近几年来,随着房地产业的持续快速发展,对国民经济和社会发展的作用也在不断增强。但是,随着房地产市场的快速发展,出现了一些新情况、新问题,主要是：商品房价格上涨过快,投资结构不尽合理。为了稳妥、有序地推进房地产市场的长期健康发展,2005年政府工作报告中提出,要重点抑制生产资料价格和房地产价格的过快上涨,这是政府调控房地产市场给出的信号。 2005年4月27号国家出台了调控房地产市场的“国八条”,紧接着七部委、省、市政府在6月1号之前,也先后出台了贯彻“国八条”的具体措施。调控措施的实施,使南京市的房地产市场产生了一些明显的变化和影响,本文就调控前后南京市房地产市场的现状以及今后房价的走势作一分析。

    一、调控以前南京市房地产市场的现状和存在的问题

    (一)房地产开发投资对GDP的贡献率明显提高

    上世纪九十年代后期,为克服亚洲金融危机的影响,保持我国经济的稳定增长,国家采取了积极的财政政策,增加投资,扩大内需。作为全社会固定资产投资的一部分,房地产开发投资得到快速增长,为国民经济的持续增长做出了重要的贡献。1998年到2004年,南京市国内生产总值从825.13亿元增加到1910亿元(快报数),按可比价格计算,平均年增长率为13.2%。房地产开发对南京市国民经济的拉动作用逐步增强,据测算,房地产开发投资对GDP增长的贡献率由1998年的2.4%提高到2003年的4.1%,成为推动南京市经济发展的重要力量。

    (二)房地产开发投资在固定资产投资规模中的比重日渐增大

    伴随着我国的积极财政政策和住房制度的改革,1998年以后,南京市房地产开发业迎来了改革开放以来的新的发展周期。从1998年到2004年,南京市房地产开发投资由101.06亿元增加到292.88亿元,增长了1.9倍,平均年增长率达到19.4%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由1998年的26.8%提高到2004年的29.6%,提高了2.8百分点。

    (三)商品房销售快速增长,房地产市场供需两旺

    从1998年到2004年,南京市商品房累计竣工面积3005.6万平方米,年平均增长10.3%,其中：累计竣工商品住宅2461.64万平方米,年平均增长12.8%。累计销售商品房面积2294.8万平方米,年平均增长22.2%,其中：销售商品住宅2024.8万平方米,年平均增长23.5%。

    (四)商品房销售价格的增长低于城镇居民人均可支配收入的增长

    由于房地产市场的供不应求,以及商品住房质量的提高和居住环境的改善,房屋和商品住宅销售价格逐步提高。从1998年到2004年,南京市房屋销售价格累计上涨42.3%,年平均上涨5.2%；商品住宅销售价格累计增长45.0%,年平均增长5.5%。但房屋和商品住宅销售价格涨幅均低于城镇人均可支配收入累计增长78.6%和年平均增长8.6%的水平。

    (五)银行贷款在房地产开发资金中的比重较大

    房地产开发是资金密集型行业,房地产开发业的发展离不开金融业的支持。2004年末在本年房地产开发资金来源437.41亿元中,银行贷款约占22.5%,是房地产开发的第三大资金来源。但作为第二大资金来源的自筹资金,主要由商品房销售收入转变而来,其中有很大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算,企业收入中有70%来自银行贷款。据此计算,房地产开发中实际使用银行资金的比重应在50.0%以上。

    近几年来,在房地产开发业的快速发展中也还存在一些矛盾和问题,影响到南京市房地产开发业的健康发展,进而影响到南京市国民经济发展和社会的和谐。对此,必须引起足够的重视。

    (六)供求关系失衡

    1998年以来,国家加快了城镇住房制度改革的步伐,停止了实物性福利分房和单位自建住房,采用住房分配的货币化,促进了城镇住房的商品化水平的快速提高。经过前几年的等待、观望,2003年到2004社会购买力得到了较充分的释放。另外,2000年以来,由于股市一直低迷,加之银行利率较低,市民投资渠道馈乏,很多老百姓的闲置资金流入了房地产市场。由于房地产开发具有较长的周期性,对迸发出来的强大购买力准备不足,因此,房地产市场长期处于供不应求的卖方市场,消费者在市场中处于不利的被动地位。

    (七)投资结构不合理

    受利益驱动,商品房开发结构与需求结构出现严重错位。多数房地产开发商热衷于开发高档房屋,面积越建越大,标准越来越高,价格越来越贵,很多房地产开发产品成为少数富裕阶层追捧、多数普通百姓难望其项背的奢侈品,普通百姓需要的中低价位的住宅和经济适用房屋的开发量不足。从1998年到2004年,南京市经济适用房投资占商品住宅的比重分别由11.1%下降到10.0%,下降1.1个百分点；而同期别墅和高档公寓的比重分别由5.4%升到8.7%,上升3.3个百分点。

