一边等细则 一边图谋变
    最近,新政地方细则迟迟不出台,中央一级政府也迟迟不对关键的新名词“套型建筑面积”进行详细解释,反而是传言导致的风波不断:一会儿是“90平方米是使用面积”,一会儿是“限价开发”,一会儿又是“开征二手房交易个人所得税”……。 上海那些手头项目尚未取得施工许可证的开发商不得不长时间处在东张西望和极度敏感的状态中。但是对于那些尚有不少房源可售的开发商来说,心中已经有了下一步该如何走的坚定打算。那么,他们是打算跑,还是打算捂,或者无所谓,或者顺其自然?在各个楼盘目前的销售行为中,开发商不同的心态,我们已经能够略窥一二。
    表现一: 逆市反涨
    名都城二期 后期或涨价或长期持有
    名都城二期位于一期楼盘以南,总建筑面积接近10万平方米,由9栋18层高的小高层组成。其地段已属闵行区,但因毗邻古北新区,毛坯房的出售价格高达20000-22000元/平方米左右,且房源普遍偏大,主力房型是面积在190-240平方米之间的四房二厅,单套房源总价基本在400万元以上。
    名都城二期由香港仲盛集团开发,自1990年进入上海房地产市场以来,该集团在沪上已拥有较高知名度。名都城一期建成已近10年,一直是古北社区的热租楼盘。
    据网上房地产数据显示,名都城二期近来的销售进程较为稳定,3-6月,已有近40套房源成交。
    记者采访了仲盛集团销售中心副总经理汤晓丹,她表示名都城二期仍有后续房源尚未推出,但并不准备采取任何促销手段。“目前,名都城二期的销售状况十分理想,仅4、5月份售出的房产总额便达到2亿元之多,因此,我们对该盘前景充满信心,认为不会受到房产新政的影响。”
    至于后续的推盘计划,汤经理告诉记者:“名都城二期大概还有200-300套左右的后续供应量,目前仍未最后确定是否推出市场。集团很有可能会将其自己持有,装修配置后,对外出租,谋取长期的租金收益。也有可能会对外发售,但开盘价肯定会上涨,较目前均价上涨2000元/平方米左右。”名都城二期目前均价为20000-22000元/平方米左右,换句话说,以后新推房源的价格很可能将达到22000-24000元/平方米的水平。
    春申景城二期 前期售出大量90m2以下房源
    位于莲花南路、春申路上的春申景城是闵行南部一个大型住宅小区,整盘建筑面积达到60万平方米。今年3月开始,二期湖畔林语打出“婚房”的招牌,推出面积在70-80平方米之间的小户型房源,均价为8000元/平方米,单套房源总价在50万-60万元左右,在当时市场上引起抢购,再现了通宵排队购房现象。据网上房地产数据显示,3月份房源销售记录达到260套之多,在沪上引起轰动。4、5月份,该盘再接再厉,继续推出小户型房源,持续火爆销售,两月再次售出近500套房源。短短三个月的时间,春申景城二期近760套房源已经售出。
    然而,从6月份开始,春申景城二期在网上的销售速度明显放缓,6月份共售出78套房源。记者了解到,小户型房源全部推出后,该盘于6月16日推出25、26号楼的房源,面积在100-130平方米之间,房价高达9200元/平方米左右,截至目前,共售出22套。
    与3月份相比,春申景城二期新推房源价格高出1200元/平方米,涨幅达到15%。这种做法与房产新政出台以后,沪上开发商降价促销的现象恰恰相反。
    售楼先生的解释是,25、26号楼位于二期中心位置,紧临人工湖,可享有良好景观,房价水平自然较高。对于是否与新近出台的“国六条”及其配套细则有关,售楼处方面以相关经理负责人都在开会为由,表示全不清楚。
    业内人士分析,首先,春申景城二期在前一阶段已经售出大批房源,对单个项目来讲投入资金已经基本回笼,下一期开发的资金不用愁了,接下来的销售压力不大。其次,该项目本来的规划中绝大部分都是面积不足90平方米的小户型房源,地方细则究竟如何对它影响不大。至于涨价,“我个人推测,开发商或许有以涨价间接捂盘的可能。因为,等地方新政一出台,全市大多数项目要忙于重新做设计规划,上市必将整体延迟,在这个空档推出房源也许是春申景城开发商的如意算盘。不过涨价的幅度估计不会高。”'
