日本告别十五年熊市 中国可能受益

　　据香港媒体报道，日本房地产 市场经过十五年跌市后，反映楼市动向的新屋动工持续回升，进一步预示楼市正复苏。

　　对这一变化，日本专家普遍认为这是经济复苏使企业的收益增加，市场对写字楼和店铺的需求扩大，而就业 形势的好转也让更多的工薪阶层能够购置房产。

　　需求上升的另一个原因是，日本的城市居民曾经一度流行到远离城市的郊外买地盖房、享受独门独户的生活。如今，人们出于交通、购物、上学、就医等各种考虑，又开始回归城市生活。但小城市的地价却持续下跌，造成全国整体地价仍然继续回落的双重结构。至于人们关注的日本社会老龄化现象，业内人士认为，尚未对房地产市场产生严重影响，而离婚家庭的增多以及越来越多的年轻人推迟结婚，反倒促进了购房需求。

　　房地产商之所以如此涨价，是因为日本央行在2006年7月份解除了实行已久的零利率政策，日本银行随时都可能加息，不少市民都想趁贷款利息上调之前赶紧购买新房。因此，东京等地的房地产市场完全成了一个卖方市场。一些房地产开发商已开始推迟出售，以期获取更大利润。

　　日本大城市房地产价格的上涨会不会造成新的泡沫？曾经深受房地产泡沫经济打击的日本对此保持着高度警惕。不过，就当前而言，尽管确实有不少投资热钱进入房地产市场，但总体来说价格上涨还是来自于需求的扩大，目前还没有形成泡沫的迹象。

　　据悉，已经有海湾国家的投资基金 开始进入日本炒房。或许这只是个开始，随着日本房地产日渐升温，跟风进入的国际游资会越来越多，一部分在中国房地产市场上兴风作浪的国际游资也可能会转战日本。日本房价大涨对中国抑制房地产过热可能是个好消息，中国百姓甚至也可能因此受益。

　　森的Hills

　　站在日本东京塔环顾四方，森氏家族物业此起彼伏。尽管并非百年老店，但许多日本人已理所当然的将森大厦株式会社视为日本都市生活方式的引导者。盛名绝非浪得，在新城规划开发的道路上，社长老森稔已经苦心孤诣的跋涉了近二十年。

　　十七年一剑

　　一个经典的项目便足以名垂青史。1986年建成的六本木Hills耗时17年，为森大厦在东京赢得了声誉。1986年，东京政府指定六本木六丁目地区为再开发导入地区，旨在恢复日本的活力。森稔看准机会，牵头吸收了约400家企业团体个人共同参与六本木新城的再开发项目。其间爆发的亚洲金融危机，使六本木Hills直到2003年竣工建成，历时17年，成为日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。

　　森稔在六本木Hills提炼总结出的Hills理念，在之后的项目中一路以贯之，杰作不断：爱宕GreenHills(2001年竣工)、表参道Hills(2006年竣工)等这些大型综合开发项目都以“Hills”冠名。每年，六本木Hills观光的游客是东京迪斯尼乐园的一倍。在一项针对日本青年的意向调查中，约六成的被访者表示六本木新城是其每周必选的娱乐休闲场所，约四成的被访者表示会带外地游客参观东京的台场，约五成的被访者表示能够代表东京现代风貌的地标有表参道Hills……

　　商业逻辑

　　“Hills”的原义，群山环抱的山丘。这事实上是森稔的理想生活方式的引申：打造垂直立体花园，通过一幢幢高楼的建设，带动周边地区的发展，融合各类包含新元素的生活方式，倡导都市生态生活理念。

　　森稔深知，在日本这样国土狭小的国家，可供开发的综合性商业面积相当缺乏，因此在开发中必须通过集约盖高楼的方式，达到节省土地，并通过建立多功能综合社区的途径，把在该区域工作的人群留在城里，使他们的业余时间成倍增加，用以满足物质和精神生活的需求。所有现代都市生活时尚元素都浓缩进新城项目中。除了办公楼，六本木hills还包括高级住宅、电影院、商场、地面庭院、屋顶花园和休闲广场，写字楼里10%的面积开辟为美术馆、图书馆、会员制俱乐部和城市观景台。

　　理想并不等于空中楼阁，森稔对项目苦心孤诣的锤炼最后全部化作金钱回报。目前六本木里的写字楼和住宅完全都是租赁而没有销售，其出租率达到了100%。运用hills理念，六本木hills项目其主体建筑写字楼的租金水平是周边写字楼的两倍。

　　人格魅力

　　有别于弟弟森章的谨慎稳健，年逾古稀的森稔似乎更偏向于激情创新。因此，在森氏家族产业一分为二的转折点上，森章走向了金融投资行业，而森稔却选择了大刀阔斧改变城市面貌的新城开发建设的生意。

　　在上世纪90年代初，森稔在日本发展商中敢为人先，又将重筹押在初露峥嵘的上海房地产市场。上海的第一个项目即为广为人知的森茂国际大厦———自7年前汇丰银行以3300万美元购下大楼4层楼面之后，现在，更多的人知道它叫做汇丰银行大厦。多年来，汇丰银行大厦租金维持在小陆家嘴一线阵容。

　　与此同时，上海环球金融中心的建设也正接近结构封顶。许多项目都曾经历举步为艰的低谷，但是森稔有足够的耐心跑完一场又一场马拉松。他用1000次会议来商讨项目的共同开发模式，用14年与拆迁户沟通，用17年完成一个庞大的新城计划。如今尽管年事已高，但森稔每年逢有重大社交事件，仍会不辞辛劳的出现在任何需要他的地方———冬雨霏霏的六本木新年音乐会现场，或烈日炎炎的上海环球金融中心启动仪式上。

(责任编辑：单秀巧)