收入不错的家庭可以自行购买商品房低收入家庭可以申购经济适用房那么，收入一般的家庭怎么办？

    引言

    连续三年领跑全国的宁波房价，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，次年退至全国第五。今年一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位。宁波房价为何能够实行“软着陆”，是一个颇有意味的话题。

    一个值得注意的现象是，在房价涨幅回落的同时，一种惠及普通百姓的“限价商品房”在宁波出现：政府通过限定地价让利百姓，限定商品房价格。有业内人士认为，“限价商品房”不仅让更多市民及时住上了新房，更重要的是，它一定程度上直接勒住了宁波飞涨的房价，影响了宁波楼市的走向。

    目前，宁波限价商品房政策已经在全省，甚至全国引起广泛关注，西安、青岛、大连、南京、杭州等许多城市都已派了政府和企业组成的考察团前往取经。全省已有一些城市相继推出类似的政策。本月，大连也出台了限价商品房管理办法。

    宁波房价“软着陆”与“限价商品房”之间的关系，到底是一种必然，还是一种偶然？日前，本报记者迎着初冬的寒风，前往宁波实地调查，探求其中奥秘。

    现场

    一套房便宜七八万元

    广厦怡庭小区是宁波第一个限价商品房项目。记者从宁波市中心乘车向北，十几分钟后过姚江，便看见一大片新建商品房项目。出租车司机告诉记者，广厦怡庭小区到了。

    这是一个漂亮的新建小区，淡黄色的外立面，葱郁的树木，精致的小品，与目前市场上的新建商品房没什么两样。因为地处郊区，所以漫步其中，空气清新，视野开阔。

    周女士正准备出门，她说，小区是远了点，但是环境好，空气好。现在小区配套设施都齐备，还有管道煤气呢。

    周女士原先住在海曙区，五口人只住72平方米。报上登出来可以申请买限价商品房的消息，一家人就跑去申请了。她说，申请的人很多，我们要不是摇到了号，还不一定能买到呢。

    周女士当时以每平方米3172元的政府限定价，买了一套三楼的房子。她说，这比附近商品房每平方米要便宜1000多元，买这套房她少付了七八万元。她把老房子卖掉，一部分付了购房款，一部分用来装修新房，现在心里算是踏实了。

    和周女士一样，宁波有999户家庭在广厦怡庭小区安家落户。

    2003年，宁波市政府出台了一项新的“限价商品房”政策，为更多的中低收入者提供低价住房。

    记者从宁波市建委了解到，2004年2月开始，宁波市先后推出广厦怡庭小区、谢家项目等几批限价商品房，共为宁波市中低收入家庭提供了5012套房源。

    访谈

    为何要建限价商品房

    宁波市为什么不像全国其他城市一样大力推广经济适用房，而是积极建设限价商品房？宁波市又是如何打造限价商品房的？

    宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平说，2001年的时候房价水平还是比较低的，当时市中心每平方米只要1800元到2000元。其后房价涨幅比较大，连续三年在全国涨幅第一。中低收入家庭买不起房子，是个亟待解决的问题。

    和其他很多城市一样，宁波市在2002年6月就曾推出了经济适用房政策。

    但据宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平介绍，当年宁波仍有1.8万多户中低收入家庭。他们既不够条件购买经济适用房，也无资金实力购买一般商品房。

    正是这种担忧，促使宁波市政府在2003年出台了一项新的“限价商品房”政策，旨在为更多的中低收入者提供低价住房。

    “当时还是试探性的，全国都没有。”蒋安平说。

    宁波市限价商品房的价位基本限定在每平方米3000元左右，其中多层住宅均价每平方米2980元，中高层住宅均价为每平方米3300元。与同一地段的普通商品房项目相比，这样的价格至少使购房者每平方米节约了1000元左右。限价商品房的面积严格控制在55平方米—95平方米之间，主流户型为60平方米左右的两居室。

    当然，不是所有人都有资格购买这样的房子的。宁波的限价商品房供应对象为市区范围内人均住房建筑面积18平方米以下的中低收入住房困难家庭和无房户。

    宁波为什么用经济适用房来解决中低收入家庭的住房问题呢？

    据介绍，宁波经济适用房很少，申请条件比较严格，如人均住房建筑面积要在12平方米以下，要有收入特困证等三证。蒋安平说，经济适用房面积不好控制，开发商受利益驱使喜欢造大户型的房子，普通市民买不起。同时经济适用房申请条件也难控制，比方中低收入证明一项，就很难界定，一般单位都能提供中低收入证明，容易造成“富人买了经济房”。

    宁波的限价商品房似乎就绕开了收入证明这一块。蒋安平说：“限价房没有提到收入，反正这一块很难界定。我们解决住房困难主要看住房现状；相对来讲，住房条件差的家庭经济收入总是不太好的。”

