龙湾别墅、京津新城、世爵源墅、东山墅、东方普罗旺斯……诸多在今年新上市别墅项目，委实让买家眼花缭乱——

    陈先生夫妇，月收入近六万。在城区某项目拥有一套三居室的他们，原计划在2005年购买一处别墅，作为休闲度假使用。然而，面对市场上层出不穷，并花样翻新的别墅产品，一时间变得束手无策。

    2005年一系列政策组合拳的出击，令以别墅为代表的高端市场一时间变得扑朔迷离。以至于使诸多像陈先生夫妇一样的别墅买家不得不暂时搁浅购买计划。基于此，《楼市》近日采访了多位业内资深专家，在总结2005年别墅市场现状，展望2006年市场大势的同时，以期给诸多别墅买家提供些许参考。

    放量猛增，1～3季度同比增长12.15%

    2005年，虽然宏观调控一浪高过一浪，使房地产市场，尤其是住宅市场一度陷入低谷。然而，一向被视为调控重点的别墅市场，却像一个久经沙场的骁勇健将，调控利剑更多只是起到“催化剂”的作用。

    根据华高莱斯的统计数据显示，2005年1～3季度，北京别墅市场的供应量达250.93万平方米，与去年同期相比，增长52.53万平方米，增幅为12.15%。(详见图1)对于2005年别墅集中供应的现状，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎从历史、政策的角度，予以深入剖析。“在2003年9月国土资源局停止别墅用地审批之前，很多房地产企业已经有相当别墅用地的储备。这部分土地在‘8·31大限’时过关的不在少数。

    但由于土地成熟度、资金等因素一直未形成有效供应。而今年一系列政策的出台，尤其是七部委联合下发的《意见》，规定企业拿到土地一年内不开发，征收土地闲置费，如果两年不开发，政府则无偿收回。这一政策的出台，使孕育多年的别墅用地，在今年形成集中供应。”公衍奎说。

    上述观点得到了伟业顾问副总经理张颐、庞博国际执行董事刘东以及世邦魏理仕环球研究部经理覃晓梅等诸多业内人士的一致认同。

    那么，即将来临的2006年，别墅供应的走势又将如何？是眼下业界及别墅买家普遍关注的问题。对此，专家普遍预计，由于今明两年属别墅市场的供应高峰，所以，2006年既属于今年上市别墅的消化期，同时，又将有大量的新增供应。

    需求稳定，经济型别墅成市场新宠

    如果说调控除了促使2005年别墅供应猛增，便对别墅市场无任何影响的话，是不切实际的。事实上，今年别墅市场的需求，同样受到了宏观调控的影响，只是得益于产品的特殊性，影响甚微。

    庞博国际执行董事刘东、高力国际专业咨询部助理经理马利东均认为，政策对别墅市场的需求，心理影响要大于实际影响。“别墅一直是近几年宏观调控的重点，所以，导致一小部分别墅买家对别墅市场的前景产生怀疑。但对整体市场需求的影响并不大。”

    刘东进而分析，“从今年出台的一系列政策来看，政府主要是通过利率、税收等手段进行调控，所以，对于别墅市场中少部分投机型买家而言，具有一定影响。而对于自住以及长线投资者而言，影响不大。”在刘东看来，投机型买家之所以受到影响，主要因为其购买别墅的资金一部分来自银行贷款，所以，当银行收缩信贷之时，这部分别墅买家的购买力亦随之减弱。而自住型买家和长线投资型买家，由于他们财力较为雄厚，购买别墅几乎不需要从银行贷款，自然不会受到影响。

    对于上述观点，公衍奎表示赞同的同时亦做了补充，“从今年1～3季度别墅市场的需求来看，共消化面积为27.1万平方米，同比增长3.5万平方米，增幅为14.8%。由此可见，市场需求依然是稳定的。”

    诚然，首都的魅力、经济的快速增长、奥运利好的刺激……诸多因素，都促使北京成为全国乃至世界高收入人群的聚集地。关于这一点，从前几年上市别墅的成交情况便可窥见。据了解，早期入市的别墅，其客群当中“两外”人士占有相当比例。以中央别墅区为例，其购买人群当中，来自外省市、大使馆、跨国以及外资企业的，约占23%。

    如今，这一由外省市、外籍人群构成的“双雄称霸”局面，正在逐渐演变成三足鼎立之势。近两年，随着北京城市的发展、经济的高位运行，北京当地人群的收入亦在逐渐增高。而这部分人，很多都加入到别墅的购买行列当中。对此，业内人士普遍认为，在大局稳定、经济上行且房地产市场前景向好的前提下，别墅的购买力必将日益强劲。