    (八)商品房销售价格上涨过快

    尽管对什么是经济活动中的泡沫、我国房地产开发中是否存在泡沫,社会各界争论很大,但简单来说,如果一种商品的价格远远超出该商品价值,则该商品价格就肯定存在泡沫。从南京市商品房总体价格水平来看,房地产开发行业的发展是健康的。但是,有的板块通过炒概念使得商品房销售价格上涨太快,价格背离价值,脱离成本,影响房价的主要因素已不是建筑材料、人工等基本费用,而是地价、人气、预期、概念等情绪化、人为化的非理性因素了,这样必然存在一定程度的泡沫。据统计,2003年和2004年南京市房屋销售价格分别上涨了9.8%和15.3%,其中：商品住宅销售价格分别上涨12.1%、13.3%,上涨幅度明显过快。

    (九)房地产业的发展对银行资金的依赖程度过高

    房地产业是一个资金密集型产业,从取得土地进行开发,到拿到房屋销售许可证,需要大量资金。过去南京市多数商业银行对房地产投资项目的资本金比例只要20%,企业从银行取得大量的资金,企业负债率过高。同时,大多数个人在购房交完首付后,有70%左右的资金也是通过银行贷款获得,从长期来看存在着潜在的金融风险。长期以来,南京市大多数房地产开发企业的资产负债率一直保持在70%以上,与目前商业银行要求达到的水平尚有较大的差距。因此,无论从企业角度还是个人角度,在房地产开发和销售过程中,银行均承担了主要的风险。尽管目前房地产信贷资产质量较高,不良资产较少,但一旦经济环境发生变化,企业和居民的资金链条发生困难,银行业将面临巨大的风险。

    二、调控措施给南京房地产市场带来了哪些影响和变化

    (一)市场供求关系发生了明显的变化

    2004年下半年以来,随着江北、东郊等板快一些大盘的上市,商品房的上市量明显增加,从下半年开始供应量就稍大于需求。到2005年,受房地产调控政策的影响,潜在需求不能被激发,本有消费需求的人也观望起来,一些有投资意向的人更是退避三舍,一时商品房销售相当清淡,虽9月份以后销售有所回暖,但在短时期内要想把人气聚集到以往的水平很难,供大于求的矛盾被进一步放大。

    (二)商品房销售价格涨幅出现回落

    2005年前三季度,南京市房屋销售价格上涨9.0%,其中：商品住宅销售价格也上涨9.0%,与上年同期相比,涨幅分别回落了6.3和3.9个百分点。在今年4月27日“国八条”出台前,南京市商品房销售价格在去年上涨较快的基础上仍保持了两位数的增速,5月份以后这种增速出现了明显回落。今年房屋销售价格上涨最多的月份是4月份,为12.9%,最少的是10月份,为5.6%,两个月涨幅相差了7.3个百分点。应该指出的是,这种涨幅出现的回落并不是商品房绝对价格的下降,而是在去年同期绝对价格较高的情况下,增速的放慢。

    (三)住房自住需求比重在加大

    从最近对南京市部分房地产开发企业的调查中发现,目前老百姓购房越来越理性,他们购房和购买家电一样大多要货比三家,几乎要跟着各家开发商的看房车把全市的主要楼盘看一遍,做到心中有数。目前,购房的主要目的是结婚需求,改善住房需求,被动拆迁需求等,鲜有购房用来投资的,即使投资也作为长线投资。在调查中,有的楼盘出现了退房现象,他们中的绝大多数是投资炒房者,在和他们交谈中,他们普遍认为现在房价走势不明,宁愿损失订金也要退房。因而,目前购房的目的基本上是自住。

    (四)开发企业参与土地市场竞争的热度在减退

    今年以来,南京市开发企业土地的投资比去年同期减少了近七成,土地开发面积也减少了三成。近期土地市场交易清谈,多数地块以低价成交,还出现少量地块流标现象。主要原因：一是从去年下半年以来,受银行提高对开发企业贷款门槛的影响,大多数开发企业已很难从银行获得贷款,加之受宏观调控的影响,开发企业通过商品房销售来回笼资金的速度也在减缓,大多数企业用于购买土地的资金不足；二是部分开发企业认为目前南京土地交易价格过高,在国家调控阶段,不易拿地。2005年前三季度,南京市支付土地购置费6.63亿元,同比下降66.2 %；完成土地开发面积324.53平方米,同比下降30.1 %。2005年前三季度,南京市土地交易价格上升3.2%,其中：普通住宅用地价格上升8.8%。