    表现二: 不为所动
    大华集团 完成计划不惧新政细则
    大华集团在今年上半年笑得甚欢,降价促销的方式在该公司全市的楼盘中全面推开,因此带来喜人的销售业绩有目共睹。从去年年底开始,到今年5月份新政出台前,大华所有的在售楼盘几乎都创造了所在板块的销售冠军。而5月底,新政一出,大华反而显得“笃悠悠”了。
    大华企划部的一名工作人员告诉记者,每个公司对所开发项目当年的进度都会有一个计划,只要能完成这个计划,公司的压力就不会太大。而大华各个项目到目前为止,都比预定计划完成得更快,大多数在售项目在4、5月份期间就已经提前完成了上半年的销售计划,而部分项目更是基本完成了全年的销售计划。因此,下半年的销售不存在太大压力。“地方细则尚未出台期间,我们不会等待观望,也不会急于抛售。除了未开工项目需要等待新政细则以外,对其它即将销售或者正在销售的房源该怎么卖就怎么卖。”
    谈到大华在上半年的大力度促销,开发商是不是对新政早有耳闻?该员工表示,并没有这种可能。“只是公司预判在经过去年一年冰冻期以后,市场应该会有一个集中释放需求量的时间段,结果刚刚过完春节,市场就有了这个苗头。公司预计年中或者下半年供应量也会集中放量,竞争会很激烈,因此先于其他项目开始降价销售。而5月底来临的新一轮宏观调控只是一个巧合。”
    三盛颐景园 “小户型”多 底气十足
    作为园林地产品牌,三盛颐景园在沪上已经小有名气,三盛颐景园整盘占地35万平方米,规划建筑面积为33万平方米,已经陆续推出了4期房源。今年新推出的则是其5期的房源,均价为5600元/平方米。让三盛颐景园开发商颇感定心的是,该盘在去年年底调整了项目的房型设计,目前该盘以小户型为主,90平方米以下的房源占了绝大多数。尤其是新推出的一批房源全部是紧凑的2房。
    说到现在的感受,开发商一位副总经理不无得意地表示:“这说明我们公司对市场的嗅觉还是很灵敏的!”据了解,去年投资、投机现象在房地产行业里被遏止以后,开发商就认识到,以自住购房为主的时候到了,尤其是今年将是个结婚的大年。因此,项目该如何迎合自住者需求、迎合“小两口”居住需求的问题便被提了出来。一定要做到面积紧凑、控制总价。于是,开发商调整了5期的房型设计,“现在我们整个5期都是以小户型为主,主力房型是紧凑2房,建筑面积80至95平方米,单套房源总价控制在50万元左右。 ”
    4月下旬一批房源推出后,该盘就一直保持每月50套左右的销售速度,即使是在全市总体成交量下滑的6月,该盘也平稳成交了54套,新政几乎对该盘没有影响。“中央新政对我们影响不大,我相信基本契合中央意思的地方细则对我们也不会有太大影响,所以我们无须对项目做过多的强制性改动。而且我们认为,每月50套的销售速度是正常的,也没有必要因为自己的项目不遭调控就涨价或捂盘。”
    与其等等看 不如跑得快
    表现三: 顺势降价
    慧芝湖花园 抓住时机突然9折促销
    慧芝湖花园位于广中路701号,是上海北区的名盘,开发商香港嘉华集团的背景就为楼盘增色不少,最主要的是,2005年5月,慧芝湖花园在第一轮宏观调控时期逆市开盘,报价高开至13000元/平方米,创下了当时板块中的最高价格,这使许多在关注北区新盘的人对慧芝湖花园记忆犹深。
    然而,首轮宏观调控来势凶猛,跌价销售成为不少开发商渡过难关的法宝,内环内的不少新盘都采取了这一方式,更不用说内环以外的项目了,包括闸北、宝山等区在内的上海北区更是成了首开跌价先河的地方。然而,慧芝湖花园不为所动,即使连续数月只能销售一两套,也绝不降价。
    进入2006年,就在许多开发商以为市场即将逐渐回暖的4月下旬,慧芝湖花园突然大幅度降价,尤其是在5.1期间,最高折扣高达8.8折,单价最高降低了1500元/平方米!降价是有效的,在网上房地产的公开资料中,截至7月3日慧芝湖花园一期632套住宅中,已经销售了496套,而4月下旬至今销售的房源就多达392套,两个多月的销售速度是过去一年的4倍!
