亿元，增长4.4%，增幅低于上半年3.7个百分点，增长速度比2004年回落18.1%，比1—8月全国房地产投资的增速低17.9%。与此同时，北京商品房的空置率也大幅上升，空置率截至9月末高达1054万平方米，比2004年同期增长21.1%，其中一年以上的空置房较2004年同期增长25.3%。

    按照北京市统计局新闻发言人于秀琴的说法，北京房地产的调整期仍将持续，这个调整期究竟持续多久还有待观察。按照《北京市2005年度土地供应计划》，北京全年的商品房住宅用地供应量将达1750公顷，其中普通住宅用地将成为商品房建设用地供应的主体。为了进一步了解北京土地供应市场对今后商品房市场的影响，《中国不动产》杂志根据北京市国土资源局土地市场处处长靳薇女士和北京市土地储备中心副主任陈倩的内部发言对2005年度北京土地供应进行了一番梳理。

    2005年度北京土地供应分析

    由于长期实行计划经济模式，政府部门一直对年度土地供应的数量、位置、用途、时序等内容没有一个总体的考量。为了保证北京市建设用地供应的充足性，并为驳斥“地荒论”提供有力的事实依据，2005年5月13日，北京市国土资源局公布了《北京市2005年度土地供应计划》。

    根据《北京市2005年度土地供应计划》，2005年度北京市的土地供应总量为6500公顷，其中基础设施用地2300公顷，占总供应量的36%，为各类用地中供应量最多的；其次是商品房住宅用地1750公顷，占供应总量的27%；三是工矿仓储用地1100公顷，占供应总量的17%；其他依次是科教文卫和行政办公用地600公顷，占供应总量的9%；商业服务用地550公顷，占供应总量的8%；经济适用房用地200公顷，占供应总量的3%。

    2005年度北京市的土地供应主要体现以下特点：第一，由于银行银根缩紧，对于房地产业的资金供应有限；第二，北京城市总体规划、土地利用总体规划以及十一五规划正在编制过程中，有些地块的规划条件不太明确；第三，对历史遗留项目的消化，2004年有1000多公顷土地提前释放；第四，出台的一系列政策需要磨合，包括固定资产的投资体制带来了固定资产的审批程序的调整，土地收购和土地开发的政策也在制定之中，行业内人士对这些政策的理解消化也需要一定时间，因此有效需求十分有限。

    2005年度北京土地储备开发分析

    土地储备开发实施主要有两种方式：一是储备机构负责实施；二是企业实施土地一级开发，通过招标方式确定企业土地一级开发的单位。但到目前为止，北京市的一级开发企业还没实施过这种方式。关于实施方案有两条比较重要问题：一个是储备机构委托一级开发公司来进行实施；如果是委托一级开发公司具体实施，它的开发管理费用不高于土地储备开发成本的2%；如果是招标实施土地储备开发的，开发企业的利润率不高于预计成本的8%。

    自2002年北京市土地储备中心推行土地储备开发工作以来，共收购11宗土地，比较大面积的地块如吉普车厂、化工厂等，另协助北京市国土资源局查询收购闲置土地87宗。吉普车厂项目的规模比较大，80多万建筑规模，预计在2005年入市，具体入市方式还在研究当中。

    截止到2005年6月，北京市土地储备中心储备一级开发项目接近 100个，土地面积大约有8000公顷，其中较大的项目有：奥运场馆中心区、西红门经济适用房项目等。其中有土地中心做直接一级开发的，也有区土地中心做一级开发的，区土地中心储备的将近有4000多公顷。2004年8·31大限之后，土地储备中心通过联席会方式继续实施一级开发的项目约有300多个。目前，北京市土地储备中心先后与十多家银行建立合作关系，授信额度达到300亿左右，具体融资约50多亿，其中奥运场馆为47个亿，征地拆迁都是靠融资来进行的。

    北京土地供应四大趋势性改变

    据了解，自《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台后，还会陆续出台《土地储备开发计划编制办法》、《土地一级开发项目融资方案》等细则，大量的土地一级开发将会通过招标的方式来确定一级开发公司，今后将逐步走向以招标为主。至于招标工作具体怎么实施，还需要在实践过程中来摸索。按照目前北京土地储备开发的状况，未来北京市土地供应将可能呈现出以下四大趋势性改变：

    第一个转变就是土地管理由粗放型向经济型转变，在宏观管理层次上，体现在对市场的监测、分析包括提供相应的政策建议和意见、土地供应计划，由没有计划到有计划，再有就是微观管理层次上，一方面需要加大政策的研究和制定，因为现在很多政策需要进一步完善，再有就是管理方面，以后将管理更加严格，如果不严格按照合同缴纳地价款，就会收回土地，这也说明了管理向经济型在转变。

    第二个转变是用地的供应由半市场化向市场化的转变，以前的土地供应属于半市场化状态，不够公开透明，在小的范围内的一个市场。供应应该向更公开、透明、规范化的市场化方向转变。具体表现在经济型用地自8·31问题处理完了之后，全部纳入招拍挂，社会各界也越来越接受招拍挂这种方式。另外北京市比较有特点的就是土地一级开发也要进行公开招标，这是在北京市国有建设用地供应办法里面明确提出来的，这也是市场化的体现。再有就是北京市正在积极研究集体建设用地流转的问题，这块市场是隐形市场，得不到法律法规的确认，因此也将研究相关政策规定，把这块规范化。

    第三个转变是土地供需矛盾将由紧张型向舒缓型转变。根据国际大城市的发展规律，人均GDP达到5000美金将是建设用地需求的拐点，土地所用量将会发生本质的调整。其依据是：随着经济水平的提高，土地成本也是不断提高的，企业在选择扩张用地时，会觉得用更少的地更经济。北京市2004年GDP是4300美元，如果保持10%的经济增长率，到2006年就会突破5000美金，如发展比较顺利的话，在十一五期间，北京市的土地供需矛盾会得到一定的缓解。

    第四个转变是土地的来源由主要征用农用地向使用存量用地转变。这个转变主要是根据北京市的耕地保护和基本农田这方面的刚性要求决定的。按照北京市总体规划，到2020年北京市人口将达到1800万，其中常住人口将达到1600万，人均住宅面积将达到40平方米，到2020年北京市房地产建筑量将增加约4亿平方米的量，则每年新增量将达到2000万的建筑规模，北京市实际每年为3000万的增量，因此北京现在是房地产的高速发展期。