    (五)营销手段出奇出新

    目前南京市的开发企业在广告上做足了文章,除过去的电视、报纸、广播等媒体广告和车身广告、站牌广告外。开发商推出了以运动为主题的宣传活动,仙林板块的开发商通过运动员和购房者进行乒乓球挑战赛,让购房者和开发商“零距离”,华欧友好城推出了相约龙池湖钓鱼比赛；明发滨江新城以关爱健康为主题,请鼓楼医院的内外科专家为购房者免费义诊；10月29日开盘日,旭日景城更是让广告飞上天,他们租用八架滑翔机,带着旭日景城的广告在南京的上空飞行。在做足广告文章的同时,部分开发商通过打折,送装修,送物业,让契税等措施让利于购房者,这是前几年不敢想象的。

    (六)开发企业从银行获得的贷款在减少

    这次国家针对房地产业的调控,化解金融风险是一个主要方面,因而这次调控从开始阶段银行就提高了对开发企业贷款门槛,项目建设由过去正负零可以办按揭贷款手续,改为主体封顶后才能办按揭贷款；对个人来说一是购买普通住宅提高首付比例,二是购买商业用房不提供贷款,三是对购买两套以上住房的贷款发放进行严格控制。2005年9月末,南京市房地产贷款总余额为712.8亿元,同比下降1.7%,其中：住房开发贷款余额200.9亿元,同比下降8.4%；个人住房贷款余额为354.3亿元,同比下降7.4%。

    应该说：南京市的房地产业通过调控在稳定房价,改善住房供求关系等方面都取得了预期的效果。但在资金供给、投资结构、品牌意识、诚信等方面还存在一些问题。

    三、房地产业发展需要采取的措施

    (一)诚信开发,品牌经营

    在房地产市场逐步成熟的今天,在商品房供大于求的情况下,如果企业不讲诚信,不注重开发产品的品质,最多只能获得短暂的市场,从长远看将会被市场淘汰,政府也不可能给这样的企业有生存之地。正如建设部副部长刘志峰说的：“如果你不能适应新的游戏规则,你就马上被淘汰”。细节决定成败,一个好的开发项目,只有把每一个细节做成优秀,项目才能成功,品质才能真正优秀。南京市的栖霞建设(行情,论坛)、城开集团等优秀企业正是从细节人手,打造出一个又一个的精品楼盘,创立了自己的品牌。为了更好地拉近消费者和开发商的距离,城开集团还在南京市率先成立了客户服务中心。万达(南京)公司从诚信经营出发,在万达华府二期开盘降价的同时,对购买一期住房的消费者进行适当补偿。这些优秀的企业,由于他们诚信开发,品牌经营,从而赢得了消费者,最终赢得了市场。

    (二)准确定位,把握市场

    目前,有些企业把追求高利润定位在高档房地产产品的开发上,因而,南京市房地产市场一是提供的高档、豪华住宅比例较大,相对来说,普通住宅、经济适用房的比例较少；二是大套型的房屋太多。在对南京市部分开发企业的调研中发现,现有楼盘中有相当一部分的套型面积超过了150平方米,有的单套面积超过了180平方米,而这些大面积套型的房屋在新政出台以后明显滞销。因而,当前如何调整投资结构、准确定位、把握市场是每一个开发企业必须要做的功课。

    (三)积极探索多渠道融资体制

    房地产市场是一个资金推动性的市场,房地产的长期健康发展离不开资金的支持。长期以来,南京市房地产金融品种单一,无能是项目开发贷款,还是个人通过银行办理的购房款,资金都来自商业银行。随着商业银行对房地产开发企业贷款的控制,资金问题是每一个开发企业必须要面对的问题。如何筹集资金,一是南京市的开发企业首先要立足于自身,做好商品房的销售工作,加快资金的回笼；二是积极探索合资合作、信托等融资渠道。

    (四)苦练内功,降低成本

    住宅质量关呼国计民生,质量第一,是所有开发企业开发生产的准则。开发企业如何在保证质量,加强成本控制的前提下,提供精品住宅,这是每一个开发企业要面对的。在市场经济条件下,消费者需要市场提供价廉物美的商品,住房作为商品,同样需要价廉物美。因而,既要降低成本,又要生产出精品,在市场竞争中才能占得先机,也才能最终赢得市场。目前,南京市城开集团等企业为应对这次调控已成立了成本控制中心,为每一个开发项目编制成本控制目标,对开发全过程加以跟踪,已收到明显成效。

