楼市的多米诺骨牌似乎在被又一次碰及：因为房价下降，越来越多购买了预售房的人开始采取集体行动：或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，诉求只有一个：退房！一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。

    透过退房风潮这道2005年标志性的楼市图景，人们发现，宏观调控下，市场行情虽在逆转，但楼市困局仍待破局。

    上海地产十强的大华集团递交了退房申请，并声明集体停止偿还房贷。这一通过采取“暂停还贷”的强行手段来多方施压的集体行动，将上海“退房风潮”的惊涛一层层地掀起。

    房价下跌是退房风起的真实原因。“水岸蓝桥”的退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3%的违约金及一切相关费用。这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在9000元/平方米至14200元/平方米之间，如今周边同类二手新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万，多则二十余万，两害相权，违约退房实为减损。

    越来越多的开发商频陷类似的困局。“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘中邦风雅颂的拒收事件又起；万科蓝山小城也因降价引起前期业主扛起“退房”旗号，浦东世纪公园板块某大盘的退房纠纷欲理还乱。

    据悉，《上海市房地产行业法律风险实证研究报告》正在紧张调研、起草中。一位课题组成员说，销售环节的法律纠纷将大规模上升，与传统的融资风险并列为房地产市场的最大风险。而这一判断的主要依据正是愈演愈烈的退房风潮。

    上海楼市深陷困局

    从通宵达旦“排队抢购”到此起彼伏的“集体退房”，上海楼市之变其实是宏观调控洗礼下的整个楼市缩影。眼下，房地产固定资产投资逐季下降，房价涨幅回落，宏观调控的成效确在显现，但上海“退房风潮”折射楼市博弈未消，困局犹在。

    困局之一：调控效果预期的放大与市场承受力的人为缩小

    上海房地产业协会信息中心的一位人士说，降价对于眼下楼市来说，是一把双刃剑，不降则滞销“等死”；降价幅度过大，以前的买房人就会寻找各种理由退房，是“找死”。

    一方面买房人普遍预期调控会使房价大幅回归，一方面开发商将前期业主的退房倾向作为选择降价与否的障碍。不肯大块“割肉”的开发商是进亦难、退亦难。只有前期销售不多的开发商才敢对同一楼盘作较大降价，而大多数人不是不想降而是不敢踩进“雷区”。

    困局之二：调控手段的金融约束性与各银行的“经济”自利性

    金融工具曾帮助百姓实现购房梦想，但也曾在房价疯涨中推波助澜。楼市火爆时，银行放松审批、降低首付，甚至虚假贷款。这既放大了地产风险，也导致金融受累。

    今年楼市宏观调控伊始，上海16家银行达成“君子协定”：统一将同一借款人申请第一套房最高贷款定为7成，第二套、第三套房要提高首付比例、上浮贷款利率。而眼下，在多家银行明年的房贷政策中，一手房最高贷款额已升至8成，优惠利率比比皆是。为逐利，相当程度上银行想“釜底添薪”，为楼市行情走阳提供推力。客观上，这也为开发商力挺房价、博弈后市提供了物质与心理支撑。

    困局之三：调控目标的“坚持到底”与地方政府的投鼠忌器“行百里者半九十”，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，当前楼市调控的成效确已开始显现，但仍未到“大功告成”时。一些人士大谈调控效果如何，意在鼓吹放松调控力度。事实上，全国楼市敏感地区的房价虽有回落，但整体看仍然处在高位；而11月份以来，深圳、广州房价狂飙，这些均说明楼市调控绝不能半途而废，否则，房地产固定资产投资与市场相互推动，很可能再度反弹。但地方政府和某些部门似乎投鼠忌器，他们担心的是利润下降产业拉动、出让土地款收不回。

    拿什么拯救楼市

    业内专家指出，房价只是土地、税收、金融诸项政策综合作用的外在表现，如果政策先天就留下了可能破坏社会经济秩序、打破公平机制的漏洞，资本焉能不钻空子？监管、税收诸部门如不能在调控中寻求解决以下问题的契机，那么，本次楼市调控只会为下一轮调控提供同样的理由。

    实行土地公开拍卖，在房产源头上，赋予地价形成以比较合理的竞争机制。房产暴利首要源于不规范的土地制度，近年来的土地出让金根本不是真实的市场价格。一项统计显示，全国大于70%的土地以协议方式出让，大于20%的土地无偿调拨，只有不到5%的土地出让采取拍卖的方式，且其操作的公正性有待质疑，所形成的地价也没有反映真实的地产稀缺程度和供求关系。国资委宏观经济研究中心的一位专家指出，要改变开发商一拿到土地开发权即获得巨大暴利空间，必须彻底推行土地使用权的有序拍卖制度，实现房地产初始环节上的市场调节。

    政府须建立可行的利益调节机制，以合适的比例收取土地级差的增值收益。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，地价高速变化，“多占地，多得利，占好地，得好利”，如此这般，开发商何乐而不为？据有关统计资料分析，投资房地产买卖的平均回报至少为18.99%，而租赁房屋的平均回报为8.17%，两者相差10%。

    上海市房地产学会的一位专家认为，政府收取土地增值收益实质上是房地产增值收益的再分配，这项收益完全可用作低收入家庭住房补贴资金，以体现社会公平。