重庆市委常委常务副市长黄奇帆：很高兴来参加今天的讨论会，今天的讨论会有一个特色，除了重庆的房地产商、成都、上海、北京等外地的房地产商以外，还结合一批国内用知名的金融企业，金融企业包括基金、包括保险公司对房地产的参与，感谢你们今天的参与。

    融资本身是房地产的一个重要的发展环节，所以有这么一个特色，我觉得这样的研讨比较务实、比较深入，既有问题研讨，又有房地产的得进入、怎么结合的探索，同时不仅是讨论和探索，咱们这个研讨会会期两天，还有些房地产和金融机构的股权转让和项目合作等等，所以说是一个非常务实的讨论会，所以我想借这个机会，就重庆的交易、信用、金融调控有关的一些问题给大家交换一些看法。

    重庆作为中国西部的一个直辖市，作为西部最大的城市，它这个城市有两种含义，一个是在作为直辖市意义上的重庆市，总人口3100万人，城市人口是1200万，有8万平方公里，从这个角度说是国内土地最大的城市；城市人口1200万，在这个意义上是国内城市人口排在第三位的一个直辖市，第一是上海，有1500万城市人口，然后是北京有1400多万城市人口，然后就是重庆，有1200多万城市人口，当然深圳现在有1100万城市人口，广州有900万城市人口，在中国几十个城市来排序，这是一种排法，但是这个排是不真实的，因为重庆在某种意义上与其说是直辖市，不如说是一个中等的省，它是一个省区构架的直辖市，一般一个城市几前平方公里到1万平方公里，它的有8万平方公里，人口散在8万平方公里，就不是一个大城市，严格意义上，重庆的主城市，应该是老重庆，老重庆的几千平方公里，然后现在有500多万城市人口，在这个意义上把这部分跟全国各地的城市去比，是真正可比的，是定义相同的一个城市，那么这样一个比从主要五城市全国各地比城市规模，我自己判断它是排序第6，上海是1500万，再是北京，在是深圳、广州，那么重庆550万，我讲重庆主城550万，我刚才将重庆1200万城市人口，另外600多万实际上是万洲等县城的城市人口，散开600多万，城市主城排第六位。

    中国有几十个城市可以排，在这个意义上讲重庆要建设长江上游的经济中心是可行的，现在的3100万人口当中，1200万城市人口，有1800万是农村人口，这个中间就有一个发展和转换，怎么转换呢？我们现在的目标是每年有40、50万农民进城变成市民，那么每年就有城市居民多50万，农民少50万，如果持续20年，就有700、800万农村人口转换为城市人口，那么重庆的城市人口将从现在的1200万可能转换为2200万人，增加1000万，那么现在的重庆就是一个大城市带大农村，城市的人口高于农村的人口，比例正好跟现在反过来，现在是1/3，60％左右的农村人口带动40％左右的城市人口，以后是60％多的城市人口带40％多的城市人口。这个过程是重庆全面建设小康社会的重庆，大家仔细想这个过程动重庆、对西部开发十分重要的一个战略。

    我们国家的西部开发的战略和沿海地区开发是有异曲同工之处的，重要的沿海开发是大城市带中城市，中城市带小城市，珠江流域是广州、深圳这样城市的崛起来成为大城市带动周围的珠江三角洲的城市群，最终带动整个广州地区的发展。长江流域是上海、浙江以及江苏的城市群带动整个长江三角洲的发展，渤海湾也同样如此，西部开发也走不出这个规律，西部开发不能西部的上千个县城统统的平铺直叙的发展，还是需要几个中心城市首先崛起，再带动西部的城市群，再带动整个西部的区，形成一个健康持续的发展过程，在这个过程中，城市群当中要有核心，总体上说西部比较重要的城市，一个西安，在西北它可以算龙头老大，第二个在西南是成都、重庆，再远一点的地方是昆明、贵阳等等。

    党中央赋予重庆直辖市，之所以重庆会变成直辖市，我想有三个原因，第一个原因取之于三峡库区的建设，三峡库区的建设需要有百万移民，许多有省级的移民管理单位来直接管理，所以，为了建设三峡工程，为了移民百万，确定重庆的发展，重庆变成一个省级城市。

    第二就是80年代的初期，邓小平老人家就有一个判断，他是四川人，他对四川很熟悉，当时四川是中国第一大省，人口已经过亿的了，本来四川是最大的省，现在河南的人口是最多的，当时80年代人口最多。老人家说过，四川太大了，把四川分开，就会比较平衡，老人这句话也是建直辖市的一个原因。

