一年的房地产宏观调控和世道萧条,终于在年底时令越来越多实力不济的房地产开发商陷入资金窘境。面临年底的资金链大考,一部分开发商不惜以变卖土地或项目以求度过年关。一场席卷全国的卖地潮似乎无从回避。

    土地掮客生意火爆

    李先生这阵子特别忙碌,以做土地中介为生的他,近来业务异常频繁。

    “这阵子放出来的地特别多,而且和以前不同,绝大部分是以前根本没有的好地。”他兴奋地告诉记者,仅他手中掌握的地块资料便近40多幅,大部分是位于上海市中心区域的“黄金地块”。

    “这里有许多地块是急着赶在年底之前套现的,所以也只能忍痛割爱了。”李先生告诉记者,自2004年调控政策施展威力以来,许多打算在房地产市场中“捞一笔就走”的小开发商首当其冲以卖地求生,持有地理位置稍偏地块的开发商最先选择“出逃”,而持有地段较好地块的开发商则以“奇货可居”的心态选择买家。

    “现在这种囤积居奇很难持续。”一开发商坦言,虽然已经“没钱开发”,仍期望自己的地块可以卖个好价钱。“但随着今年调控愈加严厉,在土地开发两年大限的最后关头,不得不以低于心理预期的价格转让掉。”

    公开转让数量日多

    不光是靠土地掮客进行低调兜售,公开场合的二手土地转让也已不足为奇。

    在上海联合产权交易所公开的融资项目中,记者就发现了十多个房地产项目的身影,有的是房地产企业股权的转让,有的是部分或全部房源的转让,更有项目土地的整体转让。而这些项目不光位于上海,还有浙江、江苏、山东等地项目的身影。

    业内人士表示,曾经的疯狂圈地反而使得不少开发商在如今国家紧缩银根、融资渠道收窄的情况下率先面临资金链断裂的危机,于是一部分难以为继的开发商不得不变卖土地、项目,希望能引入合作者注资或干脆全部转让套现。

    五合智库的有关人士告诉记者,该机构在一个月里就在全国范围内接到了几十个需要转让或融资的房地产项目,总的融资需求已近百亿元人民币的规模。“从我们接触到的有意投资的公司或基金的取向来看,选择商办项目的多,可能是考虑到住宅项目风险变大,另外投资回报率也是一个问题。”有关负责人介绍。

    资金已成燃眉之急

    业内人士指出,由于调控影响,房地产市场日显低迷,资金短缺已经成为大部分开发商所面临的难题。特别是年关迫近,面临楼盘销售遇阻、工程款结算到期、银行贷款追偿本息等难题,如果转让土地、项目还没有着落的话,这个冬天还真是难过了。

    一位大型房地产开发企业的投资部负责人则表示,这两年虽然不间断地会收到许多地块资料,但卖家普遍心理预期很高。但随着今年年关临近,讨价还价空间明显增大。“看得出来,急需用钱的企业很多,不过对于资金雄厚的大企业倒是个利好。”他直言不讳,“从我们大企业的角度来考虑,即使楼板价高一些,仍然愿意收购下来用作土地储备,这比从招拍挂的市场竞争中拿地把握更大些。”

    开放商潦倒有因

    □本报记者 李和裕

    年关将至,“挨饿受冻”的开发商有增无减。

    “在各个环节,开发商都可能遇到资金周转不灵的情况,而在国家今年对房地产业加大行政性调控的影响下,陷入资金窘境的开发商越来越多,如果不是资金链告急,又有谁愿意把自己的‘孩子’贱卖呢？”银铃投资有限公司的一位项目经理坦言。

    的确,房地产市场寒流来袭,开发商的资金链也变得愈加脆弱。如本周,上海市房屋土地资源管理局向社会公示了“上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况”,892幅于2004年至今年批出的土地,尚未交清土地出让金的可不在少数,另有一批项目已过了约定开工时间却仍处于动迁、设计阶段等。“有些土地闲置不光是开发商蓄意囤积,有钱拿地没钱开发的情况也不少。”荒岛房产工作室市场研究部副经理闵益飞表示。

    而上海国有土地使用权抵押的有关统计还显示,开发商把土地进行抵押融资的数量已从2005年的月均不足10幅增至今年以来的月均30多幅,开发商资金链吃紧的情形也可见一斑。

    上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭向记者归纳,这么多开发商因资金“受冻感冒”,原因是综合性的。如前几年楼市在高速发展的同时也累积了较多泡沫,开发商利令智昏,不可避免地产生不少非理性开发行为,而国家调控又令楼市受到打击,项目滞销等使不少开发商受到重创———资金困境显现,财务状态雪上加霜。

    看来,对许多开发商而言,这个冬天注定要潦倒度日了。