未封顶楼盘“禁贷令”绷紧投资者“神经”

　　2007年1月1日，北京市住房公积金管理中心开始执行“商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款”政策，标志着未封顶楼盘禁贷之风由商贷刮到了公积金贷款领域。未封顶楼盘禁贷政策的全面执行使许多楼市投资者心中充满困惑，新政之下应如何投资？是等待楼盘封顶还是转战其他战场？

　　业界认为，未封顶楼盘禁贷政策的实施对房地产 投资市场将产生不小的影响。

一方面，叫停未封顶楼盘贷款将使得部分开发商资金短缺、原销售计划受影响，新盘供应量将随之减少，一部分置业者的投资需求得不到满足；另一方面，未封顶楼盘禁贷在一定程度上增加了投资者的经济压力。

　　“禁贷令”将使投资收益减少

　　北京房产中介链家地产市场总监金育松告诉记者，未封顶楼盘禁贷对于欲贷款购房的投资者而言，有利也有弊。有利的地方在于：楼盘封顶，可以降低购买期房的风险，避免买到烂尾楼；不过这也减少了投资的收益。

　　金育松说，投资者的根本目的在于获得投资收益，开发商对楼盘价格普遍的操作方式是低开高走，开盘价不高，然后制造热销场面，不断提升售价，最后，现房价格往往比开盘时的期房价高出不少。他举例子说，2006年8月5日开盘的北京CBD区域的某楼盘均价为每平方米9500元，而目前均价已经达到每平方米1.1万元，短短的四个月间上涨了15.8%。因此，购买了未封顶期房的投资者从一开始就能坐享房价上涨的收益，事实上很多投资者都是利用预售阶段的房价上涨获利的，现在全面叫停未封顶楼盘贷款，开发商炒作楼盘的运作空间被压缩，投资者所获得的利润也会相应减少。

　　记者了解到，早在2006年10月，北京市银监局就正式要求所有商业银行严格执行三年前颁布的121号文件，特别重申“未封顶楼盘不能办理个人住房贷 款”的规定，此消息一经传出就在市场上引起了极大的关注。但去年11月1日强制执行该政策后，北京市场的期房销售量却出现了不降反增的局面。

　　据中大恒基不动产营销有限公司市场研究中心统计：2006年11月份期房日均签约套数和面积双涨，期房网上日均签约584套，日均签约面积77420平方米，与10月份相比涨幅分别为31.8%和44.3%。

　　北京在售楼盘中“未封顶楼盘”占据市场的绝大多数，而在政策的执行过程中却出现了反常的推涨现象，对此，中大恒基不动产营销有限公司总经理王述认为，政策对市场产生作用有一定的滞后期，市场上大多未封顶楼盘已获批预售相当长的一段时间，已完成了部分销售回款，短时期内，开发商的资金压力还未显现，而2007年作为政策执行年，在2006年颁布执行的针对各个层面的调控政策将陆续显现其成效。

　　投资者可转战二手房市场

　　伴随着“禁贷令”的全面实施，投资者所面临的首要问题就是如何选择投资方向。接受记者采访的业内人士认为，全面叫停未封顶楼盘贷款，阻止了部分投资者投资期房的步伐，不过，只要投资者进行相应变通，二手房不失为一个良好的投资替代品。

　　金育松认为，投资二手房在三个方面都具有较大优势。首先，从投资的可能性以及投资成本来看，二手房投资允许客户贷款，而且二手房价格比新房便宜10%至20%，可以减轻投资者初始投入的压力，容易进入和利于退出是投资者风险最低化的最好保障，而二手房就具备这两个条件。

　　从租金收益来看，二手房一般处于交通位置良好、周边配套设施完备的区域，而这些区域的租赁市场往往是需求远大于供给，同是普通住宅的新房与二手房虽然有新旧的差别，但是在租金方面却相差无几。

　　此外，从持有成本来看，二手房物业管理费用一般较低，虽然房龄较老，存在一定的折旧，但房地产市场发展的时间不长，市场并没有形成完善的投资机制和培育出成熟的投资者，加上近几年房价不断飙升，很多投资者抱有短期低买高抛的心理。从持有时间看，目前的投资者准备做持有15年以上的长线投资的比例并不高，而多是五年左右的中线投资。因此，房龄和折旧的问题对投资者而言影响不大。

　　对此，北京千万家房产中介市场总监常淑娟表示赞同。她告诉记者，选择二手房投资置业与选择新房相比，正中投资者下怀的是二手房不但在价格上取胜，节省购房资金，还具有更高的投资回报，而且二手房小区周边的基本公共设施均已健全，物业费用较之新建楼盘也相对较低。

　　常淑娟认为，在选择二手房做长线投资时，需要考虑北京购房置业郊区化的趋势，投资者可选择郊区投资，比如发展迅速的通州和昌平等周边地区。这些地区的房价在每平方米4000元至6500元的范围内，100万元的资金能购取两套房屋，虽然目前租金不高，但五年后高额的价差收益将是投资最令人满意的地方。

　　资金雄厚者可全款投资期房

　　选择投资二手房对于部分资金实力相对较弱的投资者而言无疑是一个好的选择，但对于资金实力雄厚的投资者而言，选择的余地就更大。业内人士认为，资金雄厚者如果选择全款投资期房仍有利可图。

　　一位业内人士告诉记者，投资者若要以全款购买期房，首先要看购房者可投入的成本，其次要看投资收益率。

　　以购买面积50平方米，价格8000元/平方米的一居室期房为例：全款购房，一般能从开发商处得到折扣不等的优惠，以9.5折为例，房屋总价为38万元。交易费用主要是契税(成交价的1.5%)和公共维修基金(成交价的2%)，总计1.33万元，因此全款购买需要一次性支付39.33万元。

　　按照正常的期限预计一年后可入住，购买后用于出租，以月租金1500元出租，每年空置期为一个月，在持有五年后出售，售价为55万元。据此计算，五年的租金总收入为8.25万元，印花税 等较小的费用不计，那么收益为(55-39.33+8.25)万元=23.92万元，投资回报率为23.92万元/39.33万元=60.8%，投资年限为六年，年投资回报率为10.1%。

　　金育松说，从收益来看，目前房产投资年回报率一般在6%至8%左右，全款购房的收益显然更高，不过这是以投入大成本为代价的，因此，全款投资更适合于资金雄厚者。不过，应引起注意的是，投资者需要承担期房相关配套的不确定风险。

　　与投资期房相类似，常淑娟认为，把握高升值潜力地区的现房进行投资也是一个好的选择。她说，随着禁贷政策的执行，相信现房的数量将会有不小的提升，这样投资现房虽然价格会稍微高于期房，但资金回笼更加迅速。目前来看，具有大幅升值空间的郊区现房是不错的投资选择。

(责任编辑：王燕)