    第三个是西部开发，西部开发需要一个领头羊，这样重庆成为长江上游的经济目标，这个是党中央的决策，对西部开发全局都是有益的，在这个目标上把重庆叫直辖市就有意义，如果光从三峡市来说，不叫直辖市，叫重庆省也没有什么问题，但是从三个方面都发展的需要角度考虑，重庆直辖市就在8年前诞生了。重庆这个地方也很奇怪，过去的100多年，实际上有过4次直辖，也是一个很有意思的事，抗战的时候作为陪都是当时中央政府的直辖。50年的时候，刘邓进军大西南，西南军的总部，这也是一个直辖的过程。那么再往上看清皇朝的时候，重庆也有过一次直辖，重庆有过三次之下，重庆总是命中注定总是要直辖的。

    重庆也有一个直辖的体制给重庆的发展带来好处。那么哪些发展的好处呢？我们归类起来，至少有三个优势，我们中国的省级政府有四级，省级政府、市级政府、区县政府，乡镇政府。我们四个政府管已经管了50多年了，那么作为重庆说，直辖就只有3级政府，市政府管到区县，区县管到乡镇。我们知道一个部门有许多行政管理职能，我们国家的公务人员和行政事业单位的人员有4000多万，那么我们国家财政管理大体上一个省如果有11千亿的财政收入，500亿是区县和象征政府市市，500亿元是地势和升级使用，但是在重庆财政收入1/4政府给政府用。重庆的区县和乡镇相对不困难，和体制有关，所有这个体制是行政效率高一点，但是行政成本又要低一点，这是一个好处，第二个就是重庆这个地方大城市带大农村，我们许多的沿海直辖市或者省会城市，它市长管这个城市，几千平方公里，它这长扩张就没有土地了，但是重庆这个地方，大农村的土地资源、地表上植物的资源，地下矿物的资源，以及广大农村的劳动力资源，各种要素资源比较优势，可以为这个城市发展服务，而这个城市的经济动力，经济能力、经济资源又能支持农村，所以大农村和城市互补，在重庆这个城市特别能体现出来。

    第三就是行政权利和经济调动能力集于一身，我们国家的各种体制，包括政治法规的制定在省级政府，地市一般的政府，但是我们国家的经济资源80％在几百个城市市政府管制中，因为不管是商业、金融、贸易还是各式各样的工业企业，总之80％GDP在400多个城市里，所以有的时候在城市考虑的是经济资源，在省政府考虑的是行政权利的方方面面的平衡，在这个方面角度不同，那么省政府有时候会否掉市政府的考虑，市政府有时候又会否定省政府的决策。就是把这个行政的框架和经济要素的集于一身，从这个角度，这个体制是有好处的。

    那么由于有这些体制的优势，再加上西部开发的机遇和重庆库区建设的机遇，所以最近的七八年重庆的经济发展总体上是比较快的，从数据上，我们现在GDP最近的7、8年是平均以10％左右的速度在增长，我们的投资以每年20％以上的速度在增长，那么就从97、98年300、400亿一年的投资，七八年叠加起来，现在就是2000亿左右的增加。七八年时间翻了两番多，涨了4、5倍，我们97年的时候重庆的财政首先是600亿左右，所以7、8年财政涨得更快，金融资产也差不多翻了量番，在97、98年的时候或者96、97年的时候，整个的金融资产还不到1千亿，现在到4千亿，7、8年的时间涨了4倍，最重要的是金融资产的资料，在96、97年，那个时候1千亿有30％左右的不良资产，现在是多少呢？是9％，从这个意义上讲，我们现在重庆不良资产率是最低的，西部的不良资产是15％左右，重庆是9％，在一个地方，不良资产低几个百分点，我们银行总部可能会给这个地方增加几个百分点，比如说西部贷款率的增长在10％以内，有的地方是9％、有的是8％，为什么？这是因为金融机构认为个地方诚信、安全，所以就增长得比较好，这个也是一个发展的变化。

    另外一个发展变化就是城市化率，城市化刚成立直辖市的时候，3100万人当中，城市化率是28％，现在是多少呢？达到45％，8年时间增长17个百分点，这个增长率是在全国都是比较快的，到2020年15年以后，到60、70％也是可能的，重庆作为西部的发展，作为长江上游的经济中心和它的体制有关，和整个重庆的城市化进程有关。

