近期，沪深地产股股价普遍出现了上扬，走势明显强于大盘。在昨日的涨幅排行榜上，我们可以看到恒大地产(行情,论坛)、华业地产(行情,论坛)、陆家嘴(行情,论坛)等地产股涨幅居前；而招商地产(行情,论坛)、金地集团(行情,论坛)等一线地产股也纷纷在近期创出了半年以来的新高。在国家对房地产行业的宏观调控继续推进，以上海为代表的长三角地区住宅销售“量缩价降”的情况下，地产股的上涨能否持续呢？

    上涨事出有因

    近期地产股的上涨，大致基于两个原因。

    一个原因是，许多地产上市公司2005年的业绩预期良好。我国的房屋预售制度和结算制度，使得地产企业的销售期比结算期大多提前半年到一年的时间，所以地产企业2005年的收入和利润基本上是由2004年的销售来决定的。而2004年是房地产价格和销售量同时高速增长的一年，因此也是销售收入和利润高增长的一年。这些收入和利润的增长，将大部分反映在地产上市公司2005年的业绩报告中。

    从2005年前三季的业绩中，我们已经看到了地产股净利润的大幅增长。统计显示，沪深60家房地产上市公司2005年一至三季的净利润增幅分别为47％、56％和59％，同比增幅逐渐加大。因此，市场对地产股2005年全年的业绩有非常好的预期，促使其近期股价出现上涨。

    另一个原因来自于对人民币的升值预期。升值预期自2004年以来，已经被市场炒作了多次，并且目前仍在继续。事实上，美元近期对西方国家主要货币升值，也带动了人民币对西方国家货币升值。而人民币币值的上升和升值预期一直是市场炒作地产股的一大动因，这次也不例外。

    缺乏长期动力

    我们认为，虽然地产股这几天的上涨气势如虹，但却缺乏长期向上的基础。因为2006年将是房地产行业和上市公司比较困难的一年。

    随着宏观调控的延续，以上海为中心的长三角地区已经出现了销售量和房价的下降。在金地集团(行情,论坛)的三季报中，公司承认，“受上海市场影响，1－9月份，公司完成销售面积26.2万平方米，实现销售额15.6亿元，分别较上年同期减少18.53％和38.68％”。我们从中可以看到上海市场变化对上市公司销售的影响。预计这种销售放缓将在2006年充分反映到上市公司的业绩当中，尤其是主要经营地点位于长三角地区的那些公司，业绩有出现下滑的可能。

    同时，2006年中国经济发展的不确定因素较多，经济增速慢于2005年的可能性较大，而地产行业是与整体经济增长高度相关的行业，因此2006年房地产行业整体下滑的可能性较大，这会加剧房地产上市公司的业绩波动。由此判断，地产股现在的上涨并不具备基本面的支撑，因此不会形成较长时间的上涨趋势。

    中长线关注绩优股

    虽然2006年行业情况不容乐观，但绩优公司的业绩仍将保持较好的成长性。这些公司发展前景良好，具有中长期投资价值。

    万科作为地产行业的龙头企业，在2005年保持了良好的业绩增长。2005年前三季度，公司共实现主营业务收入55.56亿元，净利润8.72亿元，分别同比增长59.9％和126.4％。公司业务高度分散化，长三角区域以外项目的良好销售弥补了上海万科销售放慢带来的空白。其中，深圳第五园、万科城、天津水晶城、沈阳新公馆等项目的热销弥补了上海项目销售下降的影响。截至三季末，公司已售未结面积和金额继续上升至94.3万平方米和56.2亿元，比中期末分别提高了30万平米和20亿元左右。可以看到，万科项目的销售情况并没有因政策的打压而变坏。我们认为，万科今明两年的净利润增长率将分别达到40％和30％左右的水平，每股净利润将分别达到0.36元和0.46元。

    此外，招商地产(行情,论坛)在2005年全部完成向房地产开发、出租业的转变并成功拓展全国市场后，2006年将进入高成长的年份。预计净利润增长率将远高于2005年10－15％的水平，达到25％左右。而华发股份在上市后发展迅速，由于地处发展前景良好的珠海市场，基本不受全国市场波动的影响，2006年也有望能维持2005年30％以上增长的速度。