    对于慧芝湖花园这样的迅猛降价,业内不少人连称佩服。“降价本身不高明,高明的是在这样的时候降价”,一个营销公司负责人分析道:“今年3、4月,不少人认为市场即将回暖,一些投资客也开始出手,这个时候降价无疑是在人们心理防线最薄弱的时候出击。但是,我个人坚信嘉华是听到什么风声了,该盘90平方米以下的房源在项目中只是零星点缀,以嘉华的实力,这么多资金投在里面1年没动静可以支撑,但要是2年甚至3年只投入不回笼的话,他们自然要考虑快速出仓。更何况该盘的2、3期设计、规划很可能因政策原因重新做。”截至7月3日,慧芝湖花园已售面积50204平方米,平均单价10784元/平方米,初步计算,该项目已经回笼资金5.4个亿。“就算接下来市场再次长时间低迷,这笔资金最起码可以让项目再支撑1年多。”
    天山河畔花园四期 刺激消费 大房送车位
    天山河畔花园位于水城路与天山路交界处,北侧临近苏州河,与天原河滨公园相近,拥有良好的水景景观。整个项目占地约11万平方米,由17幢24层-28层楼群组成,是目前长宁区体量最大的在建楼盘。
    6月22日,天山河畔花园四期推出6、7号楼、共计140套全装修房源,面积在100-170平方米之间目前有8套预订,6套售出,销售情况尚可。据悉,此次房源均价为15500元/平方米,房型相对偏大,单套房源总价在200万元以上,四房总价高达400万元。为刺激购房者,天山河畔花园还推出购买三房、四房赠送地下车位的优惠措施。
    去年5月,天山河畔花园三期推出210套精装修房源,紧临苏州河,房价高达22000元/平方米,但持续多月都没有成交。今年初,该盘将房价下降至18000元/平方米左右,网上房地产数据显示,目前共售出24套房源。
    相隔1年多的时间,天山河畔花园推出四期房源,但房价水平较去年5月时下调6500元/平方米左右,降幅接近30%。凯德置地公关部的林晓琼向记者表示,去年5月推出的房源位置上佳,可以直面苏州河的优美景观,内部装修豪华,家电、家具等配置十分齐全,加上房源将于年内交房,已是准现房形式,房价水平相对较高。她指出:“这次推出的四期房源靠近马路,噪音干扰相对较大,也无缘水景,房源只是简单的装修房,装修标准远远低于三期房源,且交房时间定于2008年,房价水平自然略逊一筹。”她表示,天山河畔花园四期并不存在降价现象,只是房源的性质不同,普通的装修房更能吸引一般自住客的眼光。
    关于项目后期已建部分的开盘进度,林晓琼告诉记者,截至目前为止,公司尚未有推迟开盘的打算,待预售证拿到,将会按部就班地开盘。记者了解到,天山河畔花园四期原计划将于7月推出又一批新房源,目前延安路、水城路上已经挂满了开盘广告。
    某营销公司 “我们代理的项目都在降价”
    本市一个营销公司的负责人对此话题的回答更是干脆:“不降价干吗?等死啊?我们代理的项目都在降价,只是形式不同而已,反过来说,到现在还坚持不降价的项目,我们是不代理的!”
    该负责人分析,今年年初时,有专业研究机构发布数据2006年上海新盘将供过于求:“将动迁配套房考虑在内,2006年全年的市场供应量有望超过5000万平方米。对上海房地产市场来说,这是一个前所未有的天文数字。成交量方面,2005年的全年成交量为2200万平方米。即使在楼市高峰,成交巨额放量的2004年,这一数据也不过达到3579万平方米。由此看来,2006年上海楼市供过于求几成定局。单单最近的6月1日到6月22日,上海商品房新增供应就有161万平方米。”
    记者也从网上房地产发现,2006年1月至6月底的半年中,全市商品房和商品住宅的累计成交量为1304万平方米,商品房和商品住宅的供应量则为1638万平方米。
    “但同时,近阶段全市商品房和商品住宅成交量连续下跌,尤其从6月1日开始,成交量呈大幅下跌,日均成交量仅为48402平方米,较6月1日前下跌近四成。虽然说这是非常时期的市场反应,但是就算过一两个月市场有所好转、能恢复到6月1日前的成交,这部分下跌的成交额,在最近1年内是无法补上的。因此,可以说,今年全年的成交量不会太理想。供求决定价格,我个人认为,除非开发商有足够资金支撑,否则降价才是出路。”
    表现四: 项目转让
    开发商有的继续“屏牢”,有的降价销售以期快速撤离市场,而在项目和土地方面,此次宏观调控以后,“卖项目”现象正在业内悄悄然蔓延。
    最早被爆出有此情况的是闵行一家本土开发商,该公司在中春路板块有一个公寓项目,由于同质化现象严重,周边公寓从去年开始就有不少陷入了销售僵局。而以该公司以往开发项目的思路与模式,后期项目很难有新的突破,继续投资建设即使不是死路一条,也是十分艰难。于是,开发商开始寻找“撤退”的方式,而该项目已经建设了一部分,交还给政府、重新招标,无疑过程太长,资金方面也不合算;但是开发公司之间相互卖项目也是国家明令禁止的。左右权衡,该公司决定私下寻找项目接手者,后以“合作”的形式进行开发。
    经过几番接触,今年第一季度,一家项目遍布上海各地的实力企业与该公司达成了合作关系。在对上级部门的申请中,该公司称,为了让项目的品质更高,双方决定“强强联手”,在接下来的项目开发中,一方出地,一方出钱,共同开发。而事实上,在双方的实质性协议中,项目的原开发公司已经基本退出经营和管理。
    最近,又有一家开发商与静安区的开发公司被爆“于松江开发的一个别墅项目后期已经转让”,而转让的模式也是“互相合作、强强联手、共同开发”。
    据业内人士透露,现在想通过间接“卖项目”形式撤离楼市的开发商不在少数,再加上新一轮宏观调控对土地开发周期、资金门槛的要求进一步提高,已经在行业里销声匿迹一年多的“土地掮客”重新活跃起来。但由于目前的市场不明朗,除了那些循环开发已成规模、每年都要有一定土地储备的公司以外,其他接手的公司一般都要考虑再三。该业内人士表示:“那些在2000年以后发迹起来的开发公司,没有经受过市场跌宕的考验,对后期开发风险没有把握,卖项目无疑是条出路。”
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