在12月初结束的中央经济工作会议上，“过热”一词已经逐步淡出了人们的视野，反倒是“刺激内需”再度成为了与会高官们关注的主题。发展思路的再度转变，令房地产行业站在了抉择的当口，因为任何人都清楚，房地产对于拉动内需的重要意义，而这也将与中央下一步的主导思路密切相关。

    在中央经济工作会议召开之前，“十一五规划”也已经基本定案，完善制度促进市场经济平稳发展的用意已然十分明显，而这一切，对于经历了将近一年政策集中调控的房地产行业究竟意味着什么，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松给出了答案。

    《中国经营报》：在12月初结束的中央经济工作会议上，“刺激内需”的思路被重新提出，而2005年之前的那轮刺激内需，房地产行业起了巨大的拉动作用，重提这一思路，对房地产行业有何影响？

    巴曙松：首先要分析整体的背景。中国这样一个大国，靠“外需”拉动经济发展并不是长久之计，从我们目前面对的汇率压力、贸易顺差、贸易摩擦等一系列的问题来看，大国经济的长久发展一定要依靠内需才能保证稳定。因此，思路一定会回到刺激内需上来。

    所以，房地产行业将继续发挥其在刺激内需方面的重要作用。但新的“刺激内需”并不完全是由消费疲软引发的，因此，政府希望房地产行业的刺激内需作用是平稳的、长期的，而不是大起大落，希望它能够长期扮演一个内需拉动者的角色，而不是今天有明天就没了，因此在政策管理的引导上也应该出现相应的变化。

    《中国经营报》：2005年全年，房地产市场实际是在政府的调控下度过的，并且经受了大量行政手段的调控，在“刺激内需”思路确定后，管理的思路会发生什么变化？

    巴曙松：当然是向市场化的手段靠拢。格林斯潘曾经说过，在房地产泡沫破灭之前，我不知道有没有泡沫，如果想要刺破这个泡沫，就要先想好药方。要先考虑好如何“善后”的问题。

    其实美国近几年的不动产价格和中国一样持续上涨，但格林斯潘的思路是寻找根本的原因，即为什么美国的百姓乐于购置不动产，后来他发现是由于利率水平太低，刺激了需求方乐于贷款消费。于是，美联储多次调高了利率，起到很好的作用。这个过程中，美国政府没有动用行政手段。

    其实中国的情况也是一样。因此，在来年的房地产管理思路当中，一定是市场化的手段占主流地位。例如，对不同的资产确定不同的利率，实现差异化的管理，当然，这对银行的定价能力也提出了新的要求。有一点可以肯定，明年应该不会再有如此集中的行政性调控手段出台了。

    《中国经营报》：对于新融资渠道的开辟，政府会抱什么态度，比如REITs，以及房贷资产证券化？

    巴曙松：当然是鼓励。但其起到的作用不仅是分散银行风险，这其实也是一种市场化的管理手段，是投资机构在替政府管理和规范这个市场。最典型的就是REITs，它有专业化的管理机构和标准，对于开发者的财务信息透明度、市场运作的规范程度都有更透明、更高的要求，完全会高于现在政府、银行管理标准，这其实是在替政府规范市场，其实更高效。

    《中国经营报》：如此之多的行政调控更多的是由中低收入者的住房问题引发的，你认为这个问题解决了吗？在明年应该如何进行供应结构调整的管理？

    巴曙松：我们必须承认，今年的调控在调整供应结构方面起到了一定成效，但没有完全解决中低收入者的居住问题，这个问题在今后一直也会存在下去。不过，房地产市场是一个分层市场，是markets而不是market。这个市场里面有高端的别墅、高档公寓，也有普通的经济适用房、廉租房，对不同层次的市场，管理的思路会是不同的。

    在高端市场，政府的目的在于建立一个合理的市场秩序，并剔除不守秩序的游戏者，因此在这个层次上，应该让市场规律发挥足够作用。但在解决中低收入者居住的层面，在经济适用房、廉租房上，政府理所应当介入并加强管理。

    《中国经营报》：“十一五”规划当中明确提出了“以制度促发展”的思路，那么房地产行业的体制是不是也存在很多问题？

    巴曙松：房地产市场的体制确实存在问题，但不是房地产市场单一的问题，银行的体制与观念实际也为房地产市场的大起大落起到了“推波助澜”的作用。实际上，银行系统本身存在的“当铺文化”起了很不好的作用。

    长期以来，银行系统在放贷的过程中更看中的是抵押物和抵押物的升值空间。因此，大量的银行贷款流向了房地产，因为房地产的抵押物是最现实的而且具有升值空间。因此，房价越涨，银行给予的贷款额度就越高；相反，当房地产价格下滑以后，银行就会收缩这一领域的贷款，这就造成了“热时更热，冷时更冷”的局面。要改变房地产的体制问题，银行就要先解决自己的“当铺文化”。