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九部委挤泡沫打出组合拳 楼市供需将面临大变局
时间:2006年05月30日05:55 我来说两句  

 
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来源:中国证券网.上海证券报】 【作者:李和裕 夏峰
  国务院办公厅转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》),在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上,针对当前房地产市场的突出问题,适当加大了调节力度。业内人士和相关专家指出,与以往相比,此次出台的有关税收、信贷、土地政策等“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

  □本报记者 李和裕 夏峰

  土地政策细化 精准打击囤地

  《意见》指出:要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。

  解读:“此次的土地政策体现出的是土地供应前、中、后贯穿一致的调控特点。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟指出。

  陈晟表示,首先在土地供应时,统一的政府土地储备及公开招标、拍卖、挂牌出让的政策已从2004年起逐步执行;此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供应总量的70%,并且要限套型、限房价地招标出让,如此细化、明确的供地标准是对土地供应过程中的再控制。

  而在供地后,政府也不会放松控制,一是对超过合同约定1年未动工开发的,要“从高”征收土地闲置费;超过2年未动工开发的,要无偿收回土地使用权,更是众所周知;更需要引起注意的是,对虽按时动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的要按闲置土地处置,这正是给予“变相”囤地的精准的一击。

  同时,基于此次土地政策上的不小变化,陈晟建议各大房地产企业对土地政策和自身实力作出重新评估,“以前是国家越严供地,为了保持持续发展的开发商越要去争地,如今开发商应该意识到,拿地要与自己的发展能力及计划的开发节奏相适应。”

  营业税调整 剑指短期炒房

  《意见》指出:从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  解读:国家税务总局有关负责人上周已透露,正考虑延长去年6月1日起执行的对2年内出售已购商品房征收全额营业税规定中的年限。同时也有消息称,国家可能会以20%税率的二手房交易个人所得税来完善住房税收政策。

  “无论是何种措施,政府的目的都是希望进一步打击炒房、稳定房价。而从结果来看,政府还是决定从年限上而非税率上来加强税收调控,主要为的还是一个执行力问题。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟这样认为。

  他表示,在住房转让环节征收20%个人所得税也能起到抑制投资的作用,但在征收细节上如买卖差价的界定等方面还存在一些问题,所以选择延长年限正是一种深层次的考虑。同时,这还是一种综合性的考虑,因为这个政策可促使租赁市场的供应量有所增加。

  此外,陈晟也认为,营业税征收的这一变化对楼市的“杀伤力”还是比较强的,“如果不想在转让时被课以营业税,房屋所有人需要等待更长的时间才能出手,投机、投资行为由此定会受到抑制,并且间接地对人们形成心理影响,也就是重新界定对房产投资的考量,5年就是界线。”

  收紧信贷关 为楼市挤泡沫

  《意见》指出:对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款……对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%……对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

  解读:深圳发展银行上海分行某负责人指出,上调贷款成数会打击投资性购房,同时也可能对正常的自住购房造成影响,尤其是积蓄不多的中低收入阶层。“提高首付比例后,购房者的需求被抑制或推迟,所以个贷余额的下降趋势仍将延续。”

  去年9月至今,银行个人住房信贷一直在下滑。以上海为例,沪上中资银行今年4月的消费贷款余额为2621.45亿元,较年初和3月分别降低131.09亿元以及26.83亿元。据介绍,消费贷款中的“主力军”就是住房信贷。数据显示,目前个人住房信贷已经占到我国商业银行贷款总量的15%左右。

  房地产开发商贷款方面,该人士表示,《意见》不会造成明显的影响,因为从上次宏观调控开始,房地产业已经淘汰了一批实力差的开发商。“目前向银行贷款的开发商基本具备较强实力。”

  央行上海总部统计数据表明,截至去年末,上海中资金融机构房地产贷款余额4088.8亿元,比年初增加587.3亿元。

  渣打银行资深经济学家王志浩向记者表示,政府本次出台调控政策的首要目标是抑制房价过快上涨。王志浩称,中国房地产行业面临的问题是房价上涨太快,并非商业银行向房地产行业投入的贷款过多。稳定房价能够避免过多的泡沫积聚在房地产市场。

  申银万国分析师励雅敏同样认为,《意见》不会对银行业产生太大冲击。“虽然短期内个人住房信贷受到影响,但从长期来看,银行资产质量能得到提升,银行板块个股不会因为本次调控而受到打击。”

  兴业银行战略研究部经理华武则告诉记者,国内银行业一直在密切关注过热行业的动向,其中包括房地产。华武称,银行有必要控制在过热行业的贷款发放量,这一方面是国家宏观调控的需要,另一方面也是银行本身风险管理的需要。

  调整供应结构 中小户型将大增

  《意见》指出:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上……2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

  解读:“这次的九部委《意见》,除了文件名外,没有任何一条提及‘稳定房价’的字眼,但归根结底还是以解决高房价问题、解决居民住房难问题为主要目的,而调节供需恰是市场化地调控房价的重要手段。”荒岛房产工作室市场总监冯伟表示。

  他认为,《意见》中的第一条是站在政府层面去把握供应结构,限期各地明确并落实自己的住房建设规划;第二条则从市场层面提出更高的要求,开发建设总面积中70%以上必须是90平方米以下的住房,对市场供应的影响力度会比较大,“以上海为例,目前90平方米以下的住房以政策保障性质的配套商品房居多,可以预期,这条措施执行后,未来市场内中小户型的商品房供应会大增,大户型则可能‘奇货可居’,甚至可能造成房价上的分化现象。当然,这样政府从增加普通商品房供应角度来调控的目的就达到了。”

  不过,冯伟也指出,这样可能会对商品房品质造成一定负面影响。“90平方米以下的要么是一房的小户型,要么是多层建筑内的一些两房,像上海现在的小高层、高层建筑里已很难找到这样小面积的房屋。以后开发商为了符合标准,不得不调整规划设计,高品质的楼宇可能就少了。”

  “另外,第八条更是从需求上来调控,而且控制的还是动拆迁这种‘刚性需求’。”冯伟表示,“如此增加供应、控制需求显然就是剑指房价。当然,国家的政策是面对全国市场来考虑,各地的建设情况不同,关键还看各地日后如何制订自己的调控标准。”

  力推廉租住房 加强保障体系建设

  《意见》指出:加快城镇廉租住房制度建设。2006年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件,多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

  解读:从1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》开始,住房保障体系就已经着手建立。一直以来,经济适用房制度和廉租房制度被业内认为是保障性住房政策中最重要的内容之一。但是,来自建设部的消息统计是,截至今年4月,全国仍有13个省(区)没有将廉租房制度纳入省级政府的目标责任制管理,70个地级以上城市没有建立廉租房制度,122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。

  建设部政策研究中心主任陈淮此前曾向记者表示,今年的政府调控相比去年也会出现一些变化,其中之一就是加强住房保障体系建设,在关注多数人的同时更加关注少数人,即在未来一段时间内集中注意力解决困难群体、特困群体的住房问题。

  “九部委的《意见》表明了政府有步骤地解决低收入家庭住房困难,逐步完善住房保障体系的态度。”荒岛房产工作室市场总监冯伟则表示,“面对廉租房资金来源渠道不稳定,部分城市财政预算安排资金不足,制度覆盖面小,一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障等问题,九部委的《意见》中提出了一些比较明确的要求,但关键还是如何将国家的指导性措施真正落实到地方。”

(责任编辑:田瑛)



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