最近，随着福州市物价局公布房价成本清单，浙江等地也传出消息，将把土地价格等房价的重要组成部分以“房价成本清单”的名义予以公开。为此，在社会上引起了很大的反响。

　　万众瞩目、千夫所指的房价，能否在聚光灯下被拆解，让人们清清楚楚地看明白，其中成本有多少，利润有多高？这些问题犹如导火索般又导出系列问题。部分分析人士指出，公开房价成本最大的因素是土地,有三大问题需深究。

　　一是协议出让的土地价格会不会公布？

　　目前，在杭州的房地产市场上，除了相对透明的“招拍挂”土地，还有不少在销楼盘的土地来自于早年间没有实行招拍挂制度时的协议出让。

　　余杭、萧山两区尽管和杭州市区同属一个市场，但它们因为撤市建区并入市区时，确定其仍然享有地市一级部分经济管理权限，土地管理、房屋拆迁等均独立行使权力，不受杭州市土地储备制度的制约，有好几年存在着实行协议出让的政策空白点。一大批土地的出让价格远低于后来招拍挂形成的行情。杭州市中心的土地在拍卖中曾经出现过１８００万一亩的天价，但是在余杭，有些土地当初协议出让仅几万元，而现在这些区块的别墅卖价已达几百万甚至上千万一幢。

　　在杭州市，尽管招拍挂制度已经实行了好几年，但是有一些楼盘通过分几期开盘的方式，拉长开发周期。有些上世纪９０年代就开第一期的楼盘至今还在开发第Ｎ期，房价则已经翻了好几倍。

　　在现在的房价中，这些协议出让的土地价格所占成本日益走低。相对于高房价，地价显得非常便宜，利润则非常丰厚。这种对比鲜明的“土地成本”会不会包括在公布的“清单”中，成为人们关注的焦点。

　　二是土地开发的进度会不会公布？

　　按照规定，土地闲置一年不开发将收取闲置费，闲置两年将被收回。如果严格执行这一规定，有利于国家投放市场的土地尽快转化成商品房，化解市场供需矛盾。但是在实际操作中，有的是因为政府配套没有跟上，更多的是一些开发商为了谋求利润的最大化，对土地圈而不发，囤积在手中，等待市场的最佳时机，或是自行开发，或是干脆炒地皮卖钱。

　　据了解，近年来随着政府执法力度的加强，对已经出让土地的追踪越来越严密，圈地不开发的闲置现象已经大为减少，但是尚未绝迹。土地开发的进度直接影响到土地利用计划，影响到政府对商品房供应的调控能否落到实处，也影响到企业的资金成本，对房价具有不可小觑的影响力，只要对土地开发的进度进行公布，就将使“圈地”开发商无处遁形。记者曾于２００３年报道了房产商在余杭低价“圈地”３万多亩。尽管后来政府部门对此作出了处理，收回了一批土地，但是并没有对涉及到的企业名单全部进行曝光。

　　有行业内人士指出，如果“房价成本清单”将“土地开发进度”列入其中，将对某些开发企业产生极大的监督作用。

　　三是一些“特殊游戏规则”的成本投入如何公布？

　　房地产市场是一个各种利益主体争相登场较量的舞台。历史上出现过一些“特殊游戏规则”，其土地开发成本投入很难匡算。比如有些地方，过去曾有过一种“回报地”，开发商出钱建设公路、公园等公共设施，政府用这些公共设施附近的土地作为回报，提供给企业开发商品房获利。还有一种专门针对特殊群体的住宅建设，土地成本很低，房价也不高，呈现出和市场价值脱节的怪现象。不少类似的做法在后来的市场规范过程中已经消失，但这些项目依然存在，有的还在销售。

　　按照公平原则，所有房产项目都应参加“成本清单”公布，但有些项目一旦公布将使一些特殊群体处于“很难解释清楚”的尴尬境地。这些因素都将对“成本清单”的透明、公正产生阻力。

(责任编辑：铭心)