    政府让利让在地价

    蒋安平说，建设限价商品房，政府让利给老百姓，让利体现在限价商品房房价比同类地段低，而实质是地价低。

    现在他们交付的限价商品房比同类地段商品房要低1000元。政府以低于同类地段商品房价格一定的幅度，确定限价商品房的销售价格。然后以房价来确定地价，通过公开招投标确定开发企业。当然，这其中也考虑了开发商的利润空间，只不过只给开发商保留了3%到5%的利润空间。据悉，宁波市普通商品房项目利润高达15%到20%。

    记者了解到，今年宁波市计划再推三四千套限价商品房。项目已经确定，叫洪塘项目，总建筑面积接近100万平方米，可容纳8000多户人家。该项目限价商品房多层每平方米2980元，小高层由原先规定的每平方米3300元统一调到跟多层一样。

    今年宁波市作出新规定，限价商品房5年之内不准转让或出租，5年之后上市转让，也要补交土地收益金差价或土地出让金。蒋安平说，限价商品房是政府让利的，所以要对交易作一定的限制。“我们主要解决住房问题，不是让你赚差价的。”蒋安平直言。

    影响

    限价房抑制商品房涨价

    限价商品房不仅仅是政府的一种让利行为，更重要的是，限价商品房对火爆的楼市起到了一定的调控作用，甚至直接拉低了房价。

    宁波市一项统计显示，限价商品房的推出，一方面缓解了中低收入家庭的住房压力，另一方面直接拉下了宁波城区的整体房价。2003年宁波市区新开楼盘套均面积下降了15平方米，2004年这个数字再次下降9平方米。商品住宅平均销售价格则每平方米平抑了310元。这一现象被当地媒体称为房价“软着陆”。

    以动态的方式进行计算，目前宁波市限价商品房的潜在用户仍有1.6万到1.7万户，因此，政府计划今后三年每年推出三四千套限价商品房，将限价商品房在新增商品房中的比例从现在的20%进一步提高。有理由相信，更高的比例将会给商品房价格带来更大的平抑作用。

    蒋安平说，目前宁波市低收入家庭两三千户，到2007年可以基本解决他们的居住问题；符合申购限价商品房的家庭有1.6万户左右，也可以通过几年努力大部分解决。

    ●新闻链接

    比市场房价低20%

    大连市出台限价商品房管理办法

    据《半岛晨报》11月13日报道，年底前，大连市将安排30万平方米的限价商品房建设项目，明年年底前竣工投入使用。为此，大连市近日出台管理办法，对限价商品房的价格、建筑面积、销售对象等加以限制。

    根据大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法，对限价商品房建设项目，政府将在地价上给予扶持，按以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格。限价商品房的基准价格，原则上比同期同地段商品房市场价格低20%，利润率和管理费分别控制在10%和4%，限价商品房价格确定后将向社会公示。

    记者评论：让利于民

    发韧于东海之滨的宁波“限价商品房”，成为继“经济适用房”之后，在中国楼市中越来越响亮的一个名词。无论在省内还是省外，它颇有星火燎原之势。

    限价商品房似乎是一个有内在矛盾的新名词：既然是商品房，又如何能限价呢？但细细想来，限价商品房的关键词就在“限价”二字，它限定了这种特殊的商品的价格，给中低收入家庭购房提供了可行性。

    如果再细细研读下去，你就会发现，限价商品房背后真正的意义，那就是政府让利于民。看得出来，在经营城市的道路上，宁波走的是一条与国内许多城市不同的路。

    在全国城市化进程中，大中小城市都在急速扩张。土地是财富之母，土地越来越成为一些经营城市的最佳资本。且不说地价与房价涨跌的必然联系，但是，可以肯定地说，地价与房价有着极大的联系。所以，当房价涨到一定程度，涨到大多数老百姓买不起的时候，许多城市不得不面临如何解决广大的中低收入家庭的住房问题。

    所谓扬汤止沸，不如釜底抽薪，宁波正是看到了这点。限定房价，以房价来定地价，显示了“阿拉宁波人”经营城市的长远战略眼光和从容之道；换句时尚的话说，那就是“可持续发展”之道。限价不仅仅是限定了商品房的价格，更为深远的是，限价商品房对宁波楼市的供需关系、房价走向、市民购房心理等等方面，都产生一定的“限制”作用，甚至可以说，一定程度上调控了宁波楼市的走向。今年正遇全国宏观调控，宁波限价商品房的作用更进一步得到了发挥。

    采访中记者听到最多，印象也最深的一句话，就是政府让利于民。是啊，让利于民，给宁波这个全国文明城市让出了一片新天地。