9月下旬，一份由商务部牵头完成的调研报告—《全国商业地产运行报告》(以下简称《报告》)被送达至国务院。这预示着正如业内此前预言，商业地产将成为继住宅之后，宏观调控的另一个重点领域。

    “一场新的调控风暴，正在酝酿之中。”11月14日，商务部一位不愿透露姓名的官员对新地产说。

    三大泡沫

    早在2005年7月中旬，在商务部市场建设司相关官员的牵头下，商务部商业地产调查组就开始相继赶赴广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地，对商业地产建设情况进行调研。两个月左右的时间之后，调查报告结果显示：巨型MALL、商业步行街、CBD已经取代商铺和写字楼，成为新的泡沫高度聚集区。

    调查报告显示：一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化。如安徽蚌埠的华夏第一街、广东东莞的华南MALL等。其中，华南MALL号称“全球最大MALL”，建筑面积高达89万平方米，占地面积43万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。

    此前，已有媒体披露，这个号称全球最大的MALL建成后，并没有带来相应的人气。“卖的人比看的人还多。”

    而据东莞中原地产的调研结果显示，由于主题商家的流失、商业功能的重复等因素，使得华南MALL招商压力大增，商业项目举步维艰。

    另一个泡沫，则是时下全国各大城市风行一时的CBD热。在国外，通常一个国家中最多也就2～3个城市有条件建设CBD。而商务部调查情况显示，CBD作为商业地产投资热潮的缩影，在中国已“遍地开花”。据商务部最新统计，当下全国有意打造CBD的城市在40个以上。其中仅在长三角，就有上海、苏州、杭州三市已经将CBD提上日程，南京、无锡、宁波等城市则伺机而动。

    而最后一个大的泡沫则来自城市商业步行街。此前，据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截至目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。全国城市商业街长度累计已超过1800公里，商业街总规模累计已超过1.5亿平方米，一些城市的新建商业街长度正在从500米、1公里延长到2公里，更多城市规划在未来的5～10年内打造10条甚至更多的商业街。

    由于长期以来商业街都被当作是“城市窗口”，商业街的建设对一个地区的经济和旅游起到了很大的促进作用。因此，各地的商业街都不同程度地受到了政策的照顾，以北京为例，北京市规定，在全市范围内具有较高社会知名度和影响力的商业街区进行改造时，最多可获400万元人民币的补助。

    “现在，全国的一些二三线城市也开始大规模兴建商业街，甚至一些乡镇政府也对商业街建设倾注了极大热情。”此前，中国商业步行街工作委员会秘书长董利就曾一语道破玄机。

    董利同时不无忧虑地表示，随着商业地产热的影响及开发商对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大，并且还在不断扩容当中。动辄建设十万、几十万平方米的商业街，最终结果是长期闲置。现在，全国城市商业街，特别是地、县级城市的部分新建商业街经济效益堪忧，显性空置率已达15%以上，隐性空置率也超过了25%。客流少、效益差、转让、停业正在成为一些商业街的主题词。而这与当地政府和开发商建设商业街的初衷大相径庭。

    这其中，最典型的例子就是北方某城市商业街，建好后因为建筑形态不符合要求，长期招商困难，最后虽与东方家园、燕莎奥特莱斯、大食代几家主力店签约，但条件是将原建完的15万平方米商业街拆掉，按这些商家的要求重建。“商业街开发建筑形态有其特有的规律，决不是众多商店集中摆在一起就能称为商业街。”董担心，由于一些商业街模仿风严重，在建筑形态上雷同，有可能导致一大批建筑垃圾的出现。

    “在商业地产泡沫的背后，是住宅市场宏观调控之后，资金流向发生规模性变化的结果。”北京中原房地产经纪公司总经理李文杰对新地产分析。李文杰同时表示，近期中央政府主要针对住宅类房地产市场的宏观调控，使得房地产居住类产品的投资比例迅速下降，一些投向该产品类型的资金开始撤出来转而流向商业地产，从而导致商业地产出现新的投资过热。李文杰认为，从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3%～5%，而商业地产的投资回报率可以达到8%～12%，对居民闲置资金具有相当的吸引力。

    “商业地产与住宅投资热有所不同的是，住宅尚有巨大的刚性市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。其结果将比投资住宅更糟。”李文杰说。

    而一位参与此次调查的官员则认为，上述三大泡沫的产生，与开发商、经营者和一些地方政府的主观意识不当有着直接原因。首先，一些商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式，而商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，由于在现实中这四方面还是不规范，由此带来巨大了投资风险。

    其次，一些经营者在经营思路上亦有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城(行情,论坛)包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城(行情,论坛)和商业街日渐萧条。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。

    第三，在商业地产的开发建设中，存在着严重的形象工程。一些地方政府不顾本地经济发展的实际情况，一味地上马大型MALL和商业街项目建设，并在建设中过于重视城市景观的要求，大搞形象工程，加大了商业设施的建设、招商和经营成本，使项目招商往往陷入两难的尴尬境地，直接导致了日后泡沫风险的产生。

    金融风险危如累卵

    调查结果同时显示：由于盲目投资，商业地产已然累积了高度的金融风险和商业风险。

    《报告》统计表明，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于房地产投资增速。1至7月，北京商业营业用房投资增长32%，上海增长77%，天津增长48%，陕西、山东、四川同比增长超过50%，湖北、海南、河南增速均超过90%。另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437.6亿元，增长46.3%，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。

    商业地产投资增速如此之快，首先引起了调查组对商业地产空置率的高度关注。此前，据中国商业地产联盟的统计，2004年我国商业地产空置面积达到2610万平方米，到2005年一季度空置面积又上升了20.3%。而中国人民大学商学院博导黄国雄教授的估计则是：全国商业地产空置面积已经占到了整个空置面积的1/4左右，而且还以每年10%甚至20%的速度递增。

