内容摘要：

金融和政策环境对后市走势影响较大

偏紧金融环境和行业政策对控制局部地区的房价泡沫已经起效，地方政府实际执行环节出现了松动迹象，目前中国面临的经济增速减缓和通缩压力也降低了进一步调控的可能性。但宏观调控将持续较长时间，后续政策的阴影仍然会影响消费者和开发商对后市的预期。

长期向好、中短期调整形成行业主基调

商品房和住宅空置面积从年初的小幅下降转为上升，10月份上升势头加速，意味着部分地区可能出现一轮更深幅度的调整，调整时间预计为1-2年。但市场总体仍将受到有限供给和刚性需求的矛盾推动，呈现长期增长走势，中国高速增长的宏观经济环境、人民收入水平的快速提高构成房地产高速发展的基本条件，人民币长期升值和持续的低利率环境也对行业发展相当有利。

区域分化和结构分化更为明显

长三角区域，上海的小幅下跌背后可能跟随着更深幅度的调整；环渤海地区中，北京当前的滞涨导致明年降价压力加大，天津由拆迁带来的低端需求和投资环境改善带动的投资仍然比较旺盛；珠三角区域，深圳、广州等地房市近期逆市上行具备现实供求基础，有望持续稳健上涨。与住宅市场不同，东部沿海的写字楼和商业物业回报率高、需求旺盛。

2006年需要关注房地产上市公司的三类投资机会

面临行业的冬天，对上市公司最重要的评判指标是现金流，其次是土地储备。2006年建议关注房地产上市公司中的三类投资机会，一是区域和结构性机会，仍需规避业务集中在上海住宅市场的地产股；二是行业龙头的优势集中性机会；三是部分有丰富土地储备、RNAV远高于股价的上市公司的估值偏离性机会。

（田世欣）

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