对于房地产业来说，2005年绝对是不寻常的一年，虽然有“一人生病、全国吃药”之说，但房价上涨过快的问题确实令人担忧，最终导致政策调控的“剑锋”直逼软肋。

    “调控会持续到明年年底”，万科总经理郁亮日前向记者表示，“届时房地产市场才会逐步回暖。”业内人士表示，对于万科这类大公司来说，宏观调控其实是难得的做大做强机遇，小公司的生存空间则局促了许多。

    调控效果显现

    今年从3月到8月，国务院及各部门连续出台了多个政策，抑制房地产价格的过快上涨。

    国泰君安研究员张宇在早前的一份报告中指出，上半年政府所出台的政策，意在盘活土地存量以降低土地新增量，控制动拆迁规模，完善土地收购制度以降低土地开发价格，禁止土地“炒买炒卖”防止加剧土地市场波动。

    据认为，在政策外力作用下，房地产行业发展正呈现出四大趋势:商品房价格持续向下调整；行业盈利模式回归合理定位；行业优惠政策回归中性或者走向抑制；商品房价格主要反映消费属性，而非投资属性。

    从政策效果来看，以上海为代表的长三角区域房地产市场步入调整期，房地产开发投资、销售、土地购置、商品房开竣工面积等各项行业指标在5月份出现了明显下跌，下半年以后已处于相对稳定阶段。万科董事长王石亦认为，调控措施对国内市场尤其华东地区市场影响明显，房地产投资持续下降，市场成交量大幅萎缩，二、三季度市场交易量与去年同期相比只有20％－25％，目前已恢复到30％－35％；预计明年底可恢复到60％以上，令市场基本呈现健康发展态势。

    后市判断仍有分歧

    不少人认为，现时不明朗因素在不断减少，房地产行业正从过度谨慎中恢复过来。对下半年深圳地区楼市的逆市走强，业内都认为深圳市场有一定的特殊性，且对国内整个房地产市场的影响有限。

    深振业副总经理林茂德近期在网上回应投资者提问时认为，房地产需求快速增长的格局在2005年内趋于平稳，支撑房地产需求和价格上升的基础依然存在。这主要表现在两个方面:一是城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升；二是随着我国城镇化建设步伐的加快，城市新增人口的住房需求仍将为房地产市场带来了一定的发展空间。

    招商证券研究员余志勇表示，城镇化、消费升级和房地产投资功能的展现，仍是支持国内房地产市场中长期向好的三大主要因素。对于后者，央行的报告也显示，由人民币升值预期所导致的外资因素，在房地产价格走高过程中起了推波助澜的作用。“现在来看，升值趋势更为明朗，进程比人们想象的还要快，由此给市场带来的心理因素影响也很大。”

    在目前环境下，余志勇认为市场因素依然不明朗，但明年的政策面应当以“稳”为主。他表示，政策面趋于更严厉的可能性在变小，上市公司业绩下降应当不会太快，行业内具有代表性的公司经营压力在减轻。

    但与行业内的乐观判断相左，国泰君安张宇对楼市持比较悲观的态度，认为明年房地产行业状况应不会太理想，他判断政策面将会更严厉。他表示，这主要是基于经济结构调整的谨慎判断，他担心这一结构调整会相当强烈，对房地产业构成明显不利影响。不过，国泰君安最新发表的报告仍认为，在全国范围内，明年房地产行业整体上将保持平稳发展，房价有涨幅趋小的动力。

    现在来看，长三角地区成交量的恢复，以及开发商借助销售旺季“金九银十”而表现出的躁动，再加上深圳区域楼市异常火爆，多少反映出一种倾向，即认为“房地产市场已经走出观望期”。但亦有人为此发出警告，如果错误判读政策走向，开发商操作过急，将会导致调控周期拉长，对明年房地产行业发展相当不利。

    环境变化适者生存

    余志勇认为，现时房地产行业发展环境孕育着根本变化。在供给方面，以土地、资金和产品结构为突破口，在需求方面，立足于打击投机和严控拆迁导致的被动需求，并加大对消费结构的引导。

    专家指出，未来政府的政策取向将集中于已出台政策的严格实施以及原有刺激政策的取消上。未来政府可能采取的具体调控措施包括:招拍挂后土地出让金到账时间从严管理，监管土地闲置问题，土地招标规模和企业开发资质挂钩，开发商商品房开发质量管理和赔偿制度，再次提高期房预售条件(必要时取消预售制度)，征收土地增值税，契税、土地使用税、房产税税率和户型、价位和拥有商品房套数挂钩，户型、价位和拥有商品房套数不同，则物业税税率不同等。

    预计明年各级政府会在土地供给市场化、房地产信贷规范化、产品供应结构合理化、市场销售管理严格化上做文章，细化操作，以减轻房地产市场震荡对整体经济所带来的不良影响。业内人士认为，开发商需要首先立足于控制风险，然后谋求发展。

    从总体上看，如果宏观经济能够保持平稳，明年国内房地产市场小幅回暖的可能性比较大。从区域房地产市场趋势看，由于原先房地产价格涨幅不大的珠三角地区在今年下半年表现过猛，长三角地区市场风险仍比较高，预计明年除青岛之外的环渤海地区尤其是北京地区，有可能会成为市场关注的焦点。业内人士表示，从目前的情况看，资金亦有北上的迹象。与此同时，如果珠三角地区房价涨幅不超过两位数，将仍是值得关注的区域亮点。

    宏观调控亦导致房地产行业门槛提高，市场分化会更加明显，行业内小公司的生存空间局促。另一方面，这一格局已导致开发商对融资问题更为敏感，明年开发商会加大其它融资渠道的拓展力度，房地产金融的发展也许会在明年有突破性进展。