编者按

    相比外资系的资金实力、国资系的产业背景,市场化房企或许更多地需要仰赖自身的积极应变,方能在下一轮中国地产格局中谋得一席之地

    调控之年，市场化房企是否能顺利过关，成为未来中国房地产业中继国资系、外资系之后第三股重要的力量？或许今年，它们的一些作为可资佐证。

    股权多元化的万科（000002.SZ）在自我革新的同时，不断加强与资本巨鳄间的合作。合生珠江（0754.HK）则以合纵连横之势，加速成长。

    未来中国地产格局将在它们的不懈努力中得以完善、形成。

    合生-珠江系——全面整合

    以总资产达159.6亿港元的上市公司合生创展收购总资产同样超过百亿元的珠江投资，这无疑会成为国内有史以来最大规模的市场化并购。然而，它却发生于两家兄弟公司之间。

    成立于1992年的合生与成立于1993年的珠投同为朱孟依旗下公司。10多年来，合生与珠投这对同门兄弟一直奉行珠投拿地，合生开发的模式。但多年的急速扩张让合生资金链趋于紧张，仅去年合生资产负债率就高达74％，多个新项目急需输血。与此同时，珠投近年涉足的高速公路、电力等领域也属于耗资巨大的产业。当这对兄弟遭遇更为严峻的宏观调控，融资以解决现金流瓶颈已成为当务之急，而只有具备一个强大的融资平台，才能为其后续发展助力。

    目前，两家公司的整合主要表现为精简地区机构与合生、珠投各自转型两方面。“合生以及珠江前段时间均有裁员，广州地区是10%左右的比例。精简之后，很多工作会合并到一个中心完成。例如珠投就在11月正式成立客户服务中心，专门负责解决整个集团的地产业务投诉。而合生则把财务工作并至总部，过去却是每个楼盘都要设立专门的财务人员、服务人员来处理。”合生及珠江的内部员工这样对记者表示。

    而合生的中层管理人员则认为现阶段的合并，会采用合生通过收购股份的方式把以往合资开发的项目变为全资子公司控股。“目前的做法可能是由合生将以往两家联合开发项目中的珠投股份买过来。合并只是财务上的合并、总部的合并，项目人员和工作不会有大变动。”合生某中层职员对记者表示，但对于合并的真正影响，对他而言显然还是太过遥远的事。

    事实上，他所表述的收购方式已经所有尝试：2004年底，合生发布公告称，以3.51亿元及4.97亿元的代价收购部分附属公司的少数股东权益及广州珠江侨都公司59.5%的权益。

    决策方面，合生在一些重点城市已经开始将权力逐渐集中到总部，项目公司只负责拟定计划及提出建议，而指导思路和最后决策均由总部决定。同时，珠投与合生共同设立的创展商贸近期则积极向物流业发展，也被业界视为合生-珠江系谋取新的经济增长领域话语权的举动。

    仲量联行及戴德梁行的分析人士此前都指出，合生住宅产品定位走高，珠投转向工业，反映了朱孟依“兼收并蓄”的应对思路。工业、商贸地产开发是目前沿海经济发达城市的热点，而且投资稳定。只要培养好了，将为合生－珠投系今后的发展带来稳定的现金流。但是这样的投资回收周期长，会使公司几年内的财务报表都不好看，所以会划拨到非上市公司的珠投的名下。

    与此同时，两家公司分别于近期提高整体楼盘售价，借此获得较高的评估价以套现更多的银行抵押贷款，并可以在报表上显示公司资产的增值。今年7月及10月，合生分别以引入战略投资者及发行海外债券的方式融资约33亿元，足以证明其在海外投资者心目中已经占据一席之地。知名投资评级机构穆迪投资在11月17日给予了合生企业及融资计划Ba1的评级，撤销其前期认为合生面临不稳定风险的临时评级，前景展望为稳定。

    万科——热情拥抱“大款”

    “颠覆·引领·共生”，是今年万科的发展主题。提出者——万科第二代少帅郁亮不断强调，“颠覆”主题，意在改变过去粗放的地产模式，完全以市场为导向，从发展模式、经营思路、组织结构和文化进行颠覆性改革。

    同时，通过引入更强大的伙伴而达至“共生”的精神似乎已经在万科一系列令业界眼花缭乱的融资举动中初露端倪。万科财务总监王文金称：“目前万科整个债务结构中银行贷款占1／3，长期债券、信托、境外融资占2／3。”其融资渠道之丰富令人称羡。

    项目储备方面，万科与境内外多家大款的合作成为近些年较为鲜亮的手笔。2004年，万科与招商地产(行情,论坛)在天津联手以2亿元拍下土地共同开发。今年，万科又与新加坡政府产业投资有限公司(RZP)共同开发成都万科新城项目，双方还成立了一个用以连接融资和项目的平台万科星有限公司。今年3月，万科又斥资18亿元获得浙江南都集团的部分股权，一举获得近219万平方米的土地储备。11月，万科再度宣布与中粮集团合作开发广州科学城(行情,论坛)鹏利别墅项目。

