和海外基金投资中国商业地产一样，购买物流地产的目的依然是为了打包成房地产基金上市　　

    海外基金在上海的物业收购再落一单，与早前频繁收购商业物业不同的是，它们已经瞄向物流地产。

    近日，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为１.２亿元人民币。

    “这标志着外资基金投资物业跨出了高档办公楼、商铺的传统投资领域。”戴德梁行投资部董事叶建成对《财经时报》表示，该宗成交是新上海第一宗成熟物流物业的成交。戴德梁行是该笔交易的牵线人。

    在经历了今年的宏观调控之后，外界认为海外基金开始陆续从上海和北京的大城市转向二线城市的商业地产投资，但它们的触角却始终没有离开，而是在拓展新的投资品种。

    神秘的标的物在诸多的宣传资料报道中，丰树物流房地产投资基金收购的欧罗物流园从没有以真实面目示人。

    惟一的介绍是，欧罗物流园位于浦东新区，临近浦东空港，由七幢单层仓库组成，占地面积８万平方米，总建筑面积约为３万平方米。其物业全部租赁给世界知名的第三方物流公司，如DHL（德国邮政）等。DHL在上个世纪８０年代与中外运集团合资，成为中国最大的外资快递物流公司之一。

    有这样跨国公司的入驻，为何欧罗物流园还要将其出售给丰树物流房地产基金呢？戴德梁行投资部董事叶建成对此闭口不答。是不是这个项目早前处于亏损状态？包括欧罗物流园的股东背景，皆是一个谜。

    欧罗物流园此番的转让价为１.２亿元人民币。据消息灵通人士估价，该物流园区的原始价在８０００万元左右，此笔交易的溢价５０％。收购后的投资回报率在６％左右，而净回报率在４％左右。

    在收购该物业前，丰树信托曾预测欧罗物流中心初期未扣税的房地产投资收益率为６.５％，假设集团总资产与负债比率在５０％至７０％之间，日后这项房地产扣税后的净收益将在８.１％至１１.４％之间。

    对于如此低的投资回率，叶建成解释：“成熟物业的收购虽然初始投资回报率比较低，但是没有租赁风险，而且原业主在几年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离，重新续约时租金将有较大涨幅空间，中长期来看整体回报率也会比较满意。

    地价低廉与商业地产和住宅地产相比，物流地产的拿地成本较低。包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正在四处圈地，以期早一步抢占高地。

    根据中国城市地价动态监测系统２００４年各季度的调查结果分析，２００４年，中国工业用地价格平均为４８０元每平方米，约为３２万元每亩。

    这次被丰树基金收购的浦东欧罗物流园区项目原始价格为８０００万，该物业占地面积为８万平方米，单价在１０００元／平方米左右，与上海的商用物业动辄２００００元／平方米价格相去甚远。

    有业内人士指出，一方面低廉的地价吸引着海外基金的眼光；另一方面上海的各大园区的工业用地的指标日益减少，致使日后升值潜力大。

    “目前上海各大工业园区用地指标尚未放开，地根紧缩造成了一定的需求压力。”世邦魏理仕工业服务部高级经理李林松说。

    实际上，上海很多工业园区都面临着无地的困境。松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，浦东、漕河泾等区域的一些工业园区只有挤着用去年剩下的指标，南汇的临港新城规划用地非常广阔，但是存在一个放地节奏的问题。对工业用地的争夺已经到了激烈的程度，甚至出现了１００亩的土地有２００家客户争夺的场景。

    “海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。”仲量联行中国区董事陈立民向《财经时报》表示。

    物流地产热“麦格里、AMB、腾飞等一些投资银行更加看好中国的物流地产，有转投物流地产的趋势。因为目前物流地产的投资回报率在１０％左右，而商业地产投资回报率在８％左右，且物流地产的投资回报率较为稳定。”世邦魏理仕工业服务部高级经理李林松认为。

    相比物流地产低廉的地价，上海的甲级写字楼的售价高，仲量联行中国区董事陈立民透露，最近花旗银行收购永新广场，此前高盛收购百腾大厦，麦格里银行收购新茂大厦，收购价格均超过了３０００美元/平方米的水平。较上年涨幅同样达到了惊人的２０％。

    目前沪上甲级写字楼售价过高，发展已趋于饱和状态，投资的空间不大，沪上五大商圈已没有可用之地，而物流是国家鼓励发展的行业，虽然目前用地未放开，但是从长远来看会有所松动的。

    ２００５年１２月１１日外资投资物流业正式开放，给物流地产带来新的投资热。中国物流与采购联合会常务副会长丁俊发称，目前国内拥有３００多家物流园区。

    丰树信托正好是在这个背景下收购欧罗物流园区。今年７月上市的丰树信托属于丰树产业，该产业是新加坡政府所拥有的著名投资公司“淡马锡控股”的全资子公司，丰树产业自己拥有私有房地产基金、房地产中间基金、多种经营信托基金等不下５种投资基金，资产超过１００亿元人民币。

    除了在新加坡拥有约１７９万平方米的商业、住宅、办公、工业物业，丰树产业还把投资触角伸向美国旧金山、马来西亚以及中国。

    分析人士指出，和海外基金投资中国商业地产一样，购买物流地产的目的依然是为了打包成地产基金寻求海外上市。