    这个我想讲的开场白，是重庆的主题，今天的主题跟重庆的房地产有关。首先就是刚才我布是一个局，说了重庆的城市化进程，从1/3不到的城市人口到1/3的农村人口，这个要有一个过程。很简单，农民只占GDP的20％或者占10％，如果他的人口占60％，你说这样公平不公平？最合理的是10％的GDP，所以只有20％、30％的农民，这样时候可能比城里穷一点，但是不会像这样。

    所以在这个城市化进程是解决三农的根本途径，如果放弃城市化进程，三农问题永远解决不了，这个是逻辑上就可以算出来的，GDP的比例就可以算出来，城市化进程首先是解决三农，解决全社会贫富差距的根本。重庆城市化也是形成上将上游金融中心的一个过程。但是，这个实施的过程就有一个模式，现在有1千万，再加1千万，怎么摆布？就跟房地产有关了，就跟城市化有关了，如果2千万都在重庆主城，那重庆也可以搞个1500万的主城区，但是这个是不合理的，重庆不能像上海、北京那样变成一个上千万人集聚的主城区，这是不符合重庆的实际情况的，不能简单的走沿海城市发展的道路，重庆的地貌、重庆的城乡结构，重庆的社会底蕴不合适这样。另外一个方面，农民是不是离土不离乡，搞许多要城市，这样搞许多中等城市，搞一大批小城市，最后也是可以城市化的一个过程，如果这样，城市缺少一个动力，城市是一个大城市、小城市城市群的互动，如果这个城市统统只有小城市，没有中心城市、大城市的推动，它的工业化进程，第三产业服务业的结局都是和难的。所以我们有时候说，河南的某省，因为河南都是小城市，最大的城市几十万人，但是欧洲几乎就是一个中国，然后欧洲一体化了，欧洲各个国家就像一个省，欧洲的大城市本身上千万人口的城市一群，河南这个地方相当于欧洲的一个城市，这个当然也是可以的，但是重庆不可能这样。重庆应该走的既不是完全小城市的城市化过程，也不是完全的上千万大城市的一个结局过程，我们走的是一个大都市带，也就是重庆的层次分4个城市，重庆现在100多万外来常住人口，我们的目标是主城形成800万的常住人口，再增加250万到300万，如果把连旅游的人算起来也可能有850万人口，但是总体上讲常住人口在800万左右。

    那么第二层面就是重庆周围的中心城市，有5、6个，这种城市构成国家级的大城市，我们国家500万以上的人口叫国家特大城市，100万的叫大城市，20、30万的叫中等城市，再是乡镇是1、2万，会集聚300、400万人。我们的房产商是干什么的呢？房产商一般在哪个层面展开活动呢？房产商当然在重庆的主城，800万的地方要活动，800万人要2亿多平方米的房子，现在重庆有多少呢？现在重庆500万人差不多有1亿平方米，现在主城区大体1亿平方米，以后800万人，要新造1亿平方米，这个主要就是房产商的商品房，第二个就是我们的中心城市，这个中心城市现在5、6个中心城市的全部人口也就是200万不到，以后可能变300万，这个人口会翻番，这个地方城市会扩张。

    人均需要1人100平方米，有的地方是50平方米，肯定会很拥挤，有的地方十万人搞了上百万平方米，这个本身就是土地的浪费，不懂规划，这个大体上重庆主城区，800万人就是800平方公里，这个就是一个造城运动了。

    第三层面就是20多个县城，他们当然也会发展，大体上这么三个等级，都是房地产商运作的主战场，当然不同的城市房地产的品位、要求、档次会有不同，但是都是市场体系和商品房的服务对象，那么到了乡镇这个层面，我自己认为，现在房产商大体在乡镇商品房不太可能，乡镇这个层面主要是农民建房，农民自主建房，或者是乡镇城镇人口自主建房，这个是管理的是规划，不要抓得乱七八糟，这个是推动的重要的市政管理的工作，现在房产商到乡镇去造房，卖给刚刚离土进小城镇的农民是不太可能的，所以总体而言，重庆的房地产活动层面在刚才的3个层次，这是我想给大家介绍的第一个概念，就是重庆房地产的总布局和主战场。