    四、2006年房价的基本走势

    (一)支撑房价继续上涨的因素

    1、成本因素

    一是土地本身的稀缺性和不可再生性,决定了今后相当长的时期内土地价格仍将继续上涨。作为房价重要组成因素的地价,它的上涨必将带动房屋建造成本的增加。据有关单位提供的资料,目前南京市城区平均楼面地价为3067.9元/平方米,其中：城中板块平均楼面地价为4654.9元/平方米；二是随着老百姓对住房品质要求的不断提高,住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面的投入将进一步增加,同时,随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用,这都带来建造成本的增加。这些因素,将进一步推动房价的上涨。

    2、预期收入的增加

    “十一五”规划明确提出要重点解决低收入人群的收入水平,解决“三农”问题。随着国民经济的持续快速增长,居民的人均可支配收入正在得到较快的提高,一部分富裕起来的城市居民迫切需要通过购买住房来改善居住条件,提高生活质量。同时,城市周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城,也在城市购房置业。据统计,2005年1--10月份南京市居民人均可支配收入为 12592.88元,同比增长23.5%,大大高于同期房屋销售价格上涨8.7%的速度。

    3、城市化进程的加快

    城市化进程的推进带来了城市人口的增加。前几年南京市先后将江宁县改成江宁区,六合县和大厂区合并成六合区,江浦县和浦口区合并成浦口区,通过调整,城市区域和人口都得到快速增长。同时,城市人口的自然增长和外来人口的迁入,都会带来城市人口的增加,必将拉动住房的消费。

    4、城市拆迁的被动需求不可能消除

    虽然国家出台了相关政策,要求在城市房屋拆迁过程中,严格依据城市总体规划和近期建设的需要,合理确定拆迁规模,要求把人性化拆迁贯穿拆迁全过程。但为了提高城市整体功能,老城改造不可能停顿,住房被动需求将继续保持。

    5、政府需要一个稳定的房地产市场

    房地产业经过近十年的发展,已成为国民经济的支柱产业。一方面,一个健康稳定的房地产市场,它的发展将拉动整个国民经济的可持续发展,它的波动将涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展,从而影响到整个国民经济的可持续发展；另一方面,一个健康稳定的房地产市场,它能为广大的百姓提供较丰富的住房来源,满足百姓对住房的需求。同时,稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障。特别需要指出的是,房地产业是资金密集型的产业,它沉积了大量的银行资金,它的波动直接影响企业对银行的还款能力。因此,政府需要一个稳定的房地产市场。

    6、购房者需要房价的稳定

    房价下跌受伤害的不仅是政府和开发商,广大的已购房者也是受害者,这里指的已购房者不光是投资型,也包括自住型房屋。房价下跌就意味着老百姓已购房屋资产的缩水,如果住房价格波动幅度较大,给购房者带来的损失将是巨大的。

    (二)压制房价继续上涨的因素

    1、调控政策对购房者信心的影响

    从这次调控措施的内容来看：无论是严格控制土地出让、提高项目开发自由资金比例,还是限制个人投资性购房贷款等等,政府的决心不可为不大,方式也更为严厉。虽然,这些政策执行已有一段时间了,由于政策的滞后效应还在,使得政策的冲击波在短期内难以释放出来,加上短期内的市场走势并不明朗,因而,购房者持币观望的态度不会轻易改变。

    2、周边城市价格回落的波及作用

    南京市处在我国经济最为发达的长三角地区,前几年这里成了全国房价上涨最快的地区之一,其中：上海、杭州等城市的房价涨幅一直领跑全国。调控政策出台以后,上海房价率先下跌,近几个月环比价格连续呈负增长。虽然南京市的房地产市场情况跟上海不大一样(上海有大量国外资金的炒房行为等),但上海房价下跌对南京市的波及作用依然存在。

    3、低价入市楼盘对周边楼盘房价的下拉作用

    去年以来,南京市有的开发企业为了加快资金回笼,新开楼盘往往通过低价上市的办法来吸引购房者,在销售上取得了不凡的销售业绩,但对周边楼盘的房价造成较大影响。例：江北苏宁天润城以2380元/平方米起售,均价2500元/平方米开盘,它的开盘对整个江北板块都产生了较大的影响,特别是对天润城以北六合区楼盘冲击更大,迫使许多楼盘采取降价措施回应。

    4、开发商资金回笼的压力对房价的影响

    一方面随着银行对开发商贷款的控制,大多数企业已很难从银行获得贷款。另一方面大多开发商项目建设所需的资金很大一部分是来自施工单位的垫资和应支付的工程款,这部分资金随着年底的来临,施工单位要用它来支付辛苦了一年的建筑工人的工钱,因而加大了对开发商资金的追讨力度。因此,一部分开发商需要通过降价来加快销售,实现资金的较快回笼,缓解资金的压力。一但年底房价支撑不住,会直接影响明年房价的走势。