本报记者 孟坚

    近日,北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”,重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”等规定,并表示,如发现违规问题将严肃处理,主要责任人要就地免职。一时间,引起房地产界的骚动,购房者也十分关注这一政策会对未来房价产生什么影响。有业界人士认为,“先封顶再按揭”也许将或多或少地改变目前房地产市场的利益格局。

    银行金融风险凸现

    此次北京银监局叫停期房预售(未盖到封顶的楼盘)个人房贷,并不是什么新的规定,只是对当年央行121号文内容的重申。早在2003年,央行下发的121号文的时候就曾引起地产商们的震动。

    据中原物业顾问公司中国地产研究总监程云博士介绍,整个房地产行业通过借贷银行资金、占用建筑商资金、使用购房者预售款资金,完美演绎了自有资金“四两拨千斤”的技巧。但是,较大的财务杠杆同时也隐含着较大的财务风险。一旦出现资金链断裂的现象,房地产商由于自有资金少而无法为债务清偿提供合理保障。在融资渠道单一的情况下,开发商的资金大部分都来源于银行。银行的贷款资金或潜在的银行来源资金都迫使银行实质上承担着房地产商的开发风险。由银行这样的金融机构承担房地产开发商的开发风险显然存在着利益责任不对等的现象。这一看法在央行的《房地产金融报告》中也有所显示。

    央行的这种担心,不幸成为了事实：今年7月上旬,曾一度震惊京城的森豪公寓骗贷案开庭。北京华运达房地产开发有限公司法定代表人被控在中国银行(行情,论坛)北京分行骗贷共计7.47亿元；9月中旬,中盛鑫房地产开发有限公司员工因利用假按揭骗取中国建设银行北京城市建设开发专业支行的购房贷款3200万元和北京西城工商银行(行情,论坛)2200万元相继被告上法庭；9月下旬,立恒名苑曝出1.65亿元假按揭,涉及的80多人因此成为百万“负”翁……

    对开发商是个利空

    “房地产项目必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款的规定,与其说是抑制需求强化房地产调控,还不如说是银行业为防范金融风险而急筑防火墙,”一位业界人士这样认为,“这对房地产商的影响也是因人而异,一些实力雄厚的开发商早在三年前央行121号文下发时就已经打过‘免疫针’了,一般会有充足的资金准备。而对于那些实力不济指望靠销售回款来支撑项目的小开发商来说,可就是雪上加霜了”。

    虽然“先封顶再按揭”在2003年央行发布的121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)中,就明文规定：“为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”然而,在北京地区这一规定并未得到严格的执行。其主要原因是个人房贷属于银行业低风险的优质业务,因而也是各大商业银行争食的“蛋糕”。这期间,银行业通常的做法是将房地产开发贷(风险等级较高)与个人房贷捆绑打包放款。对于开发商而言,开发贷款利率大多要比基准利率高出8至10个百分点,而个人购房贷款是销售回款不仅没有财务成本而且还有利息收益。在这一加一减之中,房地产预售按揭回款的利益所在不言而明。

    对于购买期房的消费者来说,当买到图纸上的房子,而实际上也许只是地上的一个大坑时,就得背负起沉重的债务。如果是等额还款,那么购房者在偿还的按揭中,大部分是银行的利息。因此,“先封顶再按揭”既可缓解购房者的资金压力,也可在一定程度上回避房地产项目的“烂尾”风险。

    成本转移未见得

    “从目前的市场形势看,‘先封顶再按揭’的银行规定不会对房价产生很大影响,”清华同方房地产开发公司副总田东海博士告诉记者,“站在开发商的角度,尽快实现销售回款固然重要,但一般有实力的开发商不会在当前北京仍是卖方市场的情况下为了加速回款而降价售房的。因为,购房人首付30%(银行在封顶后再发放个人贷款70%),这点销售回款对开发商来说意义不大,所以降价也许是得不偿失。不过,对于那些资金链绷得比较紧的开发商而言,或许对购房人一次性付全款会给一个比较大的优惠折扣”。

    实际上,楼房盖到封顶银行才发放个人贷款,无疑将增加开发商的资金成本进而抬高开发成本。对于低层和多层住宅来说,这条规定的影响不明显。因为低层和多层住宅开发周期短,晚几个月实现销售回款对开发商来说不算什么,但对于高层楼房项目影响会比较大。楼盖得越高,地下结构就越复杂,单位面积的建筑成本就更高,建设周期也越长,这就意味着开发商越是盖高层,资金压力就越大。

    另一方面,项目建到封顶银行才发放个人购房贷款还会延缓开发节奏,进而对市场供应造成一些负面影响。比如说,在预售情况比较好的情况下,开发商资金收回后就可继续拿地去做下一个项目,但银行若滞后放款(个人房贷)就会让那些现金流不是很好的开发商只能做完一个项目再做下一个。

    客观地说“先封顶再按揭”对开发商来说绝对是个“利空”消息,至于开发商是不是能够由此将产生的增加成本转移到房价中,这实际上并不取决于开发成本,而是取决于市场供需状况和人们对市场未来走势的预期。“其实,北京银监会重申央行121号文‘铁律’的着眼点是在于强化金融风险控制,但与此同时也会对市场需求产生抑制作用,对房地产业而言或许会令那些实力不济的中小开发商加速淘汰出局,”北京房地产界的一位资深人士这样认为。