    第二就是重庆政府推动房地产发展和控制房地产发展的工作原则。我们知道房地产是自主产业，房地产是第三产业中的一个行业，是一个国家的经济行业中的一个支柱行业，房地产具有龙头特性，就是说它这个行业一启动，会带动20、30个行业，会带动很多的产业链发展。第二房地产又是一个跟老百姓生活息息相关，衣食住行息息相关的。第三个房地产是一个资本效应、财富效应、资金密集的一个行业，房地产作为不动产，不动产形成了一个金本位，后来说美元就是黄金，就是美元本位，大家储备很少有储备黄金的，后来储备美元，后来房地产比美元更升值效应，很多金融中心买房子来存放，所以有资本效应，对白领阶层，中等阶层的居民来说，是小康和中产阶层的一个象征。这个房子和老百姓的生活富裕程度息息相关。那么另外房地产又是有一定风险的一个行业，金融、资金密集以后，万一房地产的波动大了，对金融整个国家的金融、商业银行、对房地产商本身，对老百姓说，或者房地产商破产跳楼，或者是银行跨台。

    我们说重庆最近几年怎么控制房地产呢？控制房地产不能随口说一些顺风的话，因为随口说房地产是支柱产业，一会又去调控，这都不对，应该是有一个理性的调控，就是在最热的时候，有理性的思考，从某种意义上说，房地产的持续发展就是调控的体现，不管怎么样的考虑，都是调控管理中的一个漏洞，那么重庆政府控制房地产的发展，既要支持它又要调控它，我们主要控制三个杠杠。第一作为一个城市，房地产的投资不要超过这个城市总投资的25％，那么这什么意思呢？就是重庆今天2千亿的投资，我们重庆房地产的投资大体是500亿，大致上说是25％，如果我说不超过25％，我10％可以不可以？当然可以，但是如果一个城市房地产投资长期在10％，就是这个城市已经饱和了，这个是可以的，但是是一个新兴城市，老百姓住得还很拥挤的时候，房地产只有10％的比重，可能城市化进程落后于实际需求，会使得这个城市住房拥挤，各方面拖后腿的。但是如果变成40％、50％的话，一定会出现泡沫的。我们曾经知道10年前，我们个别的广西的北海，它当时几个数据年度投资60％是房地产，在亚洲为金融危急前还有一个案例就是海南岛，海口那边，一年投资60％左右是房地产，一个地方房地产到60％就是的政府的失控。我们去年1600亿总投资，房地产投资400亿，03年我们1270亿，房地产投资320亿；02年我们900多亿投资，房地产投资200多亿，所以重庆看我们是有意的控制在25％，25是一个合理的新型发展的扩张的不会成泡沫的数据。如果一个地方投资50％的，你别进去，你去找一个20、25％，这个是有发展的。

    第二个房价不要超过老百姓月收入的平均值，房价不超过月收入平均值，我们讲的是有工作的平均值，不是城市人均，我讲的是有职业的工作人员的人均，如果人均是2000元，这个房子可能有1万元的，8000元的，平均价格也应该在2000元左右，如果5年时间人均翻番，房价翻番是正常的，大体上只要不超过，不超过什么意思呢？1个月买1平方米，一年不吃不喝买12平方米，用10年的钱过20年的日子，用20年的钱按揭买房子。满哈吨的价现在是1万元/平方米，便宜的也会有7、8千的，在曼哈顿就这个价。在香港人均收入在3万，香港房价在3万港币1平方，贵的十几万的有，便宜的有1万1平方米都有，这个最后讲的是人均值。那么上海90年到2000年指导02年我认为房产都是健康规范有序的，上海的老百姓在03、04年大体上人均月收入04年的时候在5000多块，比重庆高1倍，上海的房价，那时候的均价在5000多块，但是到04年底，均价到8000多到9000，这个有个外汇资金在上海买楼盘，然后套汇保值等等，这个有这些因素还有其他因素等等。应该说去年底到今天有泡沫的状况，我们重庆大体在01年的时候，我们重庆主城的房价是1700块左右，现在是2500、2600左右，重庆的房价均价在2500左右。这是第二个杠杠。第三个杠杠是房产的总需求的状况，一个人在城市里的合理的住房标准，30平方米到35平方米的标准。也就是城市人口人均20平方米，如果按30平方米，1千多万造1.5亿平方米，这样重庆的总需求是4亿，一年造2千多万，造20年不会泡沫的，这是一个总需求，如果这个地方军30多平方米，每年还造几千万平方米，肯定是发疯了，这个也是一个判断标准，这三个判断既是政府调控的概念，也是房地产判断该不该入市的杠杠。我们重庆这三个杠杠把握得比较好，所以重庆的房产是有序的。

    建设部03年调控工业用地，04年调控房产用地，05年调控房产市场本身。三个调控，每次调控建设部和我们的国土资源部以及监察部国家发改委等六部委都是调查组，我们可以这么说，重庆在03、04、05年三此六部委检查中总体得到好评的，不是说重庆没有问题，总是有问题的，但是我们总体上是好的，6月份建设部来检查，给我们一个结论，重庆的房价总体上是好的，总体上说这三个杠杠很重要。这是我讲的第二个，跟大家沟通的房地产怎么判断。

