——房屋租赁办法有望出台

　　买来房子出租，或者把租来的房子转租出去，北京房价蹿升，带动了一部分人瞅准房地产作为投资理财手段。而近日《北京房屋租赁管理办法（征求意见稿）》的公布，可能需要这部分人坐下来好好算算账了。

　　虽然《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》还没有正式出台，但是就这个征求意见稿的相关内容来看，很多业内人士都认为，明年的房屋租赁市场中，实行房屋租赁强制备案已势在必行，一旦强制登记备案以后，很可能就要征收5％的房屋出租综合税，这就直接影响到房屋投资的收益。

　　获利空间大但需约定三方利益

　　据我爱我家市场研究中心统计数据显示：目前，北京市现有常住人口大约1538万。其中，户籍人口约1180万，外来人口357万；在357万人的外来人口中约70%是通过租房解决居住需求的，这部分人大约250万左右。而在1180万的户籍人口中又有大约6%的人因为拆迁、工作地点变更、家庭居住拥挤等因素需要租房，这部分人大约占到70万左右。这样，北京市目前约有320万的人是需要通过租房来解决基本住房需求的，如果以每2.7个人为一个居住单位来算，320万人口每年约需要120万套房屋居住才能满足。而从北京市存量房的数量来看，目前不少于410万套，其中，28%的房屋处于租借状态，因此，实际达成交易的租赁房源同样为120万套。由此可见，庞大的租赁市场环境，迫切的租赁需求需要通过政策的支持与规范才能保障其导入正常轨迹。

　　而此次《办法》征求意见稿中规定了出租房屋必须具备的四个条件，包括无安全隐患；符合治安和消防管理的有关规定；人均使用面积不低于3平方米，成套住宅人均使用面积不低于6平方米；具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件。不具备条件的出租房，房东将被处以1000元以上3万元以下罚款。这表明，面对庞大的房屋租赁市场，政府必须下大力气整顿市场环境，才能够使投资者依法获利，使租房者无后顾之忧，同时也约定了房屋经纪公司在房屋租赁市场中所扮演的角色和权利、义务与责任。

　　小户型“钱”途光明大户型要加竞争砝码

　　据记者了解，北京目前的房屋租赁市场可以分为高档租赁市场和低档租赁市场，两者基本以3500元/月的租金作为分界线。如果明年《北京市房屋租赁管理办法》实施，并且按照专家的说法，征收5％的房屋出租综合税，那么会对投资人分别产生怎样的影响？“我爱我家”房产专家就以3500元/月为界，预计了未来的北京房屋租赁市场。

　　对于投资低端民宅的业主来讲，每月至多能够赚取3500元左右的租金，投资基本上处于卖方市场。业主为了保证其收支平衡，将有可能将这部分税费转嫁给承租方；另一方面，从2006年来看，普通房屋租赁市场的价格表现出稳中有升的趋势。因此2007年，投资普通民宅的投资回报率将会显得更好。尤其是以一居和二居的中小户型需求量最大，那些带有精装修、家电家具齐全、物业配套完善的房屋，市场的前景会更加明朗。但是大户型、复式公寓在未来的租赁市场出租率可能不会很理想，特别是社区不成熟、配套不完善的大户型房屋，空置率会更高。

　　对于中高端公寓租赁市场来说，尚属于买方市场，房源多，客户少，业主转嫁的可能性不会很大，将有可能出现两种情况：第一种，税费部分由业主和承租者共同分担；另外一种，税费部分由业主自己承担，房屋投资回报率会有所下降。这样如果业主因为回报收益率下降而选择出售的话，其营业税、个税、契税、土地增值税在出售时都需要缴纳，庞大的税费支出将会使得投资收益进一步也下降。从这两方面讲，未来投资高端公寓应该更加慎重。

　　所以，“我爱我家”房产专家建议希望投资房屋租赁市场的投资者应该尽量考虑投资一居和二居中小户型，尤其是户型比较紧凑、交通便利的房屋。对于持有中高档物业的业主，应该采取对所持物业进行重新装修、更换家具、电器等措施来增加其出租时的竞争力，获得较高投资回报。

　　二房东赚钱须房主同意

　　买房出租是一种投资行为，但投入不是小数目，于是一些人干脆做起二房东，从房主手中租房，再以更高的价格出租出去，赚取差价。现在《办法》征求意见稿中明确规定，租房人不得擅自转租、转让和转借承租房屋。北京市建委有关负责人在具体解释这一规定时表示，这不是禁止“二房东”行为，而是要求承租人在转租房屋时必须要经出租人同意，或通过原始租赁合同约定，或补充签订有关合同。也就是说，只要承租双方在合同中约定可以将房屋进行转租，承租人仍然可以在不违反合同的前提下进行转租。所以明年如果你还在打“二房东”的算盘，那就别想瞒着房主私下赚钱，因为居住人员发生变更，出租方若不及时到基层管理组织办理变更登记，将被处以200元以上500元以下罚款，自然房主会谨防二房东行为，二房东的买卖不如以往好做了。（记者 庞婧）

(责任编辑：孙可嘉)