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★基本观点:
中信证券分析员王德勇和段海瑞在6月6日的《政策无利空投资需理性》中认为,在可以预期的未来,针对地产的利空政策较少,不会对房地产上市公司形成重大的冲击。解决住房问题全部(或者大部分)依靠市场,巨量的需求很容易造成供需失衡,政策仍然在寄希望于一个所谓的“好”的市场来解决全部的住房问题。 而寄希望于以盈利最大化为目标的市场解决社会保障问题,是不现实也是不可能的。政策的错误成就了繁荣的房地产市场,也奠定了上市公司的长期投资价值基??/p>
★行业分析:
政策面已经没有利空
政策调控目标绝不是打压房地产:从本轮行业复苏以来,政策之于房地产明显经历三个阶段:扶持——扶持与规范并重——规范。从政策历程来看,政府从来就没有打压过房地产。05年土地紧缩政策带来房价大幅上涨,房地产企业获利丰厚,政府依然没有通过打压房地产市场来调控房价。当年国务院“国八条”中,第一条就是高度重视稳定住房价格。05年末到06年初,部分城市房价上涨的趋势并没有改变,政策转向“增加供给的同时继续抑制需求”,政策根本没有打压房地产行业的迹象,而是通过调节供需,达到房价的稳定。
上市公司是宏观调控绝对的受益者:第一,宏调有效地抬高房地产业准入门槛。“土地新政策和控制银行信贷两手抓”,从两个关键的环节(但实质是资金)抬高房地产行业准入门槛。政策客观上起到优胜劣汰作用,使上市公司特别是优质上市公司获得了扩张和壮大的机会。第二,房价稳定是行业之福。房价持续上涨容易激化社会矛盾,会导致房地产“泡沫”,不仅对房地产业,对整个宏观经济都会产生致命打击。因此,控制房价稳定为上市公司持续增长提供重要外部环境。第三,供应结构调整使房地产公司整体受益。上市公司开发的项目,多数以中高档房为主,因而是政策的受益者。同时,如果由于供应结构的调整使房地产公司未来开发项目规划发生变更,将延缓新房上市,造成未来一段时间供应量的进一步短缺。
政策密集出台期已过:按照一般宏调规律,政策调控大体分为四个阶段,第一阶段是在两会期间。第二阶段是在两会后一个月。第三个阶段是政策提速阶段,大约在4月份到5月份,最迟不会超过六月。第四阶段是政策细化落实阶段,一般在下半年。06年从两会讨论,到建设部制定全年政策目标,到央行加息,国六条出台,九部委联合发文,基本上遵循上述调控规律。另外,九部委联合发文中已经明确地规定中低价房比例不低于70%,新房不超过5年征收营业税,90平米以上住房首付款比例不低于三成,落实过程中可变动余地很小,因此,即便政策是利空,也已经集中释放完毕。
未来针对地产利空政策较少
国土资源部:一度认为房地产业是生产过剩行业。在此基调下,未来国土资源部不可能大量供应土地,具体政策可能是继续限制高档房土地供应,优化土地供应结构,打击开发商囤积土地。这些政策,基本对上市公司没有多少影响,相反,土地紧缩减少未来供应,房价没有下降基??/p>
建设部:重点是贯彻中央加强中低价房建设的既定政策,打击开发商囤积房源。规范拆迁在一定程度上延缓拆迁进程,减少拆迁带来刚性需求,但同时也减少未来供应量,因此对整个房地产市场影响甚?4蚧骺⑸潭诨》吭谠黾拥鼻肮┯α康耐奔跎傥蠢垂┯α浚膊换岫苑康夭谐〔抵市杂跋臁?/p>
央行和银监会:主要政策基调和任务是维持整个金融体系安全。银行改革处于攻坚阶段,不能放弃住房抵押贷款这块优质业务。这些都决定银行对房地产的调控必然是温和的。另外,银行对放贷对象严格审批在某种程度上加快房地产行业优胜劣汰,同时抬高融资门槛,延缓房地产市场供应。
税务总局:由于涉及到方方面面利益,物业税今年肯定不会出台;对新房转让征收营业税和所得税政策抑制投资性需求的同时,减少二手房供应量,使购房者被迫走向新房市场,该政策对房地产市场影响大打折扣。另外,如果推出土地增值税政策,对房地产公司利益是一个冲击,但如果卖方市场格局没有发生根本性变化,房地产企业很容易把这部分成本向消费者转嫁。
★投资建议:
对政策调控的恐慌使地产股出现大幅下跌,而现在和未来的政策调控都无碍上市公司的投资价值,因此投资者需要保持一定的理性,同时,要记住,回调就是绝佳的机会!(中信证券 王德勇 段海瑞)
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