东铁匠营地块关注度较高；据市建委透露，为遏制炒房，将限定限价房上市交易年限

    几天前，张先生毅然取回认购金，退掉了一套他看盘数月才决定购买的住房。

张先生之所以做出这个决定，“除了房子本身的因素外，主要还是新政及限价地的推出使市场变数大增。所以决定再等等看。”言外之意，张先生希望限价地上市后，能给他带来购买限价房的机会。

    “即使买不到限价房，也可享受限价房冲击下可能出现的各种利好。如更多的户型选择、更有吸引力的房价等，”张先生说。而张先生的这一态度也代表了许多中低收入群体的想法。在主管部门爆出东铁匠营、广渠路15号地、北沙滩三块限价地即将上市的消息后，购房者对限价房的期待已与日俱增。

    众多国企紧盯限价地

    北京市自爆出将于近期推出三宗限价地后，不少房地产国企便开始紧密关注，一些国企巨头甚至几个月前就已开始筹备拿地。据北京市国土资源局相关负责人透露，南沙滩东路3号、广渠路15号、东铁匠营宋庄路38号三地块35公顷土地运作较快，各方面条件已基本成熟，一个月左右便可上市。

    北京首开集团董事长刘希模此前曾公开表示，首开将积极参与北京限价商品房的开发建设，并已开始准备参与限价土地的招标工作。据了解，首开集团一直以建设中低价位商品房为主，开发此类产品约占集团开发总量的70%左右。

    据一位业内人士透露，首开关注的限价地可能是东铁匠营地块。8月2日下午，记者就此向刘希模求证，但未得到明确答复。记者从其他渠道获悉，首开首先考虑极有可能是位于常营乡的限价地，该地块也在6块首批限价地之列，具体位置在万象新天项目附近，万象新天即为首开打造，首开对该区域已知根知底。

    目前已明确表示倾向于关注东铁匠营地块的是北京金隅嘉业和北京建工集团。金隅嘉业总部紧邻该地块，该公司有关人士表示，公司已专门成立了中低价房开发研究团队，对几块限价地进行了调研，制订了中低价位商品房开发模式，“我们对东铁匠营区域比较了解，并具有多年中低价位住宅开发建设、销售经验，在中小套型住宅开发上有自己的优势。”对于广渠路限价地，据知情者透露，拿地信心较大的也是两家国企，一家是曾在京东建设经济适用房项目的开发商，另一家是北京城建集团。

    据了解，前者在京东建设的经济适用房项目距离广渠路限价地不远，对当地市场较为熟悉，具有“东道主”的优势，而后一家公司相关负责人也曾表示对该地块有意向，目前已进行了一定的考察及调研工作。

    民企不愿“陪太子读书”

    相对于众多强手瞩目的南城、京东两块限价地，位于北城的南沙滩限价地目前形势最不明朗。南沙滩地块5月份曾被国土资源部门挂牌出让，但当月下旬13家房企准备现场竞价的最后一刻，交易活动却突然被叫停，参与竞价的公司“空手而归”。时过境迁，该地块现已被转为限价地并即将上市，一些此前参与拿地的开发商选择了退出。

    华润地产有关人士向记者透露，华润将不再参与该地块竞标。万科有关人士也称，未得到公司关注该限价地的信息。

    “当时参与竞价南沙滩地块的开发商多为民企，大家都憋足了劲要建高档房。但转成限价地后，市场变数增多，建限价房与高档房是完全不同的两个概念，这也难怪民企会选退出。”曾关注过该项目的一家开发商表示。

    尽管如此，不少民企还是对即将上市的几块限价地寄予希望。其中比较高调的是中国世代投资控股集团，该集团为此成立了三个相互竞争的专案组，重点关注广渠路15号地。“专案组此前已对该地块基本情况、购买群体、周边楼市等进行了深入调查。目前准备工作已全面进入临战状态。只是招标方式让最终结果充满变数，但我们不想陪太子读书。假如最终失败，公司会将目光转向广渠路36号地。”

    区域影响

    东铁匠营限价房对区域房价影响不大

    业内人士认为，三块即将上市的限价地总规划建筑面积只有72万平米，还赶不上一个大盘的规模，因此整体上对北京楼市不会有多大影响，但具体到每个限价地所在的区域，受其冲击程度则各不相同。

