１１月，北京终于等来了迟到的开盘高峰，市场期待已久的主力楼盘相继入市。明天第一城、天鹅湾、中体奥园成为了这个月的主角，而和记黄浦在北京的首个项目——逸翠园也行将问世。不过，与市场供应显现出的明显变化不同，北京的房价依然坚挺，新盘或许将一如既往地扮演“领涨”的角色。

    在不同的年代，北京楼市有着不同的“领涨者”：２０００年的ＣＢＤ、２００３年的朝阳公园、２００５年的朝阳北路，北京楼市每一次主角更迭似乎意味着新一轮价格周期的开始。不同的区域市场在不同的周期当中“轮流坐庄”，这几乎构成了北京楼市５年“牛市”的“全景”，而这一轮房价的“牛市”，或许还将继续下去。

    轮流“领涨”房价

    胡港文几乎见证了北京楼市每一次的“主角更迭”。他１９９９年底从香港北上，担任戴德梁行董事，在北京工作５年之后，他调任成都，担任戴德梁行（成都）的总经理。“从２０００年到现在，北京房地产市场已经走过了两个小周期，第三个周期也已经开始，区域市场的价格上涨，是每一个价格周期的起点。”他告诉记者。

    按照胡港文的划分方法，从２０００年到２００３年ＳＡＲＳ爆发，北京楼市走完了第一个价格周期，而这轮涨势恰恰始于ＣＢＤ区域市场的价格上涨。

    “在ＣＢＤ规划批准之后的最初几年，这里主要的开发量都是住宅。”时任蓝堡房地产开发公司总经理姚军对记者说，他和潘石屹等人便是ＣＢＤ地产开发的“拓荒者”之一。他所开发的蓝堡国际公寓在此后３年时间中，调价不下２０次：从９０００元／平方米的开盘价，到最终的１４０００多元／平方米，蓝堡的价格涨幅超过２０％。

    在胡港文眼中，２０００年的ＣＢＤ先是带火了东三环，而后又使北京房地产的价格中心完成了由二环向三环的转移。那一年，北京房价的总体涨幅为１３．７％，ＣＢＤ的“领涨”意义非凡。

    ２００３年爆发的ＳＡＲＳ，最终令朝阳公园板块成为了新的“领涨者”。从８０００多元／平方米，一直卖到１４０００元／平方米，世纪朝阳房地产开发公司董事长曾伟坦言当时自己也没有想到。他所开发的棕榈泉在ＳＡＲＳ之后成为朝阳公园板块价格爆发的“诱因”，而北京楼市的整体复苏，也从朝阳公园板块开始。

    “丽都是最早的受益者。”现任国美置业总经理的童渊告诉记者，朝阳公园飘红之后，阳光上东、观湖国际相继问世，他们一下把这一区域的价格从６０００元／平方米提高到万元左右。而后，整个东部地区也都受到了感染，进而扩散到全北京。而这一轮房价上涨，一直持续到了２００５年４月中央宏观调控的开始。

    按照胡港文的逻辑，现在又到了新一轮周期开始的当口，而这一次究竟谁能“领涨”，尚待考察。

    城市扩张“节点”

    究竟是什么原因让个别区域市场成为带动北京整体房价上涨的“节点”？胡港文和童渊都认为，这与北京城市扩张以及随之配套的市政基础设施建设密切相关，“而这也恰恰是北京５年来整体房价强劲涨势的根本原因。”胡港文说。

    从上世纪９０年代末开始，北京的城市规模开始快速扩张，并呈现出“环线扩张”的模式，“越来越多原本属于郊区的地区被纳入了城市的范畴，而新扩张的区域中，道路、公共交通等配套设施的跟进，都为这些土地附加了更高的价值，所以，城市的扩张速度越快，房价的上涨也就越坚决。”童渊得出结论。

    ＳＡＲＳ之后领涨北京楼市的朝阳公园板块或许最能验证这个结论。世纪朝阳房地产开发公司董事长曾伟告诉记者，当他拿下“棕榈泉”的项目用地时，四环线还没有开工建设，所以这一区域平均价格也就在６０００元／平方米左右。

    后来随着四环路的开通，令北京楼市的重心从三环沿线扩张到了四环沿线。四环路的开通显然不只“恩泽”朝阳公园一个区域，其他沿线地区更是随之产生价格上涨。在西四环沿线，起初价格仅有５０００～６０００元／平方米的世纪城、郦城如今价格已经上涨到万元左右，北四环的整体均价更是早已突破万元。与其说是朝阳公园板块的带动，还不如强调四环路——基础设施建设的“增值”作用。

    在世界多个城市有过工作经历的胡港文看来，北京的市政基础设施建设速度是前所未有的。“我在任何一个城市都没有看到有如此多的道路、地铁、城铁同时开发建设，城市的扩张，将造就更多增值的区域市场，进而带动城市整体价格上涨。”他说。

    下一个领跑者

    按照胡港文的周期划分，目前的北京楼市正处在又一个新周期开始阶段的当口。按照先前的市场规律，仍然会有区域市场充当“领跑者”的角色。虽然目前朝阳北路显现出了比较强劲的涨势，但现在就最终确定领跑地位，仍为时尚早。“不过，可以确定的是，新的亮点应该在四五环沿线。” 胡港文说。

    促使他做出这一判断的原因是北京的城市规划方式。虽然在２００４年的北京城市整体规划的修编过程中，试图纠正城市发展“摊大饼”的模式，但是，居住区向城市边缘扩张的格局已经基本形成，因此，在四环和五环沿线，出现新的“领跑者”的可能性比较大。

    ２００５年４月，一场急风暴雨般的政策调控突然降临，为期４个多月的调控让市场中弥漫着强烈的观望情绪。不过，从８月开始，随着星河湾的入市，市场似乎正在走向一个新周期的开始，１３０００元／平方米的价格已经创下该项目所在的朝阳（北）路板块的价格新高。

    在与其一街之隔的天鹅湾，开盘价格也已经达到了９０００元／平方米，在这两个高档楼盘的带动下，朝阳（北）路板块的整体均价已经上涨到了６０００元／平方米。按照戴德梁行的统计数字，朝阳北路是８月以来北京各大住宅板块当中，均价涨幅最大的区域市场之一。

    另外，位于温榆河一带的中央别墅区和西山沿线的别墅，今年８月以后也在供应和价格上都有比较大的提升。高力国际的统计数据显示，今年８～１１月，中央别墅区新盘的平均价已经呈现出６％左右的涨幅，西山沿线的别墅价格，新盘也有７％左右的上涨。

    究竟是谁能领涨新的一轮价格周期，显然还需要时间和市场的检验。