    第三个房地产商要买土地，政府要卖地。重庆市有三件事做得是比较好的，我们讲主城100％是拍卖、挂牌、招标，这个是阳光工程，这是规范有序的，我们没有深入灰色交易，所有房产买卖都是挂牌公示。第二我们金科能让房产商直接采购一块没有动迁居民任务的土地，也就是重庆政府做了一件事，凡是今后几年转让搞房地产开发的商业用地，重庆政府先掏钱去把这个居民动迁了，把农民征地动迁了，这就避免了房产商跟城市改造的居民打交道，房地产商跟居民、农民打交道，要么你欺负居民，有时候也会遇到居民要价太高，这个时候是一个灰色工程，时间拖长了买300亩地，250亩都完了，还有50亩的居民不动迁，这个过程都是麻烦的过程，社会引发的过程，有时候是房产商受到公正的待遇，政府应该把成熟的地块卖出来。重庆政府在这一条件上面我们比如说江北嘴有1700万居民，让房地产跟这1700万居民打交道，如果政府做也可能引发不稳定，但是王明磊落，这个中间没有什么复杂的问题，卖完以后，这个土地拿来超标。第三个就是地卖出去以后，房地产商有预算不正常的现象，就窝在那里了，如果政府听之任之，就会出现乱尾楼。

    许多城市有个总归，因为总规是国务院的要求，但是什么叫总规呢就是几百平方公里一个读图，这个就是总规，不能根据总规直接造房，造房的土地需要有详规，这个详细规划就是1千亩土地的布局都清楚，许多城市的详规都没做，为什么呢就是没有钱，因为财政拿钱，最多只给一些事业经费，给规划设计院的工资，许多省的做法是让房地产掏钱出来，你委托我设计，设计完自己批准，批准了给你，然后你那这个块去付地价，这样的过程，有个问题，就出现了土地局。卖地的时候都是没有详规划的地，卖地先卖了，个就是一个发生纠纷的过程，详规做的卖的时候是150万，卖的时候只有80万了，这样就有一个纠纷。我们重庆的主动权变了，本来是房产商画图纸，画了图纸以后，规划局批准，这样规划就会混乱，房产商也不愿意这样，这个过程浪费几十天，几个月，甚至一两年的时间，我们的详规做做好了卖综合用地，我们许多综合用地，房产详规做完要么是学习用地，要么是商品用地，要么是卸责楼用地，总有属性，所谓综合用地就是规划不负责任的用地。

    第三个问题就是规划上重要的标志性的用地，应该把建筑模型做出来，在座的外地到重庆来，有空在虫重庆的规划展览馆去看看，这个布局放在两种原色，灰黑的颜色是现状，百点的颜色是我们坚楼的形态。你想投资孩子不想投资已经基本出来了，一看就清楚，所以建设性的详规和深度开发的建设设计形态都包含在一起的楼群形态，包括天际线、水际线路都比较重要，这个对我们开发是第一个前提。

    这是我想讲的第四个问题，第五个问题是重庆政府对目前重庆的房地产的管理我们叫做三个稳定和三个加强。

    三个稳定第一就是我刚才说的我们总体上是规范有序的，供求也是平衡的，重庆的房产住宅现在全部的积压房就是所谓的没有卖掉的积压房没有超过1百万平方米，你要知道这个地方是2千万平方米，这个地方供求就是比较平衡，我们这几年连续供求都是90％多，既然供求平衡，总体是规范有序，所以我们三个稳定或者叫三个保持，第一个我们保持现有的土地供应的量，就是每年供应的量，我们也不收紧，也不放宽，大体平稳供给，保持每年的建设总量，比如去年2千多万，有个增长，固定的增长大概是20％几，我们应该保持20％的比例，所以房产的建设总量，土地的供应总量，我们保持持续的稳定。第二个保持是什么呢？是我们对房地产开发的销售的价格，我们也要保持大体稳定，这个稳定就是我刚才说的三个杠杠中的一个原理，就是平稳的小幅度的增长，不要大起大落。第三个就是政策。政策上也要保持稳定，比如税收政府，我们去年金融调控，今年是政策上的调控，我们有一个实事求是的判断，比如说交易税，印花税，我们亚洲金融危急前是3％交易税，90年－93年都是3％的交易税，后来我们调到了1.5，现在又想调到3％，重庆大体上说是交易税都是1.5，因为我们有个实际情况，3000块左右一个平方，我们是老百姓购买房子，上海本地人50％都是外地人买，印花水调高，是把老百姓的交易税提高，本来就是有序的，没有必要用这个抽紧。