    “其中广渠路15号由于规模相对较大，对周边楼市的影响可能更为明显。该地块在2005年就已经成为政府储备用地，现在已经达到三通一平。

    该地所处的位置相当便利，周边已成为房地产开发的新热点区域，珠江帝景、后现代城等销售价格都已超过万元。

    另外，位于海淀的南沙滩地块虽然体量不大，但长期以来就被业界视为明星地块，5月份挂牌出让时曾吸引了13家品牌开发商竞价，该区域新盘较多，市场存在一定变数。

    东铁匠营地块所在区域目前已没有多少可供开发的土地，所以，该地块对区域房价不会造成太大影响。

    政策追踪

    将限定购买者经济水平

    市建委透露，可能会借鉴宁波，对人均住房建筑面积设定上限

    主要限户型、限房价

    市国土资源局相关负责人近日做客首都之窗网站时透露，在新增了南沙滩地块等6块限价房用地后，北京目前已实际储备了12块限价商品房用地，总面积约280公顷，“这些地块将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发商。”对于限价房建设将如何限户型、限房价，本报曾报道，据北京市资源局局长安家盛透露，限价房房价初步定为比周边项目均价低15%左右。市建委保障处有关人士日前在接受采访时表示，该标准是否“一刀切”还未定。另外，限价房在户型方面肯定会以中小户型为主，但建筑面积90平米以下的房子占多大比例，具体是100%还是70%，都需等相关政策出台后才能确定。

    而对于限价房项目楼层、居住密度及容积率是否也会受限等购房者关心的问题，北京市规划委办公室负责人表示，政府不会对此进行强制规定，但并不意味着会影响小区居住品质。而且招标拿地的方式也有助于政府选择有实力，注重产品品质的开发商。

    购买者需有北京户口，且为首次购房

    据市建委有关负责人透露，正在制定的北京细则将就限价房进行细化，除限定房价与户型外，重点还对购买资格和使用期限进行了限制。目前比较确定的是购房者需具有北京户口，并且是第一次购房。除此之外，还将对限价房上市交易年限进行限定，以防止限价房炒房行为。同时还将借鉴部分外地城市的做法，对购买者经济水平及购买户型等做出限定。

    据了解，国内较早推出限价商品房的城市———宁波，在个人收入难以作为审核资格依据时，规定购买对象为无房户或人均住房建筑面积小于18平米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。

    户型设计·支招

    塔楼比板楼更易设计

    每户公摊面积也会降低

    转变追求大气的理念，突出实用性

    “虽然有些政策还不明朗，但毫无疑问，限价房户型绝大多数都是中小户型，不排除100%的可能。”南城一位对东铁匠营项目感兴趣的开发商分析认为，限价房户型设计应尽量抛弃以往北方购房者追求大气、奢侈的理念，转而以设计功能齐全，同时节省空间的小三居或两居为主。单从设计角度而言，建设中小户型，塔楼肯定会比板楼更容易设计，每户公摊面积也会小一些。

    “设计多变空间，提高使用率”

    梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师开彦(开彦博客,开彦新闻,开彦说吧)认为，限价房并不等同于拥挤房、局促房，通过合理设计，面积不大的房子也可给业主提供丰富的空间，常见的手法有以下几种。

    一是在三维空间的基础上打造思维空间。如客厅通过设计，橱柜白天可用于办公，晚上可变成床；二是各种空间的合理搭配，如餐厅、客厅、厨房合而为一，面积增大了功能却未减少。还可将卧室与阳台打通，既增加了休闲空间，阳台的功能也未废弃；三是在建筑类型上尽量选择塔楼，一个平层设置4户、6户、8户甚至10户都可以，而共用的电梯、楼梯间却与每层三、四户的板楼相差不多，约30-40平米，这也可以降低每户的公摊面积。

    他城瞭望

    广州限制近期出让土地户型比例

    其中一块地90平米以下住房面积占100%

    8月1日，广州市国土、规划部门将广州近期拟出让地块建房比例进行了严格控制。有关规定显示广州大学城，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建筑总面积的70%以上；金沙洲地块，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建筑总面积的80%以上；广州吸塑厂(昌岗中路164号)、广州水泥厂地块，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建筑总面积的100%.而在此前，广州开发区中心花园地块国有土地使用权，因应新变化而需要修改完善招标文件，目前也还未正式推出。虽然这几块地非限价房，但小户型比例有了明确规定。

    房地产专家韩世同表示，土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，改变了以往“价高者得”的单一标准。广州在招拍挂上如果不折不扣地执行，上述地块如果在近期内成功出让，预计明年内将会有大批中小户型推出市场，进而改变目前大户型主导的供应结构。在房价上，中原地产副总经理黄韬则认为小户型价格有可能被平抑，而大户型价格会上涨。