今年上半年以来，由于房地产政策及市场环境风云突变，早就使一些实力不足的中小型房地产企业的经营难以为继。由此，业内关于“房企并购潮将愈演愈烈”的预测备受关注。但有关专家认为，国内房地产行业收购兼并大潮难起，而房地产企业之间选择合作开发，联手抵御可能扩大的市场风险，才是目前市场环境下必然的选择。

    新一轮并购愈演愈烈

    日前，由万科内部传出的一条消息:万科近期密谋大规模同业收购，此次目标直指上海绿城。同时，万科已锁定四家实力雄厚的内地房地产企业作为其近两年内的收购对象，其中包括一家大名鼎鼎的北京发展商。如果这一传闻中的收购行动最终水落石出，那么素以行业领跑者自居的万科无疑将会为新一轮并购潮拉开大幕。

    “万科近期没有具体的企业并购计划。”万科有关人员表示。但随后该人士的补充则颇耐人寻味，“我们随时欢迎与同行合作，也不排除采取参股或战略合作等方式。”实际上，万科将同业收购提上议事日程早有迹可寻。万科集团董事长王石不久前在京沪穗三地巡回举行的公司年报业绩发布会上曾明确表态“正考虑以企业收购方式迅速进入新区域市场”。据称，近期有不少小房企频频向北京万科表达了转让项目、甚至公司股权的意向，北京万科也进行过研究。今年8月初，上海绿城高层人士曾集体出现在深圳万科总部，针对双方的并购合作进行了首轮谈判。

    6月6日，刚刚履新的合生创展行政总裁武捷思在香港透露其上任后首个重大计划:公司有意在适当时候收购珠江投资，并在未来3年内令合生创展成为全国最大的地产发展商。1992年朱孟依在香港成立合生创展，第二年他又在广州创办了珠江投资，1998年5月合生创展成功在香港上市，朱孟依持有公司63.75％的绝对控股权。至此，合生创展作为境外融资平台，珠江投资作为内地开发实体，“合生珠投系”正式成型。在此前后的10多年，合生创展大约70％的房地产项目都与珠江投资合作开发。

    “作为一家香港公司，合生创展受到当时国家政策限制，没有到国内独资开发房地产的资格，需要一个内地合作伙伴，因此合生创展与珠江投资的组合，是特殊政策和市场环境下的产物，应该说多年来它们之间配合得天衣无缝。”广州道生房地产顾问公司执行董事龙尔纲表示。龙尔纲指出，随着CEPA(香港与内地更紧密经贸关系安排)政策进一步落实后，香港地产商赴内地投资开发的所有限制已经取消，合生创展与珠江投资“两条腿走路”的做法，在新政策环境下，变得没有存在的必要了。“另一方面，合生珠投系目前全国布局，战线很长，但开发规模越大，项目越多，整体的管理难度就越高，何况两家企业又各有一套运作系统，”龙尔纲分析说，“合生创展与珠江投资地产业务上的全面合并，可有效缩小管理半径，减低管理成本，何乐而不为呢？”

    据知情人士透露，早在今年3月万科收购南都前，朱孟依曾与王石在广州相约碰头，当时朱向王提出建议:先由万科收购珠江投资，而朱再借合生为香港上市公司之便，通过适当的资本运作收购万科股份，合生创展与万科强强联手。事实是，万科后来收购了实力稍弱的浙江南都，坐稳了全国地产的头把交椅。这一动作刺激了合生创展，因为合生创展的目标很明确:做全国地产老大。万科如不能联手，就是竞争对手。此传言并未获得合生创展方面的证实。

    在北京，两家当地规模最大的开发商天鸿集团和北京城开集团合并的消息传出后，北京地产市场新一轮并购浪潮可谓暗流汹涌，包括首创、顺驰、金地在内等数大开发商近期频频受到许多小公司要求转让项目甚至股权的意向。仅北京产权交易所内部数据统计显示，近两个月来，有关房地产公司股权转让挂牌案例不下20起。业内人士认为，随着楼市调控的后续反应逐步呈现，新一轮并购浪潮或许已在眼前。

    土地资金是并购动力

    事实上，自去年国家对房地产土地及金融进行宏观调控以来，开发商资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”新局面。建设部政策研究中心副主任王珏林认为，在国家贯彻全年宏观调控政策下，房地产市场将出现两种反差较大的情况，“一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急，另一方面则是一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而搁浅，在此背景下，房地产企业之间的收购兼并大潮自然变得势不可挡。”

    在目前土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，尤其是对于外埠房地产开发企业。于是，收购其他土地资源较丰厚的房地产企业就成了一条捷径。例如，上海复地打入北京市场的方式就是通过收购直接进入。该集团去年10月以约1.13亿元人民币的价格收购了北京康堡房地产开发有限公司69％的股权，从而拿到了北京昌平区的一低密度住宅项目的开发权，该项目总建筑面积约10万平方米。在今年上半年，上海复地又以9.2亿元收购了负债经营的房企北京柏宏，获得其100％股权，成功接手其位于CBD区域的土地项目。