    第二个营业税，但营业税我们有六个区别，六种情况下我们不收营业税，加入你是原来的公方分配的，现在买房子，去卖掉，工薪阶层，好象也没有必要，我们五、六种情况不收营业税，重庆杂体上二手房的交易是85％是不收营业税的，我们只有对那种今天买了，明天抛，纯属炒作，我们收5％是国家的政策导向，我今天买了我倒是长期住的，但是工作调动，真有工作调动的单子，证明情况也可以免的，这个方面也是一个环，再避暑说大家现在比较复杂的说个人所得税。个人所得税是应该收，90年就有这个制度，但是中国十几年个人所得税收得不规范，凡是大范围没做到位的事，大多数没有做到位的事可能是有原因的，这个是管理机制有问题，如果大多数都没有做到，那肯定是体制问题。这种事情就不大容易收，这是一个问题。那美国很严格的房地产的个人所得税，但是它又有一个概念，买房子按揭贷款，平时每个月的个人所得税都在交，一个人就要交个人所得税如果有5000元，交40％，在中国人眼中收入5000交2000是不可思议的事，但是在美国是很光荣的，跑到哪里都可以透支。

    我们现在个人所得税大家也都在交，起征点也很低结果有一天，所得税抵扣，怎么操纵，这个有一个机制，探索的过程，我们重庆税务局是执行中央税务局的要求，区别一些个体的情况，有些搞不清的收1％、2％的个人所得税，这个方法有的蠢，但是很有效。

    比如一个房产商1百万一亩的地买了，晒了1年，要收它的所得税，对于一个老百姓买了一套二手房，是买房，你说去手他20％个人所得税，收50％增值税有的莫名其妙，有点高不清楚，我都没有想明白，所以这件事值得讨论。

    第五个我们收物业税，如果莫名其妙的收物业税又会变成利空，我们现在的房地产没有收物业税，但是我们受了土地出然金，收了20、30种的各种各样的税，大家可能知道，但是我没有背出来，这几十种是各式各样的城市配套建设的资金，说起来是为了房产发展，房产楼盘需要的环境，所以这也是合理的，但是美国的物业税，收是物业税，前面不收钱了，没有配套费，受了前面就不收后面，所以在这个意义上讲，事情就简单了，买了房子置业的人交的物业税就多了，多了以后就是买得起房，住不起房，收了物业就是基础设施、物业使用，这个一是概念，有后就没有前，如果前面没有取消，后面要叠加就不可能。这个对房产交易整个运作就是开了方便之门，这样就简单了。这个是一个概念。

    第二个概念物业税收了改变老百姓的消费模式，中国人喜欢置业，但是如果物业税比较好，大家觉得交不起，我就租房子，租房子就有一个模式，像美国70％的人租房子，30％的人买房子，我们70、80％的人买房子，如果按买房子的逻辑解决这件事，本身就是不合理的事，这里面就有一个物业税的问题，毕竟中产阶层的人也是租房子，经常调动工作从这个城市到那个城市的人个更是租房子，你看到老外到宾馆里住房子，三年的费用都可以买套房子了，总的来说，我们从政策上保持不变，供应面上土地的交易保持稳定，在价格、房产的结构、高中低的结构形成价格平衡上有个稳定，这是三个问题，我们也有三个要加强的问题。第一个我们要加强重庆的房地产的结构的管理。这个结构管理就是说总体上有三类房子，一类是住宅，我刚才说供求基本平衡，这个我们是保持的问题。重庆也有供不应求的，高档写字楼供不应求，第二高档宾馆供不应求，我们高档宾馆就那么4、5个。这个宾馆还是客房率全年90％的客房率，有时候是住不过来，这几天重庆的房子住不过来，重庆的高档宾馆不够，只有5个比较主要的就是高档的宾馆，从这个角度，一个直辖市一个500万人口，以后要变800万人的城市，以后开会的人一多，就没有地方住，这个就是供不应求的，什么地方过剩呢？就是百货、或者各式各样的大卖场，这些东西现在总量相对有些过剩，也不是很多，但是出现了过剩的趋势，原因很简单，商业用房铺面可以卖2、3万一平方，房产商觉得价格贵可以造。上边瘦瘦的用于住，下来是胖胖的裙子，这个就是贪心不足蛇吞象。

