利率作为宏观经济调控的直接手段与房地产市场存在紧密的关系。随着世界经济的一体化,大多数开放型国家的宏观经济运行存在同步性,不同经济体的宏观经济政策也存在一致性或继起性。

随着美元汇率的贬值、利率的上升,欧盟等经济体的汇率则表现为上升,它们的利率走势如何？中国人民银行决定自4月28日起上调金融机构一年期贷款基准利率0.27个

    百分点,由现行的5.58%提高到5.85%。此次上调贷款利率,没有相应上调存款利率,如何解读和评价？利率政策对房地产有什么影响？

    关于利率

    D a vid M a ckie ：欧洲央行急于提高利率。中国金融网转载《欧元升值或限制欧央行6月份加息幅度》的文章,其中JP摩根驻伦敦的经济学家DavidMackie认为,由于个人信贷快速增长,欧洲央行急于提高利率。DavidMackie认为：汇率和利率之间通常是5~10和1的关系,也就是说,如果按贸易加权指数计算,欧元升值5%~10%的话,其对通货膨胀产生的影响就相当于加息100个基点；目前个人信贷增速已超过了1999年和2000年时的高峰期,欧洲央行急于提高利率；如果欧元没有升值,欧洲央行明年年内可能将利率上调至大约在3.75%的中性以上水平。

    殷剑峰：提高贷款利率无异于饮鸩止渴。中国社科院金融所副研究员、中国金融学会理事殷剑峰,在《每日经济新闻》发表《总量货币调控政策无异于饮鸩止渴》的文章,认为提高贷款利率无异于饮鸩止渴。殷剑峰认为,当前,中国经济、金融运行中存在着三大基本矛盾：高储蓄率与相对低的投资率之间的矛盾、银行业存款高速增长与贷款相对低速增长之间的矛盾、汇率机制改革与国内经济、金融平稳运行的矛盾。在这些矛盾没有得到解决之前,人民银行再次于“五一”前夕采取了简单的总量政策——提高贷款利率；并且,市场普遍传闻人民银行还将提高法定准备金率。根据以往这类政策实施的效果以及未来经济、金融形势的变化看,已经采取和可能将采取的总量政策只能导致当前三大基本矛盾更加恶化。

    宋国青：拉平存贷利率平衡国内经济。5月9日,《证券时报》报道了北京大学中国经济研究中心教授宋国青针对人民银行上调贷款利率的评论,宋国青认为,此次只上调贷款利率、不上调存款利率,是人为扩大存贷利率差,有损经济运行效率。宋国青认为：提高贷款利率,对买房需求有抑制作用,但是在存钱不能获利的情况下,很多人仍然会选择存房子；低利率还引起大宗商品价格猛涨等负面后果；提高存款利率,短期内不存在对宏观平衡的坏处,不利方面主要是热钱进来。如果提高存款利率1个百分点,将多进来300亿美元,由于汇率低估,中国可能损失人民币一两百亿元；就算200亿元损失,把存贷款利率拉平,国内各方面平衡下来,这个利益要比损失大得多。

    尹中立：利率上调空间有限。中国社会科学院金融研究所博士、副研究员尹中立,在中国政策科学研究会与《楼市》杂志举办的专家研讨会上,发表《金融手段对房产调控无能为力》的演讲,认为利率上调空间有限。尹中立认为,调控房地产的金融手段有三个：利率、信贷、货币供应量。利率在人民币升值的背景下上调的空间非常有限；在房地产行业存在暴利、大小银行都把房地产金融作为它的核心业务去开发的条件下,通过信贷规模的控制肯定会失效；在金融越来越一体化的情况下,货币供给量更加无法控制。房地产的问题应该在金融之外,即中国房地产市场和房地产有关的住房、税收、政治三大制度方面寻找原因。

    关于房地产

    曹建海：中国房地产已成为中国经济的死穴。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在中国政策科学研究会与《楼市》杂志举办的专家研讨会上,发表《取消开发商才能根治房地产的肿瘤》演讲,认为中国房地产已成为中国经济的死穴。曹建海认为：目前被当做国民经济支柱的房地产开发这个活动,实际上是一个不从事任何物质生产劳动的,基本上不提供任何增值服务的房地产投资活动；真正的建筑业是房地产真正的开发建造商,但是这个荣誉被开发商窃取了。中国房地产产业是一个畸形的行业,是一个不劳动的皮包公司,他在里面什么都没有做,他提供的是很贵的土地,很差的质量；是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的、迄今为止最大的皮包商、倒卖商。当前的房地产处于一个疯狂的混乱的状态,已经成为中国的肿瘤了。如何治肿瘤？加息是化疗；取消预售房是放疗,取消预售房砍掉国内外开发商这个肿瘤,一个不能留,包括储备中心都要砍掉。

    党国英：房地产均衡价格的“市场失败”。中国社科院农村发展研究所研究员、经济学博士党国英,在中国政策科学研究会与《楼市》杂志举办的专家研讨会上,发表《经济生活潜藏遏制房价因素》的演讲,他认为：满足房地产商获取长期暴利的均衡价格,或者满足购房者的愿望而形成使房地产开发商长期亏损的均衡价格,是“市场失败”抑或“政府失败”,因为政府的政策可能不适当地影响了市场的供求。很多人预测房子的价格还要上升,理由主要是说人口在增长,而土地资源却不增长,这个理由有点似是而非。其实新划定的城市规划区面积是很大,圈地高峰期,全国划定的开发区面积甚至超过了现有的城市建成区面积,后来做了整顿治理,多半开发区面积被取消了,但真正恢复为农田的是少数；中国的人口增长率已经接近更替水平,许多城市的人口是负增长；农村人口向城市移民是产生土地节约的移民,农民在农村的宅基地平均在0.5亩以上,进城以后的住宅用地大大减少了,农民在农村的宅基地的相当一部分是可以置换出来的,这也会产生土地供应的增加。