    “作为目前在地产行业工作的一员，我们中有不少人没有经历过上一轮的宏观调控，对于国家宏观政策的敏感度和认识并不透彻。地产行业内的合作，对我们大多数人来说也是新鲜事物。”万科北京公司副总经理付凯对记者表示，在政策出台初期，地区公司其实还有许多人尚未意识到调控的严峻性。但总部已经在年初开始部署应对措施，并召开多次会议作出风险评估报告，同时提出在开发速度及融资、引入合作伙伴方面进行多种尝试的提案。

    而郁亮多次在工作会议及接受媒体采访时强调，他赋予万科的愿景是在这一轮的洗礼过后，“在土地和融资、产品、组织结构方面，万科要颠覆自己，与他人共生，引领地产新模式”。也就是说，万科必须从原来一家企业“单打独斗”模式发展到“战略合作”模式。

    “通过合作，整合资源的时代到来了。”郁亮用一句话就交代了他们在土地和融资方面的与各大集团进行战略合作的动因。

    付凯表示，对于一个尚待成熟的地产业，政策调整和环境变化是必然发生的事实，也是一个不会间断的连续过程，对于规范经营的企业应当是利好消息。而中国地产行业在经历了20年的发展之后，合作已经成为一种必然趋势。即使是优秀企业，仅靠自身发展，在文化、能力、资源上难免遭遇这样或那样的瓶颈，只有充分合作、相互融合、取长补短，才能真正营造一个成熟的房地产行业。

    无论是外部整合，还是内部并购，这显然是市场化房企谋求未来话语权的一种方式。广州地产专家韩世同认为，联合是资本转移的外延表现。合生珠投通过自身的强强联合，积累优质的生产要素，实施规模扩张，节约管理成本。而类似万科这样外向型气息更浓厚的企业，以往与各种资本合作的实践经验较为丰富，因此会继续走寻找外界效果的与各类资本进行融合、合作的开放型合作模式。

    相关链接

    市场化房企应变方案

    合生创展（截至2005年6月30日）资产规模：159.6亿元2005年计划竣工面积：约134.9万平方米2005年计划开工面积：约208万平方米（至2004年底已开发面积为1200万平方米）总土地储备：超过1300万平方米

    珠江投资资产总值：超100亿开工面积：截至2004年，独自开发及与合生合作开发面积共计超过2000万平方米。资产范围：包括30多家全资或控股子公司。投资广州-惠州高速公路，广东盈通网络投资公司。参股上海电气、迁曹铁路。今年拟参股新广深高速(行情,论坛)及通州-天津高速公路。拟建设百亿元规模几大物流中心。

    目前最大投资为广东华厦阳西电厂，总装机容量600万千瓦，投资总额为250亿到300亿元，全部建成后每年可实现税收16亿元。拟分两期建设,首期投资109亿元。

    今年动作：合生逐步收购珠投以增强实力

    万科（截至2005年9月30日）2005年开工面积：274．3万平方米竣工面积：230．3万平方米（至2004年底总竣工面积约788万平方米）资产规模：211.98亿元，净资产 67.38 亿元后续土地储备：约1267万平方米今年动作：与各种海内外资本积极进行合作

    碧桂园集团1993年成立，目前已在广东地区开发了13个碧桂园项目，员工近3万人总开发面积：截至2005年中近2000万平方米2004年销售额：约50亿元土地储备面积:不详应对宏观调控策略：进军二线城市，进一步强化自身价廉物美特色。今年动作：低价开盘引发广州华南板块地震。进军清远，开发占地近万亩大盘；进军南沙、阳江、南海等新兴发展地区

    广州恒大集团总资产：截至2004年集团报称约130亿元，净资产80亿元已开发面积：1200万平方米土地储备：约1200万平方米2005年销售目标：50亿元今年动作：加快开发速度，保持“福利式开盘”低开高走特色

    富力地产（2777.HK）总资产：约170亿2005年开工面积：约295.5万平方米2005年竣工面积：约53.6万平方米土地储备：截至2005年6月30日，475万平方米(可建楼面建筑面积)今年动作：香港上市；趁内地地产业重整机会收购其他开发商不良资产；向二线城市如天津、西安、惠州进军

    雅居乐集团总资产：摩根士丹利估计约120亿元，法国里昂证券估计约180亿年盈利：截至2005年12月底，全年预测盈利人民币9.36亿元，截至6月底，雅居乐总借贷为13.61亿元,其中短期银行贷款5.115亿元,长期银行贷款7.122亿元。

    土地储备：480万平方米今年动作：赴港上市融资

    城启、粤泰集团总资产：城启总资产约9.8亿元,净资产约2.3亿元,粤泰总资产约14.7亿元，净资产约6.2亿元。关联子公司不详2005年开工面积：不到35万平方米竣工面积：不详土地储备：不到150万平方米应对宏观调控措施：收缩阵线，套现资产，开发重点转向北京。（资料收集：吴晓波）