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房企银行地方政府 谁能管住楼市这"三个火枪手"

    房价这个令人头疼的老大难问题从岁末又说到了年初,总抛不开一个恼人的“涨”字:一线城市“一骑绝尘”,二线城市狂飙猛进,三线城市也在时不时“领涨”。为什么2006年十道调控“令牌”都没能摁住房价“犟牛”?这个楼市难题留待2007年破解。

如果说2006年是楼市调控“政策年”,那么,2007年应是楼市调控政策“执行年”。

  ●“囚徒困境”仍在延续

  “房地产投资居高不下、高房价大面积扩散发生在楼市调控年,发人深省!”

  “我没买房,结果房价还是涨了,因为我们无法保证大家都不买房。可是,我错了吗?没有。当初如果我买房了,房价下跌了呢?因为我不能保证大家都买房。人们根本不能预知在疾风暴雨式的调控之下,房价竟还能且调且涨。可是,我对了吗?没有。”

  这是一部眼下流行、充满黑色幽默的网络视频《北漂族的无房生活》中的经典对白。含泪的“调侃”折射出当下楼市的“囚徒困境”:买,难担高房价重负;不买,难受房价节节攀升的煎熬。

  2006年,每当发展改革委、统计局的月度数据出炉时,房价都热得烫手。前11个月,全国70个大中城市新建商品住房销售价格每月同比涨幅少则5.8%,多则7.1%,后一个月比前一个月的环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等,屡见不鲜。

  东部地区,连浙江省经济最不发达的城市丽水,2006年11月份的新楼盘均价也已超过6000元/平方米,而丽水的人均GDP为浙江最低,2005年仅为11963元,不及浙江省平均水平的一半。事实上,当地一对收入中上等的夫妇月收入总和也不过4000元左右。现在,当地房地产市场还在一片看涨,有人估计“2007年楼价肯定超过每平方米1万元。”

  上涨的城市并不仅限于东部地区,呼和浩特、成都、南宁等西部城市也交替“领涨”。全国70个大中城市新建商品住房同比涨幅排行显示,2006年11月份,成都涨8.9%、贵阳涨8.4%,位列第六、第七;整个第三季度涨幅居前5位的城市中,西部地区就占了两个:成都涨8.9%、呼和浩特涨8.4%,比广州的8.3%还要高。房价涨幅背离了当地居民实际收入的增长状况。

  统计局的报告还显示,2006年前11个月,全国城镇固定资产投资 79312亿元,其中房地产开发投资16416亿元。每4.8元固定资产投资中,就有1元钱投进了房地产市场。投资同比虽有减少,但言房地产高烧已退,为时尚早。

  房地产研究者、高级经济师顾海波说:“房地产投资居高不下、高房价大面积扩散发生在楼市调控年,发人深省!”

  ●有多少调控政策还在“悬空”?

  “把利空当作利好炒,这样的房市和以前的股市很相似!”

  2006年是名副其实的楼市调控年:结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面,国家出台了10项政策、措施。但在“落地”中,一些政策竟被“悬空”“化解”。

  开征营业税、个人所得税本为遏制投资、打击投机,结果发生税收转嫁,二手房市场买房的负担加重。

  征收20%个人所得税被认为是在交易环节“精准调控”的良策,但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。业内人士说,“核定征收”的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

  90平方米户型占开发总面积70%以上的规定本为调整住房供应结构,结果成了大户型涨价的理由。进入下半年,一些城市大户型房源,尤其是较好地段内的大户型,价格明显抬升。中介公司的说法是:“物以稀为贵,以后以90平方米为主,大户型少呀。”

  提高建设用地使用费本为减轻地方“借地生财”的冲动,结果“地价升带动房价涨”的预期弥漫市场。“面粉涨了,馒头能不贵吗?”一些开发商公开宣扬:“像北京这样的大城市房价上涨将在10%左右。”中国房地产及住宅研究会一位负责人甚至断言:“说房价会降是没有根据的,要达到房地产降价条件还需要20年时间。”

  “把利空当作利好炒,这样的房市和以前的股市很相似!”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

  ●呼唤调控政策“执行年”

  楼市“逆风飞扬”主要还是强大的“房地产势力”综合作用的结果

  回望2006年楼市,其运行轨迹大体如此:宏观调控政策频出──买房人引颈观望等降价──开发商放慢上市节奏──供应量减少──反向解说调控政策,“利空”成“利好”──房价上涨──热点城市供求缺口放大──房价加速甚至急速上涨。

  究竟什么是楼市“逆风飞扬”的推手?业内人士认为,中国经济高速增长和城市化的步伐没有停歇、人民币升值 、流动性过剩的趋势没有停止,这些都是房价走高的促动因素,但主导因素还是强大的“房地产势力”──一些地方政府、部门、部分开发商和金融机构等房地产利益关联方综合作用的结果。在中央党校经济学部主任王东京教授看来,房地产企业、银行和地方政府正是阻挡房价下降的“三个火枪手”。

  尹伯成教授也认为,不少地方政府对国家宏观调控政策认识不足,甚至阳奉阴违。如果说2006年是楼市调控“政策年”,那么,2007年应该成为“执行年”,关键是要将调控政策、措施执行到位,遏制对楼市宏观调控作用的消解因素。来源: 新华每日电讯

  (记者徐寿松)新华社上海1月7日专电

(责任编辑:王燕)


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