ST江纸转型房地产“钱”景几何

    □本报记者 张潮 徐玉海

    旗下地产项目的强劲盈利能力引发了市场对刚刚完成重组、股改的ST江纸的关注。根据该公司预测,通过重组进入ST江纸的江中置业,其“紫金城”项目去年11月18日开盘至年底,可实现主营收入4.7亿元,将为ST江纸贡献每股收益约0.23元。

    良好业绩从何而来？强劲盈利能力能否长期保持？对此,负责此次重组的ST江纸大股东———江中集团的总经理董全臣表示,作为江西唯一国有控股的房地产上市公司,ST江纸立足本省,未来重点发展二线城市的精品住宅、商业地产业务,并积极开拓地方旧城改造项目,将获得广阔的发展空间。

    “三三制”保障均衡增长

    “从趋势来看,今年将是江中置业‘紫金城’项目利润增长最快的一年。”董全臣说,“紫金城”项目是位于南昌中心区的大型商业与生活综合社区,采用“商铺+住宅+长期商业物业”的“三三制”模式开发,在江西省属于首创。正因如此,该项目赢得了市场的热捧,去年11月18日才开盘销售,一周内即实现了原定一个月的销售计划。截至目前,“紫金城”已接受约3000个预订申请,商铺每平米平均售价在1.5万元左右,著名零售商沃尔玛等也初步签订了入驻意向书,今年的商铺销售继续看好已无悬念。

    “‘紫金城’规划面积134万平方米,目前完成销售为6万平方米。”董全臣说,这意味着该项目将保持长期的经营盈利能力。此外,今年7月份前后,“紫金城”住宅将开始发售,也将带来新的业绩增长点。根据设计,商业与住宅项目比重约为3:7,而今年住宅的销售量将占到总量的5%至10%左右。董全臣表示,“紫金城”酒店式公寓计划2007年至2008年销售完毕,年均可确认收入的销售面积约2.5万平米；住宅计划2007年至2011年销售完毕,年均可确认收入的销售面积约14万平米,目前来看,销售均价可保持在每平米6000元以上,将成为ST江纸长期稳定的利润来源。

    “按照我们的计划,‘'紫金城’项目收益40%将来自住宅开发,30%来自商业地产开发,其他部分来自物业经营。”董全臣说,另外,ST江纸将保留11万平方米的商业物业用于长期经营,以保持业绩稳定。这部分物业成本为7.2亿元,按照目前实际销售均价水平,其市场价值16.7亿元,预计年出租率不低于80%。

    拓展业务化解单一风险

    直到2009年,ST江纸的利润都将主要来源于“紫金城”项目,这是否存在风险？对此,董全臣表示,就江中置业的实力和运作经验而言,将资源集中于“紫金城”项目开发,是一种审慎的态度。而目前“紫金城”销售旺盛,实际上也消除了市场对项目风险的担忧。长远来看,ST江纸还将依托大股东和政府资源,逐步拓展旧城改造等新业务领域,从而降低业务较为单一的风险。

    除“紫金城”项目外,江中置业目前还有南昌市福州路、景德镇两个地块可供开发。董全臣坦承,虽然这些项目也已开始办理规划及出让手续,但规模较小,对上市公司利润影响并不明显。

    “目前我们正在与政府洽谈,希望2008年起大规模参与南昌及江西其他地市的旧城改造项目。”董全臣表示,考虑到“紫金城”项目的成功经验,以及ST江纸作为江西省唯一国有地产上市公司的地位,公司未来在这一业务领域将大有可为。

    “经过此次重组,ST江纸基本面已脱胎换骨,今年2月份前后将摘掉ST帽子,2008年就可具备再融资资格,这将为ST江纸拓展业务领域、提升运作能力提供条件。”根据此前方案,ST江纸在通过定向增发和资产置换置入江中置业全部股权的同时,还利用债务重组彻底清理了1.365亿元原大股东欠款。董全臣表示,这就使得ST江纸得以轻装上阵,资金不会成为其房地产业务做大的制约因素。

    他还表示,作为大股东,江中集团已将制药、地产确立为两大主要战略业务,ST江纸将作为集团发展地产业务的主要平台,获得其在资金、土地资源等各方面的支持。在此次重组中,江中集团就做出了承诺,如果“紫金城”项目等存在贷款压力,江中集团将利用其未使用的授信额度提供帮助。在上述因素的支持下,ST江纸将立足江西,重点发展二线城市业务,未来争取成为专业、绩优的房地产上市公司。