2007：京城二手房市场十大关键词

    本报记者 孟坚

    进入2007年,房地产市场走势依然不甚明朗。限价房、廉租房、经济适用房等社会保障类住房,因政府调控的政策效应尚未完全释放,所以还未形成规模供应。

    二手房房价

    在二手房市场中,房价是由买卖双方通过讨价还价最终达成的,因而相对于由房地产开发商单方面决定一手房房价,泡沫成分显然要小得多。但是,城区土地资源日趋枯竭,使得新房供给“地域偏远化”以及“交通成本的增加”,这些因素令二手房的地段优势日益突出。此外,奥运会的日益临近,也将会让北京的总体房价得到一定的提升。北京著名房产中介公司“我爱我家”预测,今年北京的二手房房价上涨幅度预计在10％-15％左右。

    二手房交易量

    从今年国家调控的思路来看,政府有关部门已经意识到发展二手房市场对市场结构的调整有着重要意义。北京市目前正在积极探索鼓励二手房房源进入市场流通的途径,以形成有效供给。因此,二手房市场的交易数量将会迅速反弹,市场将保持持续增长的态势。去年市场中被抑制交易的房源将会在今年得以充分的释放。业界市场人士预测,今年北京二手房的成交量将会跨过8万套大关,或有可能向上冲击10万套的高点。

    大户型征税

    就目前房地产政策面来看,对140平米以上的大户型开征保有税似已是“箭在弦上”之事。“我爱我家”市场人士预测,未来一旦开征房地产保有税,出于避税的考虑,将会有相当一部分拥有多套大户型的业主出售其房产,并可能出现市场抛售现象。届时,大户型二手房的房源供给量将会猛增。对于购房者来说,高房价加上名目繁多的税费,将会使其对大户型更加望而生畏,从而使大户型房源的客户需求量会得到抑制。在供大于求的市场中,大户型的房价也将在一定程度上有所平抑。

    经济适用房回购

    去年,政府有关部门透露,对于今后新建和新售的经济适用房,拟建立“内循环”的市场流通模式,原则上不再允许在二级市场上继续流通,而由政府回购。但政府不会回购存量的经济适用房,这将使2007年北京经济适用房的交易量整体回落并趋于平稳。从长远看,政府回购政策将杜绝经济适用房的投资与投机行为,满足中低层收入人群的住房需求。由于新旧划断,既妥善处理了历史遗留问题,又对新经济适用房制定了一个较为合理的规则,因而经济适用房的社会住房保障功能将日益凸显。

    二手房交易资金监管

    2006年,国家建设部和北京市建委分别下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》以及《专项整治方案》,以此拉开了整顿房地产经纪行业内部规范,严打不法操作行为和违法乱纪等事件发生的序幕,并将终止二手房市场房地产中介“代收代付”的做法。市场专家认为,在此之前实施的租赁资金监管已经使北京1000多家房产中介公司关张,此次二手房交易资金监管必然也会淘汰一批不良经营的中介机构,而二手房交易资金监管方案的出台,对于正规运作的房产中介公司来说将会有利于减少行业资金链的风险,对于“吃差价”的中介公司是一个不小的打击。2007年北京房地产中介行业将会进一步规范。

    使用权房

    北京二手房市场存在多种权属的房产,是个典型的多元市场,部分只有使用权的房产是二手房市场的一个组成部分。相对于其他房产,使用权房所处地段大都是老社区,配套齐全,交通便利,而且价格比较低廉,但是产权办理问题成了使用权公房交易的最大绊脚石。“我爱我家”市场专家预测,既然政府已开放公房使用权交易,那么或有可能进一步探索“使用权房”变“产权房”的改革。公房使用权“产权化”将从供给层面全面“激活”北京二手房市场,从而使得北京房地产市场结构更为合理。

    央产房

    自2003年10月始,中央在京单位职工已购住房可正式上市交易。不少中低收入置业者曾经指望由此一圆购房梦。但央产房上市后,业主出售意愿不强。近两年来,央产房成交量呈现“震荡上行”的市场趋势,上市量及成交量总体稳步上涨。市场人士预测,今年京城上市央产房将会逐渐放量,这将为广大中低收入阶层购房者提供更广阔的选择空间,有利于房地产梯级消费格局的形成。

    校产房

    我国多数城市目前仍是一手房交易占主导地位,这导致了房产市场供需矛盾日益上升。二手房房源供应量严重不足是抑制北京二手房交易的主要因素。因此,今年国家有关部门应该进一步着手推进“非校区内”的“校产房”入市。“我爱我家”人士认为,“校产房”属于一种比较特殊的房屋品种,学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是,在国家“清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房”的大背景下,政府应该也对“校产房”进行适当的改革,允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。

    区域热点

    2007年,北京地铁五号线将会投入使用。地铁五号线南起宋家庄,终点为昌平区的太平庄北。地铁五号线穿越丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区,是贯穿城市多个商业地段,连接南北郊大片地区的快速轨道交通干线。市场人士预测,由于北京的外来人口大部分集中在这几个区域中,五号线的开通将在一定程度上带动沿线的租赁和二手房买卖市场的交易量。另外,地铁四号线也将在2008年前通车,四号线起点为丰台马家堡,终点为颐和园北宫门,相信马家堡地区的行情仍将延续06年的良好势头,继续成为南城二手房市场的一大亮点。

    银行房贷

    去年央行连续两次加息,这意味着购房者贷款成本增加,但同时各商业银行出于商业竞争的考虑也推出了更多的房贷产品,市场可选择空间加大。随着北京城市土地资源日趋减少,新房供应前景不甚乐观。今后二手房将成为房地产交易的主要目标,二手房贷款也将成为商业银行角逐的主战场。“我爱我家”人士预测,今年各银行将推出更多新颖的房贷产品；个人房贷包括二手房按揭贷款、抵押等的服务水平将有大幅度提升,以往一些“霸王条款”和“不合理费用”将成为历史,客户的知情权将得以实现,并且“顾问式”的房产贷款服务将更加普及。

    业界观察