国家税务总局局长谢旭人近日表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括稳步推行物业税。一石激起千层浪，有关物业税对房地产市场的影响又成为当前讨论的一个焦点。

　　对此，有关专家在接受经济参考报记者采访时表示，物业税虽然会使楼市“炒房”行为得到有效遏制，有助平抑商品房价，但对房价的影响微乎其微。

　　专家认为，在开征物业税时，应考虑对百姓自住普通住宅给予一定免征，而经营性物业、豪宅、投机性购房应加大税收力度，通过物业税体现社会公平。

　　物业税开征：对房价影响微乎其微

　　开征物业税将对房价产生怎样的影响，作为普通购房者又是如何看待的呢？调查数据显示，仅三成被调查者认为开征物业税有利房价下调。而对于房产税收政策有何建议，34.21%的人认为应防止新税种把属于房屋开发过程中的成本转嫁到购房者身上；22.27%的人认为应降低交易环节的税费；19.94%的人建议应结合物业持有人的家庭年收入征税，对低收入群体给予补贴；还有17.03%的人表示应该按物业性质和面积实行累进税率制。

　　对此，北京链家房产中介市场总监金育松，在接受经济参考报记者采访时表示，税改对房价下降绝对是个有利因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降，一定是市场行为，不能说物业税开征就会降房价。另外金育松向记者表示，物业税的征收对贷款购房者后期风险可能加大。由于物业税的征收使得购房的税费从一次性交付分摊到持有年限时间内上缴，很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，增加消费者的购房风险。

　　据“链家”统计资料分析，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取按揭贷款方式，即使是二手房也将近40%的人是最终通过按揭贷款完成置业，这些人已经是“支取”了未来的钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。

　　中国社会科学院财政与贸易经济研究所况伟大认为，开征物业税未必会导致房价的上升或下跌，或者说对房价的影响微乎其微。房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。从微观角度讲，房价的变化取决于供求关系的变化，宏观方面，受到税收调节的影响。况伟大表示，推出物业税对房价影响几何，取决于市场结构。但在市场垄断程度很高的情况下，如果推出物业税，开发商在市场力量的影响下，可能会提高房价。垄断程度越高，将物业税转移到房价中的程度越高。市场的竞争程度越高，开发商将物业税转移到房价的程度则越低。如果房价真正反映了成本，那么成本提高就会带来房价的上升。如果房价没有真的反映成本，则不会带来房价的上升。

　　新税收政策应在房地产开发环节适度调控

　　国家税务总局梁岩森在接受记者采访时说，“强调适度税收调控，是因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加税款向消费者转嫁，反而会造成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体现政策的导向性。”

　　梁岩森表示，目前我国在房地产保有环节的税收体系有几个突出问题：首先，现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益。其次，我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。另外，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅含城市、县城、建制镇和工矿区，而随着乡镇企业的发展，东部许多农村地区与城镇的差别已大大缩小，因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。

　　从国际比较看，美国的税收政策仅对房屋拥有者的第一套住宅倾斜，如贷款利息可以抵税等。对非自住房屋，则无法享受第一住房的优惠，并且房屋本身的维持费用相当昂贵，拥有房地产就得年年上税，一般税率在1%到1.5%之间，中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元左右，从而大幅度增加了投资性住宅买卖和维持的费用，明显降低了房地产投机的吸引力。因此，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。对合理性住房消费者来说，统一规范的房地产税并非额外增加的税收负担，只是支付环节、方式上的变更。

　　梁岩森认为，从国际实践看，由于房地产税具有税基相对固定、可以调节级差收益、易于地方政府管理和更容易为纳税人理解接受的优点，各个国家和地区普遍将房地产税作为财产税的重要税种。我国改革后的房地产税其基本思路可否考虑如下：1. 将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；2. 按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；3. 适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；4. 体现区别征收原则，对第一套自住住房免税，第二套自住住房征税，第三套以上加成征收；5. 房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。   

(责任编辑：铭心)