海外基金对内地物业热情不减

　　近几年来，上海写字楼的租金以每年20%的速度增长，而空置率几年却一直保持在6%以下，以现有租金水平计算，可以推算出未来的租金收益相当可观，对海外投资基金很有吸引力。

　　在进行某项物业或公司的收购之前，海外基金一般需要最短两个月的尽职调查，对项目的设计建造标准、工程质量及公司财务状况、法律关系等等，做详尽而彻底的调查。

　　与此同时，基金机构还要通过熟悉物业所在地市场的专业物业顾问公司，针对目标物业做深入的市场研究，对该物业的租赁、销售和市场走向进行综合判断和预测，以了解其投资可行性和增值潜力。

　　此外，在具体的收购谈判过程中，投资机构非常关注物业品质的提升。比如2006年完成收购的上海合生国际大厦，买家就要求开发商保证该项目未来5年甚至更长时间里，不会落后于国际甲级写字楼的标准。

　　按投资方式分，进入中国物业市场的外资基金可为两类，一类属于机会基金，他们收购国内房地产项目后，会进行重新定位和改造，提升其品质，尽可能为项目带来附加价值。

　　如大摩收购上海广场（裙楼部分）后，采取的就是这一模式。但这样做要获得成功，投资方或其智囊团必须对市场非常了解，收购完成后还得投入更多人力和资金。

　　第二类属于核心基金，其资金来源主要是国外保险基金、养老基金、福利基金等。它们的目的不是为了追逐高额利润，只是通过房地产投资实现资金的保值和增值。

　　由于“171号文件”抑制了私人资本参与炒房，将使海内外大型综合性财团及房地产基金的投资优势更为明显。由于外资机构对中国经济长期走势看好，而国内主要城市如上海等的优质物业数量日益减少，预计他们今后将转向以长期持有物业、获取稳定利润回报为主的投资模式。

　　总体而言，对上海这类大城市内甲级写字楼等成熟物业，海外基金的投资兴趣依然很强烈。2006年7月中国颁布新的外商房地产投资政策以后，境外机构投资者逐步调整了投资战略，希望在新的游戏规则下面，继续进行内地房地产投资，并更倾向于选择长线物业投资。不过，受新政策规定影响，实际收购交易时间会有所延长，投资预算也要重新规划。（第一太平戴维斯投资部）

(责任编辑：王燕)