杨红旭/文

    当“国十五条”出台后,开发商集体陷入失语。此番调控之后,大批开发商(聂梅生的乐观估计是50%)将被耍甩出局,而部分开发商将会趁机攻城拔寨、收购兼并,强势崛起。

    正如去年“国八条”发力后,在绝大多数开发商甚至包括顺驰这匹“黑马”都在收缩业务之际,港资如和黄、内资如万科等却掀起来新一轮扩张高潮,今年万科列入计划的开发项目多达71个。

    还记得1994年读大学时,当闻知一老乡毕业去了家开发企业上班后,我真是羡慕极了。虽然那时还不怎么关注宏观经济,但海南热、地产热是眼睛避不开的新闻热点。1992、1993、1994三年,对于开发商而言“是最好的年代,也是最坏的年代”。1993年全国房地产开发增幅高达137.4%,海南房价三年内飙升了四、五倍,但随后釜底抽薪式的调控,留下烂尾楼无数和几百亿银行坏账,只可惜,现今绝大多数的开发商都无缘经历那场大喜大悲。笑到最后的,也只有冯仑、潘石屹、易小迪等极少数人,而他们由此悟出的生存之道似乎透出这样的沧桑意味：越是热闹的地方、越是一片红火,越要离得远一点。

    2002年至2005年,是开发商的“黄金年代”。1998年住房体制改革之后,停止福利分房、启动个人住房按揭,及购买免个税、办户口等诸多鼓励政策的出台,使住宅消费快速升温,那个著名的“美国老太嘲讽中国老太的故事”转瞬就成为过去式。2003年“国务院18号文”正式把房地产确立为我国的支柱产业,房地产投资和房价进入高增长阶段,三、四年内部分热点城市如上海房价涨了2-3倍。

    终于,到2004年底,全国房地产开发经营企业多达5.9万家,一线城市数量一般都在5000家以上。终于,46位地产商人挤进了2005年胡润百富榜。终于,宏观调控的大棒频繁地落了下来。终于,以“冯、任、潘、王”为开发商阵营、以“易、谢、董、赵”为专家阵营的地产PK娱乐时代来临。终于,“不买房行动”野火燎向网络。终于,跳出一个曹博士大喝一声“毫无是处的开发商,应该退场了”。

    日前,新浪网房产频道进行“你眼中的开发商形象到底是正面还是负面”的网络调查,认为开发商形象是负面的比例高达80.96%。俗话说：“买卖心不同”,某杂志甚至策划了一个“开发商十大罪状调查”的专题,热辣煽情,状如狗仔队。改革开放近30年来,除了税务、电信、电力等政府机构或行业因垄断资源致富引起民愤外,从未有哪个市场化的企业群体受到如此大范围的舆论非议。

    开发商作为房地产业的核心企业群,在我国特定的国情条件下,现阶段不可避免地跃上社会舞台的前沿,聚光灯下,功过是非往往会被放大,尤其是负面形象。到底是什么特定国情？其一,住房制度进行市场化改革初始阶段；其二,人均GDP跨入住房消费快速增长阶段；其三,城市化速度加快阶段(年均提高1-1.5个百分点)；其四,中国人“重私宅”的传统观念根深蒂固；其五,法制不健全及“重关系、重人情”现象突出。

    以上五点效应叠加,促成了空前旺盛的市场需求和比较宽松的开发环境。评判开发商,关键要把握住两点：其一,开发商赶上一个好时候,做了一些正事,发了一笔财。对开发商而言,要有知恩图报心态,以前吃胀了肚子,现在要吐出一些,以利消化。万科为何受人尊重,王石为何大哥风范长存,在开发商中首开先河建设廉租房就是原因之一。对民众而言,头脑要理性些,毕竟市场上呼啦啦冒出许多可供选购的现代住宅,人均住宅面积也有很大提升,这是事实。在市场经济初始阶段,通过不正当或不合理手段暴富起来的行业、企业、个人绝非个别现象,买房人可以骂开发商,矿工家属可以骂黑矿主,银行小职员也可以骂收贿的信贷处长等等,这需要一个进化的过程。

    其二,政府尤其是地方政府没尽到应尽的职责。有专家称开发商是皮包公司,就会搞公关。对于许多中小开发商而言,此话并非全无道理,但仔细想想,老板们想送红包,总得有人敢收呀。政府部门及某些官员们,也该反思一下。其实这还只是微观层面的知错犯错,宏观层面的失策就是想追究责任也找不到主儿。住房系及民生,国家必须构建住房保障体系。二战之后,西方国家普遍“闹房荒”,各国政府采取公建、私建、合建等多种方式为居民提供合适的住房,尤其是上世纪五六十年代,由国家主导的公房开发所占比例甚大。而我国在这方面明显失策,住房改制后市场闸门打开,面对民众需求洪流,政府却放手让开发商以市场化的方式去折腾。至于经济适用房和廉租房,当初设计政策时已考虑进去,为何执行不下去,这就反映出另一个问题——法律配套缺席。发达国家在住宅与城市建设方面的法律是一部接着一部地出台,而我国绝大多数只是所谓的“通知、条例、规定”,无人大通过的“法规”可依,等于无剑可悬,自然纵容地方政府和开发商围着“地产盛宴”狂欢。

    正如经济学家茅于轼所言：房地产的问题出在房地产之外。如果只是一头扎进开发商的毛孔中寻找罪症,未免一叶障目。因此,对于背负“坏孩子”称谓的开发商,曹博士一心要“清场”,我认为是“把洗澡水和小孩一齐泼掉”。最近王石新浪博客上有文：“万科总结出四条经验教训”,其中有一条是“开发商不应过分考虑政策、政府因素,更应该关心自身专业能力的问题。”这才是正理。“身正不怕影子歪”,既然中央坚定地把房地产列为支柱产业,再大的调控风浪,对眼界高远、永续经营、凭专业吃饭的开发商,何惧之有？

    最后,我想送沉默中的开发商一句哈姆雷特的台词：“生,还是死,这是个问题。”

    (作者为易观研究院高级评论员)