    你去看看纽约，商场就是商场，写字楼就是写字楼。在这个意义上讲，我们的设计规划部门就要把关，不能让房产商乱七八糟想象。一个地方的商业有它的规律性，有它的规律性，如果你这个地方比如说GDP3100元，1万元1平方米写字楼足够，如果3100GDP怎么说不能超过3100元的办公用房，这个是有规律的。同样，零售也是这样。如果你这地方是1000亿的零售额，你去算好了，1万元的零售额1平方米，算来算去会平衡的，如果1元有2平方米肯定是会亏损的，所以总的概念是有亏损，重庆现在整个住宅供求是大，写字楼、宾馆中高档有点偏紧，商铺有点松。

    这是一个结构，第二个是要规范管理。第三个就是对低收入房要加强解决这些方面的问题，加强发展的措施。低收入房这个城市里面如果普遍的低收入房不足，低收入者住不到房子，没有地方住房子，如果出现这种情况，那么这个问题有时候大家看报纸，看媒体舆论都在批评房产商，我始终有个观点，我自己本身就是政府官，低收入房没有解决好，是政府的导向许多到位，调控力没有到位，行政能力不及格，房产商在商言商，自己跟着市场走，低收入房已经不完全是市场起作用的地方，是市场公共服务的对象是社会服务的调控，在这个问题上本身已经有一定的计划性，任何一个市场经济国家低收入平衡都是政府在平衡，所以在这个意义上如果政府只让媒体批判房产商政府自己不说话，实际上是一个卸责行为。

    低商品房从5个方面解决，一个城市肯定有低商品房，必须在城市布局当中合理的地块，在老百姓方便的地方、地块等及各方面协调的地方选择一定的地块作为低收入的建设基地，这是一个规划问题。

    第二个建设的对象，来施工的承担者，你要确定投资成本、施工成本，这个成本完全要公示透明，我们有时候说房产要不要公布，先不要说所有的房产要不要公布，经济适用房是要公布的，这个不管是哪个房产商来承建都要公布，这个是个阳光工程。第二个是加工环境，第一个是规划环节，第三个是销售环节，你卖给谁、低收入者，在国外是一些社会工艺团体来确定低收入者，去拿失业救济金的体系里确定，在中国同样要有这样的机构，来确定低收入群体。

    第四，你今天是低收入群体，但是不可能1百年以后还是低收入群体，你今天供应了他们了，明天有300万，年年的新的人你泥豆不断的供应，老的人不断的转化，最后这个社会会无穷无尽的造中低商品房，这个形态会变的，这个城市越造越多，城市形态也会有问题，第二也不公平，你富了房子去卖掉，政府当年的优惠全给了你这个富人拿走了，所以这里面要控制的第四各环节，低收入房要卖掉，也只能卖给低收入者。这个没有控制住。第五个是把物业税调动出来，作为低收入者住房的补贴，要有一个基金专门配作这里面，如果一个城市把这个调动起来，就会发展得比较好，这就是我说的三个调控要稳定。

    最后作为金融方面，对房地产商，我们要有5个融通，也要有5个防止，5个融通，不可能百分之百不融资，小农经济不融资，房产商造房子当然以是要融资的，融资要5个方面合情合理的融资。第一个对房产商来说，如果有30％的资本金，你给他50、60％的融资贷款应该是合理的，这里面有一个概念，有时候有一个文件说一个房产商总投资的30％，这句话说这栋楼，30％是合理的，不应该是总投资，应该是单体独立运行的投资，你不能苛刻的说，1百万平方米就30％，所以这是一个问题，为文件30％的理解，如果是总投资的30％，你就会偏紧，30％是合理的。

    第二，如果房产商拿了土地抵押进行融资是合理的，他出钱买了地，用地抵押造房子是合理的，这个过程是合理的，它有资本保障的，有抵押物保障的，你不能说这个事情不算，另外去算帐等等，我们调控当中，房产融资当中对土地抵押有一些扯皮。

    第三个是预售，出现了问题不能把这个问题打在预售头晌，预售这个事也有文件和规定说，必须房产结构峰顶，基本造好才能卖，这个话是这么说，如果造个小别墅，小高层，只有5、6层，刚造个地面就卖，肯定有泡沫，所以大体上高层建筑，一边地上就要用掉1/4的钱，到了中间已经60、70％的钱花掉了，所以这个时候预售是合理的，这个本身不是房产商泡沫不泡沫，是金融发达不发达的问题如果是个小别墅本身造价就很低，还预售就是调控不严，所以预售对高层建筑，20、30层有预售一定的概念是合理的，不能一概否定，这也是实事求是的经济活动。