    “尽管我们有一定思想准备，但一些城市商业地产空置率之高，仍然令调查组感到吃惊。”11月14日，一位参与调查的全国商业地产联盟的人士对新地产说。

    以西南商业重镇重庆为例，商务部调查组的最新统计表明，2004年，重庆商业营业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米，空置率以40%排在全国40个城市商业地产之首，而大多数城市的商业地产空置率是20%～25%。更令人可怕的是，调查还同时显示，重庆商业地产在成功“夺冠”之后并未放慢增速，商业地产的建设仍处于上升阶段。成都的形势也不乐观，2004成都市区累计供应商业用房面积已达127.44万平方米，销售面积81.38万平方米，46万平方米暂未售出。2005年，成都商业地产的新开工面积就超过200万平方米，很多项目面临巨大的招商压力。

    北京的形势亦不容乐观。2005年，北京商业用房的施工面积约在700万平方米左右，新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米，加上市场上的存量，今年总供应量将接近500万平方米。而据商务部预测，北京商业用房的销售面积2005年最多能够突破100万平方米，显然，高空置率依旧是2005年北京商业地产的突出特征。

    与空置率相伴而生的，是银行的金融风险。

    “调查通知刚刚下发，就有不少银行与我们联系，希望参与商务部此次的商业地产调查。”此前，中国商业地产联盟秘书长王永平向媒体透露。据了解，中国农业银行总行甚至派专人随行调查，显然，商业地产的一举一动已经牵动了金融机构的资金神经。

    “资金运营情况是此次调查的重点之一。”王永平强调，“我们希望藉此提醒银行注意商业地产的贷款风险。目前商业地产特别是一些大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，而由于其对银行的依赖性很强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。”

    此前，商务部市场体系建设司刘晓峰处长在一个公开场合已明确表示，“一方面是空置率不断上升，另一方面则是商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2%，而且这一趋势在2005年呈现延续之势。这也从某种程度上说明了商业地产结构不合理，风险依然存在。”

    刘晓峰同时表示，“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%到80%，我国商业地产的自筹资金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90%，大大超过了风险警戒线。”

    “如果按照刘晓峰所透露的那样，那么，银行在商业地产上需要承担的风险资金应该在1400亿元到1800亿元之间。”中国商业地产联盟的一位人士向新地产表示，“这个数目不得不引起金融机构的高度重视，银行纷纷介入到商务部这次调查行动是情理之中的事。”

    该人士同时表示，目前我国商业地产开发投资中有50%左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大，贷款额已经达到2000亿元。而据中国建设银行相关统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。“由于个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，而目前商业地产的经营状况总体欠佳，这部分贷款潜伏的风险较大。同时，由于一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。”该人士对新地产说。

    谁能救场？

    在商务部调查组结束调查后，《报告》随即被送到国务院。据悉，在报告中，针对商业地产出现的问题，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs(房地产投资信托基金)通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。而在这4项建议中，开放REITs通道成了报告中一个最引人注目的提议。

    而REITs能救场吗？

    REITs作为一种集合资金的投资模式，主要投资对象是回报率较稳定的物业，如写字楼、商场、物流中心和高档物业，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值，目前活跃在内地的均为海外REITs。但迄今北京还没有一个海外REITs收购成功的案例。

    由于海外REITs以收购物业经营获利模式进行运作，也就是说，通过该模式进行不动产投资过程中，产权转让是其最为核心的环节。然而中国内地相关法律规定，通过抵押或证券化形成不动产的产权转移并不受法律保护，这也是海外REITs迟迟不敢进入内地进行实质性运作的主要原因之一。

    在这样的情况下，国内一些开发商开始谋求“变通方式”，通过REITs模式谋求海外上市实现融资。继新加坡凯德置地与越秀地产，深国投与嘉德置地有意运作房地产投资信托基金到新加坡、香港上市的消息公布后，大连万达已明确表示通过REITs模式在海外上市，其工作正在积极进行中。

    而就在商务部关于建议开放REITs通道的《报告》送达国务院后，中国银监会法规部副主任李伏安即在一次公开场合表示，对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉，同时，为房地产提供的各种融资机构和工具都应该允许存在。

    随即，中国人民银行副行长吴晓灵也在11月5日开幕的新地产2005年房地产金融年会上明确表示：银行已经承担了房地产开发风险的应有限度，在中央银行因宏观调控的需要调整房地产信贷政策之后，拓宽地产商直接融资渠道、化解银行金融风险已成为当务之急。

    “李伏安和吴晓灵的讲话，现在是否能看做是高层对放开境内REITs的信号仍不可知，但这的确给市场带来了相当大的希望，如果REITs能被成功放行，商业地产的春天应该会很快到来。”中国商业地产联盟的一位人士对新地产说。

    而北京中原房地产经纪公司总经理李文杰则认为，商业地产本身是投资产品，只能通过市场行为调节，单纯指望政府出台某项金融政策和进行新的宏观调控，并不能拯救商业地产。李文杰认为，商业地产和住宅地产是截然不同的，商业地产本身就是一种投资品，其调节主要是通过市场的行为进行，因此，估计商务部调查后，政府不可能出台大规模针对商业地产的宏观调控政策，只可能会发布一些指导性的意见。

    但政府出台什么样的指导意见，或者说用什么样的手段去影响市场和调节市场，才是有益的呢？北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤此前亦就此事对媒体表示：商务部调查结束后，商业地产相关主管部门应该出台和制定一个商业地产的长期发展规划，至少是20年的城市商业地产发展规划，这其中应该包括一个城市的商业地产开发供给的总量、不同类型产品的供给数量等相关内容，这样才能保证一个城市商业地产的整体发展健康有序。