即将过去的一年，房地产板块的投资主线主要有两条：第一条是重估行情；第二条是宏观调控行情。同时，步入2006年，房地产公司不得不面临这样的现实：一方面土地成本在不断地抬高，另一方面，抑制房价上涨似乎成了政府的头等大事。

房地产企业从1998年以来从没有面临过如此恶劣的产业生态环境。

　　透过这些表象，我们认为房地产行业正在建立它属于资本的新的商业规则。2004年以来，国家对地产业的宏观调控政策重要的有两项：一是控制银行信贷，二是出台新的土地政策。正是这种结构性的机缘性巧合，土地新政策和控制银行信贷两手抓，从两个关键的环节（但实质是资金）抬高了房地产行业的准入门槛。

　　新的商业规则直接考验地产公司的资金运作力，这种能力并不是一种虚无缥缈的东西，它跟融资、获得土地能力、管理能力、设计营销策划能力、品牌、后期服务、行业整合能力等等都息息相关。未来的房地产板块，只有其中一方面或者多个方面都有优势的公司才有投资价值。

　　目前房地产股票的价格，并没有完全反映地产公司这些新的价值。

　　我们不得不面临这样的尴尬：抽象而无形的资金运作力和其相关的其他一些能力，用当前流行的方法PE、PB、NAV、DCF根本无法衡量，而这些能力恰恰是奠定新规则下地产公司新价值的基础。为此，我们不得不进行一些研究方法和评估方法上的创新。

　　对传统的估值方法改进，我们推出两种方法衡量企业的总体价值（特别是衡量决定企业发展潜力的资金运作力）。第一种方法是差别市盈率法；第二种方法是NAV溢价法。