    第四个概念是房产商也涉及融资，就是按揭贷款，我们说买第一套房子的人2、8开，如果是一个白领，买第二套房的时候就不能2、8开。现在有许多人自己房子住得蛮好的，但是小孩读书，要读这个学校，就去买一个房子，住了4年以后，要卖掉，所以在这个方面抽紧，本身就使得房地产抽紧，最后二级抽紧，所以我们不能把这些正常行为去扭曲，买第一套房的时候是金融上容易出问题的，出了问题你不能赶走他，你还不能拍卖，从这个角度，第一套房利息可能还高一点，按揭的比例还高一点，有的时候我们的逻辑会倒过来。

    第五个，房产商不是把房子卖掉，是质押了，比如出租给客户，然后这些客户出租的定单、合同都有了，拿这个出租的定单每个月交多少租金的定单，质押给银行，银行也贷款给他，如果有这个体系的话，我们房产商就可能不是房子一造好就卖掉，因为有这个融资程序，就可以出租给老百姓，这个时候房产商会受到另外一个利益。我们有的时候说中国的房产商是暴利，就是说他当时建的时候是6000块一个平方，现在 是12000万平方米，他没有想到还没有到7000块全部卖光了，是老百姓发财了。我自己算了个帐，大体上房产正常发展有利可图的时候，这部利润1/3在房产商手中，2/3是在老百姓手中。从这个角度他也不是很顺的，所以有个合理的判断，不能形而上学的拿几个数据来宣泄，是讲一个经济规律的问题，所以这个方面你仔细看，我们没有这个方面的融资，我买了房子不卖，等的他涨，那他的资金就会套牢。

    质押了以后个房产的融资活动得到持续。这五个融通是中国房地产要健全、要规范的事情。另外有5个爱关注要扣紧的事情。第一个房产商造了房子，预售也好，造好了卖也好，比如说我是按揭贷款，老百姓买了这个房子，房产证就该给他了，我们往往是2年的过程，这个过程老百姓没有把产证拿到，房产商把这些产证拿到银行去贷款了，他没有还银行，最后还不了银行地说房子是他的，但是老百姓说我付了钱，最的来说，政府要强化监督，允许这样情况出现。

    第二个是有些房产商完全是个皮包，但是他只有500万，但是他想干500亿的事，1：100的放大，他无法运作的时候，经济链一断就会铤而走险，但是我们社会上允许他这样发展，他造成的创伤都是社会不稳定的创伤，比如我们许多乱尾楼，我甚至可以说这动楼的老百一分钱没有，造了个洗耳入就是祸乱，92年一个房产商就干了，会展商是造1个100多万平方米，这么一个群体，在92年的价格体系上没有20个亿干部起来，它就拿了几百万干这个活，当时银行也借给了他。这个方案没有错，所以03年我们看了这个实，一方面要解决蓝为楼，另外一个方面资源也是浪费，所以我们让我们的城头公司，拿了2.7亿，把那它的全部银行本溪放掉，也给了他2、3千万的毛利，这样2.7亿他就走了，我们后面因为我们是个大公司在运作，有十几亿的资金在转动，其中250亩，按250元2亩卖给天津一个公司，宾馆可以卖1亿，这5亿作为政府的资本，跟银行借6、7亿造了会战中心，如果资本不对称，别让他干，不能1：10100的无毒的融资。

    第四个情况本来一栋楼有3000平方米，几十套，现在他造商铺，老百姓像卖墓地，一小块，上铺也是这么卖，卖得过程中，一壁糊涂长到后来容易造成纠纷。第二个在繁华低端造的商场，一个卖唱里面，地摊1块也不要，但是写字楼里面，大的上铺里面，用地摊的模式卖掉，密是很方便，价小了，老百姓想以后可能会涨价，但是大时候涨还没有涨下去，但是这里面都是低水平的地摊，每天的营业成本根本不足以返还利息成本，这个时候就容易闹事，所以，凡是大商场才另就要禁止，这样才另模式就是金融杂片的模式，我更他戴了帽子，我提醒大家担心这种事，所以对五中不规范的融资行为必须严格管制，但是对合理的该给的融资行为，正规的房产商该有的融资行为，刚才我说了五种，要有合理的融通，我们如果做到这一步，我们这个地方就能很好的发展。

    我今天就讲这些，谢谢大家！