囤积居奇是推动房价上涨根源

    □珑铭

    供不应求、刚性需求旺盛一直被认为是京城房价上涨的主要原因,但是近日北京市房地产产业协会发布的一份报告认为,北京实际上闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房。

    截至2005年,北京市常住人口为1538万人,以三口之家算,大约512万户。考虑到有的家庭人口可能超过三口,而有的只有两口或一口,综合估计,家庭总数应该不会低于400万户。即便以400万户计算,十分之一的家庭拥有两套住房,也高达40万套(拥有两套以上住房的情况如果考虑进去,数值可能更大),考虑到有些家庭人口多,的确需要两套住房,那么,因投资、投机而购买二套住房的家庭也应该不少于20万套。

    而根据北京市房地产产业协会发布的这份报告,2006年北京供应的经济适用房为1万多套,而符合经济适用房条件的有5万多户,此外还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候。两者相加,需要经济适用房的家庭还有13万户以上。加上以后新增加的数量,至少还需要建设15万套以上经济适用房。如果与20万套的数据相抵,住房存在“潜在过剩”的结论并不难得出。

    也就是说,投机因素打破了供需平衡,导致了供应的紧张。事实也正是如此。北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据表明,近两年半以来,北京供应了712宗近6000公顷住宅项目用地,截至2006年6月底,已竣工的土地面积669公顷,仅占总量的12%,其余多数为在建项目和尚未动工的项目。也就是说,捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米,规划建设面积8000多万平方米。如果这些建设项目投入市场供应,北京的住房供应量将翻几倍,满足目前的需求绰绰有余。相应的,北京的住房价格也可能因巨大的供应量而面临雪崩的风险。

    一方面,开发商们拼命囤积土地,制造供应不足的假象。另一方面,投机者和投资者将已经供应到市场的部分住房控制在自己手中。双重挤压,造就了供不应求的假象。数据显示,北京一个城市的房地产开发投资就占全国总规模的1／10以上,占北京全社会固定资产投资的比重高达一半多。所以,囤积居奇等投机因素,才是推动房价非理性上涨的根源。

    而导致囤积居奇得逞的根源则是有法不依。1994年7月出台的《城市房地产管理法》和1999年颁发的《闲置土地处置办法》就已规定,对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费；满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。如果有关部门严格执法,面对如此严厉的规定,囤积土地的现象怎么可能还如此猖獗？

    因此,房市调控更应该从常态方面入手,只要严格依照国家已经颁布的相关法律、法规执法,囤积居奇现象就会大为减少,住房供应严重扭曲的状况就能在一定程度上得到矫正,房价也能逐渐回归理性。房价持续上涨带来的稳定而且丰厚的回报,是导致房市投机、投资热持续不减的根源,只要房价停止暴涨的步伐,市场上的投机热就会慢慢消退,就能使房价真正由正常需求所决定。反之,如果任凭现状持续下去,房地产市场的风险必将进一步扩大,使调控成为越来越难以完成的任务。