    而最能反映2005年别墅市场需求特点的是经济型别墅的走俏。“很多新增需求，尤其是北京当地长期居住的人群，由于资金积累到一定阶段，所以爆发出强烈的置业需求。在城区高档公寓供应较小，且总价与近郊经济型别墅不相上下的前提下，他们往往选择购买别墅。有的作为休闲度假，有的甚至作为第一居所。”高力国际专业咨询部助理经理马利东分析。

    就热销的经济型别墅而言，位于小汤山的保利垄上、京东的东方夏威夷等，都是比较典型的代表。二者制胜的杀手锏均在于较低的总价，同时产品又不失细致、独到。

    产品升级，细节成就项目核心竞争力

    诸多接受《楼市》采访的专家，虽然纷纷对北京别墅市场的需求表示看好。但他们亦不得不承认，在供应激增，需求相对稳定的前提下，短期内，北京别墅市场正在由卖方市场向买方市场转变；长期而言，随着供应的逐渐消化，土地的稀缺价值仍将继续显现。

    业界普遍认为，供大于求，必然导致市场竞争加剧。这一放之四海而皆准的定律，在未来两年的别墅市场中，必将得以充分应验。“别墅市场供应激增的状况，将促使产品品质普遍升级。具体而言，将由原来的概念之争，逐渐演变成品质之争。”刘东说。

    而事实上，这一趋势在2005年就已经显现。以今年别墅供应量最大的亚北别墅区为例，在新增供应量较大，且区域自然环境、道路交通、生活配套等方面，较之于中央别墅区、西山没有过多优势的前提下，在区域内的别墅存有一定同质化的前提下，相当部分别墅项目，都将面临较大的消化压力。

    尽管如此，亦不乏有佼佼者出现。前三个季度，位于亚北地区的东方普罗旺斯、纳帕溪谷、亚运新新家园、温哥华森林、保利垄上、碧水庄园等项目均表现出了不俗的销售业绩。以东方普罗旺斯为例，原计划每月销售一套，而内部认购一个月以来，已经有五套被预定。并且，不断有外地的客户慕名而来，表示出较强的购买兴趣。据悉，该项目已于近日正式开盘，目前正拟与某国际学校洽谈合作。

    另一个值得称道的项目是纳帕溪谷，虽然不少业内人士评价其复制美国别墅的痕迹较浓。但就目前市场上仿制的“国外别墅”而言，纳帕溪谷的确可谓比较纯粹的项目。据了解，该项目建筑风格为低密度独栋花园式高档别墅，总体规划由美国著名的F+A设计公司规划设计，以法兰西、意大利、西班牙等欧洲最具代表性的设计风格为主，综合采用美国2002年最新低密度高档住宅设计方案，把美国正统的庄园概念引入北京地产界。

    除此之外，在今年热销的别墅项目还包括位于中央别墅区的龙湾别墅和优山美地等。据记者了解龙湾别墅目前正在以每月十几套的速度热销。“该项目的单价其实并不低，只因其全部属小独栋别墅，主力户型在200平方米左右，所以，总价在区域内比较具有优势。并且，在产品的细部打造方面，亦作了不少创新，比如坡地设计，使容积率有所降低；精装下沉式多功能温泉庭院，使每户都可以拥有温泉、水景；地下室配有大面积落地玻璃门窗，使室内的采光和通风得到了较好保障等。”伟业顾问副总经理张颐如是评价龙湾别墅。

    而就优山美地而言，某业内专家认为，其热销的原因，除了得益于中央别墅区的大环境、临近温榆河、配套相对成熟外，其产品亦功不可没，主要体现在园林规划以及户型的打造上。据了解，该项目C区全部采用中式风格，已于今年3月份正式开盘入市。

    由此可见，在别墅市场供应激增、销售面临压力的前提下，能脱颖而出的项目不在少数。事实上，除亚北、中央别墅区外，其他别墅区的项目，诸如京津新城、大溪地、原生墅等项目，都由于产品的独特个性而取得骄人的销售业绩。

    悉数今年热销的别墅项目，不难发现，虽然它们处于不同的地段，拥有不同的卖点，但至少有一点是相通的，即追求创新以及细节完美，并尽可能凸显自身与周边产品的差异。而这一点，恰恰是未来别墅市场的大势所趋。基于此，诸多接受采访的业界专家，纷纷把即将来临的2006年，称为别墅的“产品年”。