昨天是九部委房地产调控新规实施的第一天,火爆了两天的朝阳区房屋登记发证大厅终于冷清了下来。一位工作人员告诉记者,比起前两天来,今天上午的人数减少了七成左右。不少业内人士认为,两天的“末班车”过后,二手房市场将密布观望气氛,而供需比变化、交易成本增加将导致二手房价格的走高。

    “末班车”驶过 观望气氛再起

    昨天上午,记者来到朝阳区房屋登记发证大厅。在这个据说是北京市面积最大的登记厅里,办理过户的购房者明显没有前两天多了。从10:30到11:30的整整一个小时里,在大厅等候办证的约有30人,而在前两天,厅内人头攒动,几无立足之地。

    新政后的冷清已与新政前的热闹形成了鲜明对比。在5月30日、31日这两天,北京、上海、广州等地的房地产交易中心里,期望搭上“末班车”的购房者都排起了长龙。仅北京而言,东城区交易厅从平时过户10套左右激增到60套左右；而海淀区交易厅更是达到了180多套。

    业内人士普遍认为,“末班车”驶过,其背后扬起的是一层厚厚的“观望”气氛。

    北京链家房地产经纪有限公司的数据显示,在当前北京二手房市场中,近50%左右的存量房的购买时间都在5年期限以内,其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%。这部分房源量的减少将对整个二手房市场的成交量造成重大打击,成交量严重下挫将不可避免。北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为,由于成本增加,一部分出售者的出售意愿将降低,预计二手房交易量将整体下挫约50%。

    供需比将进一步拉大

    业内专家还指出,交易量整体下滑的背后是市场供需比将进一步拉大。

    金育松认为,政府把营业税征收时限延长至5年的本意是想通过减少房地产投资的收益来抑制需求,从而达到缓和供需矛盾；但这项政策在抑制部分投资需求的同时,更多的会阻碍二手房的供给,从而进一步拉大供需比例。

    北京中原房地产经纪公司的专业人士称,2006年1-4月份,在所有二手房成交量中,二手商品房的成交量占到57.1%,而购买时间在5年以内的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右。该人士认为,此次营业税征收期限的延长,将直接导致二手房供给量的下降,进而拉大供需比,如果再增加征收个人所得税会让二手房市场雪上加霜。据该公司统计,目前北京二手房市场供需比为1:6,部分热点区域如中关村(行情,论坛)、万柳等,供需比达到1:10。

    中大恒基不动产营销公司总经理王述也持同样的观点。他认为,营业税调整对部分炒房行为将起到一定的打

    击作用,但也将对二手房房源放量造成萎缩效应,使二手房市场的供不应求局面更加严峻,二手房的销售价格有上涨的必然趋势。

    交易成本增加

    不仅供需比的拉大将推动房价上涨,另一方面,交易成本的增加也可能助推房价的上扬。在朝阳区房屋登记发证大厅咨询税费问题的多位购房者都表示,很担心房主会把税费转嫁到自己身上,不少人陷入了买与不买的两难。

    金育松分析,由于二手房市场的刚性需求,售房者可以将税费成本转移给购房者,从而拉动房价的上涨,这已经在去年得到了验证。据统计,去年在购买时间不足2年的二手房交易中,将近80%的售房者将税费转嫁给了消费者,造成了二手房成交量下降,成交价格不变甚至上涨的现象。

    北京中原地产的专业人士也认为,单套物业的成交价格将因为税费成本转移而上升。他说,一套60万的二手房,营业税就要交3万3,再加上契税、印花税,总的税费将占购房总款的7%。

    也有专家认为,5.5%的营业税对投资客的打击力度并不大,相反还会波及一部分有自住需求的购房者。因此,应把“5年”的起征点从“产权证时间”调整为“购房签约时间”,这样既有利于稳定价格,又有利于二手房市场的发展。