    今年宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，对于手中有土地资源而缺少开发成本的中小房地产企业来说，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回。因此，一些实力很弱的开发商通过转让股权就成了其最好的出路。进入10月份以来，广州地产拍卖市场上的标的面积突然环比增加近50％。除了银行必须赶在年底前处理的不良资产外，中小开发商资金链断裂的情况越来越严重，法院查封其物业抵债的情况增多，造成了拍卖市场上货源的增加。据了解，仅10月份广州市国土房管局协助法院查封房企的物业及土地的案例就约30宗，其中不少还是两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的。这种多重欠款情况在地产界十分常见。因为以往地产开发门槛较低，一些中小开发商低价取得土地后，就向银行进行土地抵押贷款取得营运资金；在建筑工程招标的时候要求施工队垫资建设，等到物业预售款回笼时再给付工程款；达到预售条件后，再向银行办理在建工程抵押，同时要求合作的代理商进行垫资销售；物业销售完毕付清大部分欠款后，开发商又可以进入下一个项目开发，利用同样手法以小投入撬动大市场。但是，开发商这样运作的前提是物业能够顺利售罄，各个资金运作环节紧扣。今年以来土地供应持续紧缩、拍卖价飙升、银行贷款收紧，除了名盘外，小盘的销售情况并不顺畅。一些小开发商无法借到贷款周转，资金链便纷纷断裂，此时除了被法院拍卖抵债外别无他法。

    其实，去年中小开发商的资金链断裂迹象已现端倪，例如广州老城区及海珠区就有两个知名楼盘在接近售罄时被查封，当时引发众多业主抗议。在这种严峻情况下，部分中小开发商不甘坐以待毙，通过股权或土地转让方式套现资金。如在9－10月就有多宗土地挂牌转让成功，交易量几乎等于今年上半年总量的50％。广州市产权交易所也在9－10月间处理了不少公司通过收购其他房企股权增加土地及地产储备的交易。出让股权的公司往往在愿意放弃土地或已建成物业的权益的同时，要求除成交价外，受让方还必须替出让方交纳企业的众多欠款。显然，土地和资金作为房地产企业并购的原动力，资金运作在中国房地产经营环境发生变化的情况下已成为业界公认的有效方式。事实证明，越来越多的房地产企业已接受了这种资金运作的整合模式。

    最佳选择是合作开发

    业内人士普遍认为，在国家宏观调控政策下，致使不少房地产开发公司相继陷入了或缺钱或缺地的困境。然而，一段时间以来，房地产市场却在收购兼并的呼声中依旧风平浪静——国内房地产虽然面临多次市场与政策的冲击，却一直难见收购兼并大潮。事实上，收购其他行业陷入困境的公司可以借用其培育的品牌、营销网络以及营销队伍。但收购兼并一个陷入困境的中小房地产开发公司却得不到这些好处。因为目前国内房地产公司还谈不上品牌效应，消费者更多的还只是重视楼盘的性价比而不是房地产公司的品牌形象。而房地产公司所拥有的资源主要是土地，因此，收购兼并房地产公司实际获得的有效资源除了土地之外并不是很多。这也许是房地产行业收购兼并大潮难起的一个重要原因。

    对于中小房地产开发公司来说，拥有大量开发用地，虽然资金极其缺乏，但只要还有心开发房地产项目，在目前情况下都还不至于“无路可走”。而目前中小房地产开发公司向银行贷款还并不算难事，何况还有国内外各种投资基金。因此，被收购兼并并不是中小房地产开发公司所情愿的一种模式。以北京为例，虽然目前京城有近4000多家注册的房地产开发公司，但是手里有项目的公司只有2000家左右，而真正能开发的或者已经开发项目的公司不超过1000家。而剩下则为土地公司，他们主要是通过自己的关系和渠道获得土地，然后进行倒手，不进行房地产项目的直接开发，这样的公司即使是收购兼并也是一个空壳，没有实际获取资源的意义。早前，一些房地产公司进入异地，由于获取土地资源的难度较大，同时他们也倾向于独立进行开发，为了能够迅速获取土地资源，曾经出现过一些收购兼并的情况，而收购兼并的主要目的是获取土地；另一种情况，有些其他行业的资本想进入房地产行业则通过收购兼并而借壳开发。

    最近一段时间，北京、广东等地区的房地产公司之间的合作开发的广告以及合作成功事例频频出现报端，如香港置地和万通的合作等比较有成果的合作开发已经成为业内的典范。关于房地产公司之间的收购兼并情况并没有像人们想象的那样频繁出现。房地产行业高额投资回报的诱惑，使得一些房地产公司不到万不得已的时候，是不会轻易选择退出的，这样通过合作开发可以保证自己手中所拥有资源依旧带来丰厚的利润，这对双方都是公平的，也是目前房地产公司比较认可的合作方式。据称，目前房地产公司的合作开发一般是三种方式:首先是强强合作；其次是有实力的房地产公司和中小公司之间的合作，而合作的前提则是这些中小房地产公司手中拥有位置比较好的土地；第三是吸收外来资金，这些资金主要包括海内外财团的基金和投资机构的基金，手中有地的开发公司可以通过吸收外来资金，继续进行地产项目的开发。北京中原地产总经理李文杰认为，合作开发应该是房地产业未来可以选择的最佳方式。目前的合作开发主要是双方之间以相互参股的方式进行，这样一方面双方可以形成优势互补，同时还可以将双方的利润和风险捆绑在一起，可以减少其中一方因收购兼并后带来的风险。

    值得一提的是，继在广州设立了分公司之后，万科近日在广州又成立了万新房地产公司，从组织结构上独立于广州万科之外。万新房地产近日频频现身佛山、广州的土地拍卖会。广州万科副总经理付凯表示，成立万新房地产公司主要是基于融资的需要，当此公司有具体项目时，对此项目感兴趣的资金可以通过控股参与进来，而项目的开发及销售由万科来完成，引进的资金则获得相应的利润回报。这也许是房地产行业的另类合作开发的一次尝试。

    种种迹象表明，在目前的土地市场条件下，房地产企业要想迅速扩张、占有更多的市场份额，合作开发模式将是必由之路。